Cómo vender una casa en Madrid y reinvertir en vivienda habitual
25 septiembre, 2026
Vender una vivienda con una hipoteca pendiente es posible y bastante habitual, no es necesario esperar a pagar la última cuota para poner la casa en venta.
El propietario puede vender porque sigue siendo el titular de la vivienda, sin embargo, debe cancelar la deuda con el banco o conseguir que el comprador se subrogue en el préstamo.
En la mayoría de las operaciones se utiliza una parte del precio pagado por el comprador para liquidar la hipoteca.
El vendedor recibe la cantidad restante después de descontar la deuda, los gastos de cancelación y los demás costes asociados a la venta.
La dificultad no está tanto en poder vender como en coordinar correctamente todos los pasos que deben darse.
En concreto: Registro de la Propiedad, entidad financiera, contrato de arras, medios de pago, notaría, cancelación económica/registral, impuestos y gastos de la venta.
Un error en cualquiera de estos puntos puede retrasar la escritura, reducir el dinero neto que recibe el propietario o impedir que se cumpla el contrato firmado con el comprador.
Antes de hacer nada, lo más inteligente es preparar correctamente la estrategia para vender la vivienda en Madrid con hipoteca pendiente y calcular el resultado económico antes de aceptar compromisos.
¿Se puede vender una vivienda si todavía tiene hipoteca?
Sí, que exista una hipoteca no impide por sí misma la venta de una vivienda.
El propietario conserva la facultad de transmitir la vivienda, aunque la propiedad esté garantizando una deuda frente al banco.
Lo normal es que el comprador exija recibirla libre de esa carga, salvo que acepte expresamente subrogarse en el préstamo.
Existen cuatro alternativas principales:
- Cancelar completamente la hipoteca antes de vender.
- Cancelar la deuda con una parte del precio en el momento de la escritura.
- Subrogar al comprador en el préstamo existente, si el banco lo autoriza.
- Negociar con la entidad una solución específica cuando el precio de venta no cubre la deuda.
La opción más frecuente es la segunda: parte del precio se destina directamente a liquidar la hipoteca y el resto se entrega al vendedor.
¿Qué diferencia hay entre cancelar la deuda y cancelar la hipoteca en el Registro?
La cancelación económica y la cancelación registral son dos actuaciones diferentes.
Cancelación económica
Se produce cuando el préstamo queda totalmente pagado, desde ese momento ya no existe deuda pendiente frente a la entidad financiera.
Cancelación registral
Consiste en eliminar del Registro de la Propiedad la inscripción de la hipoteca.
Pagar el préstamo no provoca que la carga desaparezca automáticamente, después de la cancelación económica deben realizarse, con carácter general, estos trámites:
- Obtener el certificado de deuda cero.
- Otorgar la escritura notarial de cancelación.
- Presentar el impuesto correspondiente (AJD).
- Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.
El Banco de España recuerda que el certificado de deuda cero debe expedirse gratuitamente al interesado.
Por supuesto, puede darse el caso de que una vivienda esté pagada desde hace años, pero siga apareciendo hipotecada en la nota simple del Registro de la Propiedad.
Proceso para cancelar la hipoteca
Veamos cuáles son los pasos a seguir para cancelar económica y registralmente la hipoteca de una vivienda.
Paso 1. Solicitar una nota simple actualizada
Antes de poner la vivienda en venta debe solicitarse una nota simple del Registro de la Propiedad.
Este documento permite comprobar la identidad de los titulares, porcentajes de propiedad, la hipoteca inscrita, la entidad acreedora y otras cargas o limitaciones.
No debe darse por supuesto que la hipoteca es la única carga, pueden existir embargos judiciales o administrativos que requieran un procedimiento diferente.
La nota simple tampoco informa de cuánto dinero queda actualmente por pagar de la hipoteca.
La inscripción recoge las condiciones y responsabilidades registrales de la hipoteca, pero no el capital vivo después de varios años de cuotas.
Para conocer la deuda real se necesita un certificado emitido por el banco.
Paso 2. Pedir el certificado de deuda pendiente
El propietario debe solicitar a su entidad bancaria un certificado con el importe necesario para cancelar completamente el préstamo en la fecha prevista para la compraventa.
El documento debe reflejar el capital pendiente, intereses devengados, cuotas vencidas, intereses de demora y la comisión por amortización anticipada, entre otros.
El Banco de España indica que, cuando se vende un inmueble hipotecado, la entidad debe emitir un certificado de saldo que permita liquidar la deuda si el comprador no se subroga en el préstamo.
No debe confundirse este documento con el certificado de deuda cero:
- El certificado de deuda pendiente se solicita antes de pagar y determina cuánto debe abonarse.
- El certificado de deuda cero se obtiene después del pago y acredita que el préstamo ha quedado completamente liquidado.
Paso 3. Calcular cuánto dinero quedará después de vender
El precio de venta no coincide con el dinero que recibirá finalmente el propietario.
Una primera estimación puede hacerse mediante la siguiente fórmula:
Dinero neto aproximado = precio de venta − deuda hipotecaria − gastos e impuestos de la venta
Entre los conceptos que deben contemplarse se encuentran:
- Capital hipotecario pendiente.
- Posible comisión por cancelación anticipada.
- Gastos notariales y registrales de cancelación.
- Gestoría.
- Honorarios inmobiliarios.
- Certificado energético.
- Plusvalía municipal.
- Posible tributación de la ganancia en el IRPF.
- Deudas de comunidad.
- Derramas.
Para elaborar un presupuesto más completo es importante saber cuáles son los gastos de vender un piso en Madrid.
Paso 4. Comprobar si existe comisión por cancelación anticipada
El banco podría aplicar una comisión o compensación cuando el préstamo se paga antes de su vencimiento.
Su existencia y cuantía dependen de la fecha de contratación, el tipo de interés fijo o variable, el tiempo transcurrido y las condiciones recogidas en la escritura.
Para determinados préstamos sujetos a la Ley 5/2019 se aplican los siguientes límites generales:
| Tipo de hipoteca | Momento de la amortización | Límite máximo |
| Tipo fijo | Primeros 10 años | 2 % |
| Tipo fijo | Después de 10 años | 1,5 % |
| Tipo variable | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Tipo variable | Primeros 5 años, si se pactó esta alternativa | 0,15 % |
| Tipo variable | Después del periodo aplicable | 0 % |
Son límites máximos, no cantidades que el banco pueda cobrar automáticamente en todos los casos.
Los préstamos anteriores al 16 de junio de 2019 pueden estar sujetos a otras reglas.
No conviene calcular la comisión aplicando directamente un porcentaje encontrado en internet, debe revisarse la escritura y solicitar al banco una liquidación concreta.
Paso 5. Elegir cómo se cancela la hipoteca
En este caso existen tres opciones para la cancelación:
Cancelar la hipoteca antes de vender
El propietario paga el préstamo con sus propios fondos antes de la compraventa, después solicita el certificado de deuda cero y tramita la cancelación registral.
Esta opción presenta varias ventajas ya que simplifica los medios de pago, reduce la incertidumbre del comprador y facilita la financiación de la adquisición.
Sin embargo, requiere disponer de liquidez suficiente y comenzar los trámites con antelación.
Cancelar la deuda al firmar la compraventa
Este es la alternativa más frecuente, el precio se distribuye de la siguiente manera:
- Una parte se entrega a la entidad financiera para liquidar el préstamo.
- El resto se entrega al vendedor.
- Puede retenerse una provisión para tramitar la cancelación registral.
El pago al banco puede formalizarse mediante cheque bancario o transferencia urgente, según lo acordado entre las entidades y la notaría.
La deuda queda pagada en la firma, pero la cancelación registral se completa posteriormente.
Subrogar al comprador en la hipoteca
El comprador puede asumir el préstamo existente cuando el banco aprueba el cambio de deudor.
La conformidad de la entidad es imprescindible, no basta con que comprador y vendedor lo acuerden entre ellos.
Esta alternativa puede resultar interesante para el comprador cuando el préstamo tiene un tipo de interés atractivo y las condiciones son mejores que las disponibles en el mercado.
El vendedor debe comprobar que queda expresamente liberado.
Si el comprador promete pagar las cuotas, pero el banco no acepta la sustitución, el vendedor original podría continuar respondiendo frente a la entidad.
Paso 6. Reflejar la hipoteca en el contrato de arras
El contrato de arras debe describir la carga y establecer cómo será cancelada.
Conviene incluir la identificación de la hipoteca inscrita, el procedimiento para pagar al banco, la distribución de gastos, la fecha prevista de la escritura y la obligación de aportar el certificado bancario.
Ocultar la hipoteca carece de sentido: aparecerá en la documentación registral y generará desconfianza.
Una hipoteca conocida y correctamente gestionada no suele ser un obstáculo, una carga descubierta después de las arras sí puede convertirse en un problema.
Paso 7. Coordinar los pagos antes de acudir al notario
Antes de la firma debe quedar cerrado el cuadro económico de la operación.
| Concepto | Destinatario |
| Cantidad entregada en arras | Vendedor |
| Saldo necesario para cancelar la hipoteca | Banco del vendedor |
| Provisión para cancelación registral | Gestoría o entidad responsable |
| Resto del precio | Vendedor |
También deben confirmarse el saldo exacto en la fecha de la escritura, los intereses generados hasta ese día, la comisión de cancelación y el importe neto que recibirá el propietario.
Si el comprador solicita una nueva hipoteca, su banco normalmente querrá controlar y gestionar la cancelación de la carga anterior.
El vendedor debería recibir un desglose de cualquier cantidad retenida y conservar los justificantes de todos los pagos.
Paso 8. Obtener el certificado de deuda cero
Después de liquidar el préstamo debe solicitarse el certificado de deuda cero al banco.
Este documento acredita que la entidad financiera ya no tiene ninguna cantidad que reclamar.
El Banco de España establece que el certificado debe expedirse gratuitamente.
La entidad bancaria sí puede cobrar otros servicios, como una gestoría encargada de tramitar la cancelación, siempre que informe previamente de sus costes.
Con el certificado puede prepararse la escritura de cancelación de la hipoteca.
Paso 9. Firmar la escritura de cancelación
La entidad acreedora debe comparecer en la notaría, normalmente mediante sus representantes, para otorgar la escritura pública de cancelación de la hipoteca.
El antiguo deudor no suele intervenir como otorgante, aunque tendrá que iniciar o coordinar el procedimiento.
El propietario puede realizar personalmente los trámites, encargarlos a una notaría/gestoría o solicitar al banco que los gestione.
Antes de contratar la gestión conviene solicitar un presupuesto que distinga los gastos notariales/registrales, honorarios de gestoría e impuestos.
Paso 10. Presentar el impuesto e inscribir la cancelación
Aunque la cancelación hipotecaria normalmente se encuentra exenta de pago en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, debe realizarse la presentación formal correspondiente.
Después, la escritura se lleva al Registro de la Propiedad.
Los Registradores indican que para inscribir la cancelación debe presentarse la escritura y la documentación acreditativa de su tramitación tributaria.
Cuando termine el procedimiento, debe solicitarse una nueva nota simple para verificar que la hipoteca ya no aparece.
La operación no debería darse por cerrada hasta efectuar esta comprobación.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?
Cuando el comprador adquiere la vivienda libre de la hipoteca del vendedor, lo habitual es que el propietario soporte los gastos necesarios para cancelar su propia deuda y eliminar la carga registral.
No obstante, deben revisarse el contrato de arras, la escritura de compraventa y los pactos particulares.
Los principales gastos son la comisión por amortización anticipada, la escritura de cancelación, Registro de la Propiedad y gestoría.
¿Cómo afecta la hipoteca al IRPF?
La hipoteca pendiente no se resta directamente de la ganancia patrimonial,la ganancia o pérdida se determina comparando:
Ganancia patrimonial = valor fiscal de transmisión − valor fiscal de adquisición
El hecho de que una parte del precio se utilice para pagar al banco afecta al dinero neto recibido, pero no convierte ese pago en una reducción automática de la ganancia.
En este sentido es conveniente saber cómo calcular la plusvalía fiscal en el IRPF al vender una vivienda.
La Agencia Tributaria confirma que el resultado fiscal de una transmisión se calcula, con carácter general, mediante la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
Pueden existir exenciones, entre otros supuestos, cuando:
- El vendedor tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual.
- El importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual.
- Concurren determinadas circunstancias en una dación en pago o ejecución hipotecaria.
Los diez errores más frecuentes al vender con hipoteca pendiente
1. Confundir la responsabilidad hipotecaria con la deuda real
La cifra que figura en el Registro no equivale necesariamente al capital pendiente, el dato correcto debe solicitarse al banco.
2. Pedir el certificado demasiado pronto
La deuda cambia con las cuotas, los intereses y el paso del tiempo. El certificado debe estar actualizado para la fecha prevista de la escritura.
3. No comprobar la comisión por amortización anticipada
Su existencia depende del contrato, la fecha, el tipo de interés y la legislación aplicable.
4. Pensar que pagar el préstamo elimina la hipoteca
La cancelación económica no elimina la carga registral, hace falta completar la escritura y la inscripción.
5. Firmar arras sin saber si el precio cubre la deuda
Si la vivienda se vende por menos de lo que se debe, el propietario necesitará aportar dinero o negociar con la entidad.
6. No informar al comprador
La hipoteca aparecerá en la nota simple, es mejor explicar desde el principio cómo se cancelará.
7. Calcular la siguiente compra con el precio bruto
El nuevo presupuesto debe basarse en el dinero neto disponible.
Si la venta forma parte de un cambio de vivienda, conviene estudiar conjuntamente cómo vender una casa para comprar otra y coordinar las fechas, la financiación y la entrega de llaves.
8. Revisar solamente la hipoteca
Pueden existir embargos, afecciones fiscales, deudas de comunidad u otras cargas.
9. Aceptar una provisión sin desglose
Debe conocerse quién administrará el dinero, qué gastos cubrirá y cómo se devolverá el sobrante.
10. No comprobar el Registro después de la venta
La cancelación no debería darse por terminada hasta obtener una nota simple actualizada sin la carga hipotecaria.
Documentación necesaria para la cancelación de una hipoteca
Es importante tener toda la documentación bien localizada y organizada para evitar confusiones y sorpresas de última hora.
Documentos de la vivienda
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Referencia catastral.
- Certificado energético.
- Recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad.
- Información sobre derramas.
- Documentación relativa a otras cargas.
Documentos de la hipoteca
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Certificado de deuda pendiente.
- Condiciones de amortización anticipada.
- Instrucciones de pago del banco.
- Certificado de deuda cero después de cancelar.
Documentos de la operación de compraventa
- Contrato de arras.
- Justificantes de los importes recibido
- Relación de medios de pago.
- Escritura de compraventa.
- Facturas y justificantes de gastos.
- Escritura de cancelación.
- Presentación de impuestos.
- Nota simple final actualizada.
Planificación recomendada
Es aconsejable manejar los tiempos en el calendario y las tareas en cada momento del proceso.
| Momento | Actuación |
| Antes de anunciar | Nota simple, valoración y cálculo preliminar |
| Al definir el precio | Comprobar deuda, gastos y dinero neto |
| Antes de las arras | Revisar cargas y forma de cancelación |
| Antes de la escritura | Solicitar el certificado actualizado |
| Día de la venta | Pagar al banco y distribuir el precio |
| Después del pago | Obtener el certificado de deuda cero |
| Posteriormente | Tramitar la escritura y el Registro |
| Cierre | Solicitar una nota simple sin la hipoteca |
El calendario debe adaptarse también al tiempo previsible para la comercialización y venta de la vivienda, por esta razón conveniente saber cuánto se tarda en vender un piso en Madrid.
Conclusión: la hipoteca no impide vender, pero exige planificación
Vender con hipoteca pendiente es posible, el verdadero riesgo consiste en comenzar la operación sin conocer la deuda, los gastos y el dinero neto que quedará disponible.
Antes de comprometerse con un comprador conviene:
- Comprobar la titularidad y las cargas.
- Solicitar el certificado bancario.
- Revisar las comisiones.
- Confirmar que el precio cubre la deuda.
- Regular la cancelación en las arras.
- Coordinar los pagos antes de la escritura.
- Prever el IRPF y la plusvalía municipal.
- Tramitar la cancelación registral.
- Obtener una nota simple final.
Aviso: este contenido tiene carácter informativo. Las consecuencias bancarias, contractuales y fiscales deben comprobarse atendiendo a la escritura del préstamo y a las circunstancias particulares de cada propietario.
Si estás pensando en vender una vivienda hipotecada en Madrid, puedo ayudarte a valorarla, calcular el escenario económico y coordinar la comercialización con la cancelación de la deuda.
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