Cómo calcular la plusvalía fiscal en el IRPF al vender una casa en Madrid
28 agosto, 2026
Vender una casa en Madrid para comprar otra es una operación habitual cuando cambian las necesidades familiares, laborales o personales.
El problema suele ser que no son dos decisiones independientes.
El precio obtenido en la venta, la hipoteca pendiente, los impuestos y las fechas de las escrituras determinan cuánto dinero podrá destinarse realmente a la nueva vivienda.
Cuando la casa vendida es la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta en el IRPF.
Para aplicar correctamente esta exención hay que cumplir tres condiciones esenciales:
- La vivienda vendida debe tener la consideración fiscal de vivienda habitual.
- La nueva propiedad también debe convertirse en vivienda habitual.
- La reinversión debe realizarse dentro del plazo legal y por el importe correspondiente.
No basta, por tanto, con vender una casa y comprar otra.
También es necesario calcular correctamente la ganancia, conservar la documentación, coordinar las fechas y comunicar la reinversión en la declaración de la renta.
Antes de iniciar esta operación conviene tener claro la estrategia a seguir, en este post explico los aspectos más importantes a tener en cuenta para no cometer errores que cuesten dinero.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
La exención por reinversión en la compra de una vivienda habitual es un beneficio fiscal regulado en el IRPF.
Permite que la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda habitual no tribute, total o parcialmente, cuando el importe obtenido se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.
La exención afecta a la ganancia patrimonial de la venta, pero la cantidad que debe reinvertirse no es necesariamente esa ganancia.
Esta diferencia resulta fundamental:
- La ganancia patrimonial se obtiene comparando el valor fiscal de transmisión con el valor fiscal de adquisición.
- El importe que debe reinvertirse se determina tomando como referencia el importe obtenido en la venta, con las reglas aplicables cuando existe una hipoteca pendiente.
Muchos propietarios confunden ambas cantidades y creen que únicamente deben reinvertir el beneficio obtenido.
Este error puede provocar que una parte de la ganancia termine tributando, por eso es importante conocer cómo se obtiene el beneficio sujeto al IRPF.
¿Cuándo se considera que la vivienda vendida es habitual?
Con carácter general, una vivienda tiene la consideración fiscal de habitual cuando ha constituido la residencia efectiva y permanente del propietario durante un periodo continuado de al menos tres años.
Puede mantener esa consideración aunque no hayan transcurrido los tres años cuando se produzca una circunstancia que obligue realmente a cambiar de domicilio, como:
- Matrimonio o separación
- Traslado laboral
- Obtención del primer empleo
- Cambio de empleo
- Fallecimiento
- Otras circunstancias análogas que hagan necesario el traslado
A efectos de la exención por reinversión, también se considera que se está transmitiendo la vivienda habitual cuando el inmueble lo sea en el momento de la venta o hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores.
Esta regla puede beneficiar a quien se traslada provisionalmente a una vivienda alquilada, a la casa de un familiar o a otra residencia antes de vender.
Sin embargo, si transcurren más de dos años desde que la vivienda dejó de ser habitual, podría perderse el derecho a aplicar la exención.
¿Qué condiciones debe cumplir la nueva vivienda?
La vivienda adquirida debe convertirse en la residencia habitual del contribuyente.
Con carácter general, tendrá que ser ocupada de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a:
- La fecha de adquisición
- La terminación de las obras, cuando se trate de una vivienda en construcción o rehabilitación
También deberá mantenerse como residencia habitual durante un mínimo de tres años, salvo que posteriormente aparezca una circunstancia que obligue a cambiar nuevamente de domicilio.
No cumplen esta finalidad:
- Una vivienda destinada al alquiler
- Una segunda residencia
- Un apartamento vacacional
- Una propiedad adquirida únicamente como inversión
- Una vivienda que permanezca vacía sin justificación
Cuando existen varios propietarios, cada uno debe analizar su situación individualmente.
Si una vivienda pertenece a un matrimonio o a varios copropietarios, deben revisarse los porcentajes de titularidad, la residencia efectiva y el importe que corresponde reinvertir a cada contribuyente.
¿Cuál es el plazo para reinvertir en vivienda habitual?
La reinversión debe realizarse dentro de un plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha.
Puede producirse:
- Durante los dos años anteriores a la venta
- En el mismo momento o ejercicio de la transmisión
- Durante los dos años posteriores a la venta
Esto significa que es posible comprar primero la nueva vivienda y vender después la anterior.
Por ejemplo, si la vivienda habitual se vende el 1 de octubre de 2026, el periodo general de reinversión abarcaría desde el 1 de octubre de 2024 hasta el 1 de octubre de 2028, siempre que se cumplan los demás requisitos.
El plazo no se calcula por ejercicios fiscales ni finaliza necesariamente el 31 de diciembre, se cuenta de fecha a fecha.
Comprar antes de vender
Comprar primero permite asegurar la vivienda elegida y organizar la mudanza con mayor tranquilidad. Sin embargo, puede exigir:
- Ahorros suficientes para la entrada
- Una nueva hipoteca
- Financiación puente
- Capacidad temporal para soportar dos viviendas
- Seguridad razonable sobre el precio y el plazo de la venta posterior
Quien decida comprar primero debería conocer de antemano el valor realista de la vivienda que va a vender.
Sobrevalorarla puede crear un déficit de liquidez en mitad de la operación.
Vender antes de comprar
Vender primero permite saber cuánto dinero estará realmente disponible para la nueva compra, pero puede obligar a negociar:
- Una entrega diferida
- Un plazo amplio hasta la escritura
- Una ocupación temporal después de vender hasta disponer de la vivienda comprada
- Un alquiler provisional
- Una mudanza intermedia
Si la prioridad es comprar con seguridad y no limitarse a buscar anuncios, es muy útil contar con un servicio profesional para comprar una casa en Madrid que coordine la búsqueda, la negociación, la revisión documental y las fechas con la venta anterior.
¿Firmar unas arras dentro del plazo se considera reinversión?
No necesariamente.
Las arras comprometen o reservan la compraventa, pero no siempre equivalen a la adquisición jurídica de la vivienda.
Como regla general, la adquisición se produce cuando se transmite la propiedad mediante el título y la entrega, lo que habitualmente coincide con el otorgamiento de la escritura pública.
La Agencia Tributaria advierte expresamente de que la fecha del contrato de arras no equivale por sí sola a la fecha de adquisición exigida para aplicar la exención.
Por tanto, si el plazo de dos años está próximo a terminar, no debe confiarse únicamente en la firma de unas arras. La fecha decisiva puede ser la de la escritura y entrega del inmueble.
Este punto debe revisarse especialmente cuando:
- La vivienda está en construcción
- La escritura se retrasa por causas urbanísticas
- El vendedor necesita ampliar el plazo
- Existen condiciones suspensivas
- La compra depende de financiación
- Se firma una reserva o arras con mucha antelación
¿Cuánto dinero hay que reinvertir para no pagar IRPF?
Para que toda la ganancia quede exenta debe reinvertirse el importe total obtenido en la transmisión, calculado conforme a las reglas de la exención.
Cuando existe una hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida, puede utilizarse esta fórmula simplificada:
Importe que debe reinvertirse = valor de transmisión − principal pendiente de la hipoteca
Ejemplo de reinversión total:
Supongamos que una vivienda habitual se vende por 500.000 euros y, en el momento de la venta, quedan 100.000 euros de principal hipotecario pendiente.
El importe que debería reinvertirse para alcanzar la exención total sería:
500.000 € − 100.000 € = 400.000 €
Si la nueva vivienda tiene un valor de adquisición de 425.000 euros, podría existir una reinversión total, siempre que se cumplan el plazo y los demás requisitos.
Esto no significa que la ganancia patrimonial sea de 400.000 euros. La ganancia se calcula separadamente comparando los valores fiscales de adquisición y transmisión.
¿Puede financiarse la nueva casa mediante una hipoteca?
En efecto, no es necesario emplear físicamente en la nueva compra los mismos fondos recibidos al vender la vivienda anterior.
La nueva propiedad puede financiarse total o parcialmente mediante una hipoteca.
Para determinar si existe reinversión se tiene en cuenta el valor de adquisición de la nueva vivienda, aunque una parte del precio se satisfaga con financiación ajena.
Esta regla aporta flexibilidad a las operaciones de reposición.
Es posible comprar antes con una nueva hipoteca y vender posteriormente, siempre que ambas operaciones se produzcan dentro del plazo aplicable y se respeten las demás condiciones.
¿Qué ocurre si solo se reinvierte una parte?
La reinversión puede ser parcial, en ese caso, solamente quedará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial.
La fórmula orientativa es:
Ganancia exenta = ganancia patrimonial × importe reinvertido ÷ importe que debía reinvertirse
Ejemplo de reinversión parcial:
Una vivienda se vende por 450.000 euros y quedan pendientes 50.000 euros de principal hipotecario.
La cantidad necesaria para alcanzar la exención total sería:
450.000 € − 50.000 € = 400.000 €
Supongamos que la ganancia patrimonial es de 120.000 euros, pero solamente se reinvierten 300.000 euros:
300.000 € ÷ 400.000 € = 75 % de reinversión
La ganancia que podría quedar exenta sería:
120.000 € × 75 % = 90.000 €
Los 30.000 euros restantes quedarían sujetos a tributación en la base del ahorro del IRPF, salvo que resultase aplicable alguna otra regla o exención.
Este ejemplo es orientativo, una operación real requiere comprobar los valores de adquisición y transmisión, los gastos computables, la hipoteca cancelada y la titularidad de cada vendedor.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta?
La ganancia patrimonial se obtiene, de manera simplificada, mediante esta fórmula:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
Puede incluir, según el caso:
Valor de adquisición
- Precio satisfecho al comprar
- ITP o IVA pagado en la adquisición
- Gastos de notaría y Registro
- Determinados honorarios y gastos inherentes a la compra
- Inversiones y mejoras acreditadas
- Otros conceptos admitidos por la normativa
No todas las reformas reciben el mismo tratamiento fiscal, las inversiones y mejoras deben diferenciarse de las reparaciones y los gastos ordinarios de conservación.
Por ello, es importante conservar:
- Facturas completas
- Justificantes bancarios
- Licencias
- Contratos de obra
- Proyectos técnicos
- Documentos que acrediten la naturaleza de los trabajos
Si se está preparando la vivienda para sacarla al mercado, es conveniente saber qué reformas aumentan el valor de un piso en Madrid para distinguir entre una intervención rentable y un gasto difícil de recuperar.
Valor de transmisión
Parte del precio real de venta y puede minorarse con determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el vendedor y estén correctamente justificados.
Dependiendo del caso, pueden resultar relevantes:
- Honorarios de intermediación inmobiliaria
- Plusvalía municipal
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca
- Determinados gastos jurídicos o documentales
- Certificado de eficiencia energética
El tratamiento fiscal concreto depende de la naturaleza del gasto y de su relación con la transmisión.
¿Qué impuestos se pagan aunque se reinvierta el dinero?
La reinversión puede eximir total o parcialmente la ganancia en el IRPF, pero no elimina todos los impuestos y gastos de la operación.
El vendedor puede tener que afrontar:
- Plusvalía municipal
- Cancelación económica y registral de la hipoteca
- Honorarios profesionales
- Certificado energético
- Gastos documentales
- Determinados gastos de comunidad o regularizaciones pendientes
Al comprar la nueva vivienda habrá que prever:
- ITP si se trata de una vivienda usada
- IVA y, cuando proceda, AJD si es obra nueva
- Notaría
- Registro
- Tasación
- Gastos de financiación
- Reforma y mudanza
La reinversión, por tanto, no significa que todo el dinero recibido en la venta pueda destinarse al precio de la nueva vivienda.
¿Cómo declarar la reinversión en el IRPF?
La venta debe incluirse correctamente en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en el que se transmite la vivienda.
Cuando la reinversión ya se haya producido, deberán consignarse los datos de la operación y aplicar la exención correspondiente.
Si todavía no se ha comprado la nueva vivienda, pero se pretende reinvertir durante los dos años siguientes, debe reflejarse esa intención en la declaración.
Aunque existe doctrina administrativa que permite solicitar posteriormente la rectificación en determinados supuestos, lo más prudente es documentar y declarar la operación desde el principio.
La documentación que conviene conservar incluye:
- Escritura de compra de la vivienda vendida
- Escritura de transmisión
- Certificado bancario del principal hipotecario pendiente
- Facturas de los gastos de adquisición y venta
- Facturas y justificantes de las mejoras
- Escritura de adquisición de la nueva vivienda
- Contrato y justificantes de la nueva financiación
- Pruebas de residencia y ocupación efectiva
- Empadronamiento
- Transferencias y justificantes de pago
¿Qué pasa si finalmente no se cumplen los requisitos?
Si el contribuyente aplica la exención y posteriormente incumple alguna de sus condiciones, la parte de la ganancia que deje de estar exenta deberá tributar.
Esto puede ocurrir si:
- No se compra dentro del plazo
- Se reinvierte menos de lo declarado
- La nueva vivienda no se ocupa en el plazo correspondiente
- Se destina al alquiler o a segunda residencia
- Se deja de residir en ella antes de consolidar su carácter habitual sin una causa justificada
En estos casos puede ser necesario presentar una declaración complementaria del ejercicio en que se obtuvo la ganancia e incluir los intereses de demora.
Cuando el incumplimiento afecta únicamente al importe reinvertido, puede mantenerse la exención proporcional correspondiente a la cantidad efectivamente destinada a la nueva vivienda.
¿Qué ocurre si el vendedor tiene más de 65 años?
La ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF sin necesidad de reinvertir el importe en otra vivienda.
No obstante, deben comprobarse cuidadosamente:
- La edad de cada propietario
- El porcentaje de titularidad
- La residencia habitual
- La fecha en que dejó de habitarse la propiedad
- La existencia de usufructo o nuda propiedad
- La situación de ambos cónyuges
No todas las ventas realizadas por mayores de 65 años reciben automáticamente el mismo tratamiento.
La situación debe analizarse por contribuyente y por derecho transmitido.
¿Es mejor vender antes o comprar antes?
No existe una respuesta única, ya que depende de varios factores.
La estrategia debe elegirse en función de la solvencia, el mercado, la urgencia, la nueva vivienda buscada y la capacidad de asumir riesgos.
| Estrategia | Ventaja principal | Riesgo principal |
| Vender primero | Permite conocer el dinero neto disponible | Puede obligar a buscar alojamiento temporal |
| Comprar primero | Asegura la nueva vivienda antes de vender | Exige liquidez o financiación adicional |
| Coordinar ambas operaciones | Reduce mudanzas y tiempos intermedios | Un retraso puede afectar a las dos compraventas |
En un mercado con demanda, también es importante saber cuánto se tarda en vender una casa en Madrid.
El plazo dependerá del precio, el estado, la ubicación y la estrategia comercial.
Conclusión: planificar la venta antes de comprometer la nueva compra
Vender una casa en Madrid y reinvertir en otra vivienda habitual puede permitir que la ganancia patrimonial quede total o parcialmente exenta en el IRPF.
Para conseguirlo es necesario:
- Confirmar que la vivienda vendida es habitual
- Comprar otra vivienda que también vaya a ser habitual
- Respetar el plazo de dos años
- Calcular correctamente el importe que debe reinvertirse
- Coordinar las escrituras
- Declarar adecuadamente la operación
- Conservar toda la documentación
Es muy importante tener en cuenta que la fiscalidad no debería revisarse cuando la vivienda ya está vendida.
Debe formar parte de la estrategia desde el principio, junto con la valoración, el precio, la negociación y la futura compra.
Si necesitas vender tu casa en Madrid para comprar otra, puedo ayudarte a calcular el escenario económico, establecer una estrategia de venta y coordinar ambas operaciones para reducir riesgos.
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