¿Cuáles son los gastos de la venta de un piso en Madrid?

Antes de vender un piso en Madrid, es importante conocer todos los gastos que conlleva esta operación para calcular el beneficio real que se obtiene.

Algunos propietarios no son conscientes de los gastos que ocasiona la venta de una vivienda y luego les pilla por sorpresa.

El vendedor debe considerar los impuestos relacionados, la cancelación de la posible hipoteca y otros gastos asociados en las diferentes fases de la venta de su piso.

Gastos anteriores a la venta del piso

Gasto del certificado de eficiencia energética

Para vender el piso es obligatorio por Ley, desde el año 2013, disponer del certificado energético.

Este certificado analiza el consumo energético de la casa teniendo en cuenta el aislamiento, la orientación y las instalaciones de climatización.

Para obtenerlo, es necesaria la inspección de la vivienda por parte de un técnico homologado por la Comunidad de Madrid.

Una vez hecha la inspección, el técnico registra el certificado ante la Comunidad de Madrid para obtener la etiqueta energética y su correspondiente calificación.

El coste depende de las dimensiones del piso y suele rondar entre los 80 y 100 euros más IVA. 

Gasto de la nota simple del Registro de la Propiedad de Madrid

Este documento no es obligatorio, pero es recomendable tenerlo ya que permite saber si la casa está libre de cargas y certifica quién es el titular del piso.

La forma más sencilla de obtenerlo es por medio de la web del Colegio de Registrados de la Propiedad y tiene un coste de 9 euros.

También se puede solicitar en el propio edificio del Registro de la Propiedad de Madrid, sito en la calle Alcalá 540 y su coste es de 3,60 euros. 

Gasto de la cancelación de la hipoteca

Si el piso en venta tiene la carga de una hipoteca, es imprescindible cancelarla para realizar la transacción.

La mayoría de las hipotecas que hay en el mercado tienen una comisión por amortización anticipada total o parcial sobre el capital pendiente de amortizar.

Este cargo está limitado por Ley y depende de la regulación vigente cuando se firmó la hipoteca:

Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019

Si el interés es variable, el límite es hasta el 0,25% durante los primeros tres años o de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años, posteriormente es el 0%.

Si el interés es fijo, el límite es hasta el 2% los primeros 10 años y posteriormente de hasta el 1,5%.

Hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019

0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes, sobre el capital amortizado.

Hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007

El límite es hasta el 1% sobre el capital amortizado.

Gasto del certificado de deuda de la comunidad de vecinos

Este documento es obligatorio presentarlo para la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría.

Lo emite el administrador de la comunidad y sirve para informar si el propietario del piso está al corriente del pago de los recibos del piso y no tiene deudas.

Algunos administradores cobran por los gastos de gestión, el coste ronda entre los 30 y 50 euros.

Lo ideal es solicitarlo 15 días antes de la firma de la escritura para tenerlo lo más actualizado posible.

Impuestos y gastos posteriores a la venta del piso

Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF)

La venta de un piso en Madrid genera un impuesto directo ya que el vendedor tiene una ganancia patrimonial.

La ganancia solo se produce si hay un beneficio económico, es decir, el precio de venta del piso es superior al precio por el que en su día se adquirió.

Este incremento debe reflejarse en la declaración de la renta del año posterior a la venta.

El incremento patrimonial se calcula tomando como base el precio de venta del piso, el precio de compra y todos los gastos asociados al realizar ambas operaciones.

Según la ganancia patrimonial obtenida se tributa de la siguiente manera:

• Hasta los 6.000€ se paga el 19%
• Desde los 6.000€ hasta los 50.000 € se paga el 21%
• Desde los 50.000€ en adelante se paga el 23%
• Más de 200.00€ se paga un 26%

Por el contrario, si el valor de adquisición es mayor que el de transmisión, hay una pérdida patrimonial y no corresponde pagar este impuesto, aunque debe declararse en el IRPF.

La buena noticia es que existen exenciones para el pago de este impuesto al vender un piso, aunque se hayan obtenido beneficios, veamos cuáles son:

• Si se vende la vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, se está exento de tributar la cantidad de los beneficios que se dediquen a la compra. La compra de la nueva vivienda habitual debe realizarse en un plazo de dos años posteriores a la venta.
• Si se es mayor de 65 años y se vende la vivienda habitual, pero si la vivienda es propiedad de varias personas, quien no sea mayor de 65 años sí debe tributar por la ganancia obtenida.
• Si se es mayor de 65 años y se reinvierte la ganancia en una renta vitalicia, en este caso no hace falta que sea la vivienda habitual. La cantidad máxima que se puede reinvertir son 240.000€ y debe realizarse en los 6 primeros meses desde la venta.
• Si se debe entregar la vivienda para saldar una deuda (dación en pago), las ganancias obtenidas están exentas de tributar en el IRPF. 

Impuesto de la plusvalía municipal

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un tributo que se paga al Ayuntamiento de Madrid.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano donde está ubicado el piso, desde que se compra hasta que se vende.

El Tribunal Constitucional, en su sentencia del 26/10/21, declaró inconstitucional y nulo el método que se utiliza para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal.

El motivo es porque el sistema de cálculo ignora si en la venta de una vivienda ha habido pérdidas o no, ni cuál ha sido la ganancia realmente obtenida

Actualmente hay dos alternativas para calcular la plusvalía municipal:

• La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del suelo con unos nuevos coeficientes, que se fijarán cada año. El resultado de aplicar al valor catastral el coeficiente será la base imponible del impuesto a la que se aplicará el tipo impositivo que es de un máximo del 30%.

• La fórmula de estimación directa: es un cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda (o valor comprobado por la CCAA correspondiente). Al resultado de la diferencia se le aplica el porcentaje que el valor del suelo suponga sobre el valor catastral total. El resultado será la base imponible a la que se le aplicará el tipo impositivo del 30%.  

El contribuyente elige el método que más le conviene.

Por otro lado, desde el 9 de noviembre de 2021, las transmisiones efectuadas en un periodo inferior a 12 meses desde la fecha de compra y de venta, también se gravan, antes estaban exentas de tributación.

El plazo para el pago es de 30 días naturales desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría.

Quedan exentos del pago de este impuesto las personas que pierden su vivienda habitual por desahucio o por dación en pago.

Además, tienen derecho a bonificación los ascendientes, descendientes o cónyuge que reciben la vivienda habitual por fallecimiento de su propietario.

En este caso, la bonificación puede ir desde el 15% hasta el 95%, dependiendo del valor catastral de la vivienda y la fecha de fallecimiento.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Este impuesto no está asociado a la venta del piso, pero el Ayuntamiento de Madrid lo cobra en el mismo año en el que se transmite.

Lo más habitual es que el vendedor y comprador paguen este impuesto de forma proporcional al tiempo que cada parte sea propietaria del piso.

En este sentido, hay que destacar que el Tribunal Supremo (sentencia de junio de 2016) fija que el vendedor puede repercutir el IBI al comprador desde la fecha de entrega de la propiedad. 

Gasto del Registro de la Propiedad de Madrid

Incluso una vez pagada la hipoteca al banco, se debe cancelar esta carga en el Registro de la Propiedad para poder vender el piso y firmar la escritura.

Es frecuente que los vendedores no tengan esto en cuenta y se llevan la sorpresa cuando descubren que el piso tiene esa carga pendiente justo cuando van a venderlo.

La cancelación de la hipoteca requiere que el notario elabore una escritura de cancelación, su precio está regulado y depende del importe del préstamo, el mínimo es de 90 euros.

Además, este procedimiento está sujeto al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), aunque está exento de su pago.

El coste del trámite de cancelar una hipoteca es variable ya que depende de cómo y con quién se haga.

Las gestorías de los bancos son la opción más cara, suele rondar los 1.200 euros y además piden una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso (notaria, registro y gestiones).

La opción más económica es que el vendedor lo haga por su cuenta, aunque si en la venta interviene un banco que financia al comprador, la entidad suele imponer que el trámite lo haga su gestoría.

Gasto para el pago de la agencia inmobiliaria

Si se recurre a la ayuda de un asesor inmobiliario para que se encargue de todos los trámites de la venta del piso, hay que tener en cuenta el pago de sus honorarios.

Los honorarios varían dependiendo del servicio que el vendedor elija, la media del mercado está en torno al 5% sobre el precio de venta.

Conclusiones

Los gastos de la venta de un piso en Madrid son variados y el vendedor debe tenerlos en cuenta para no cometer errores y evitar problemas con la Agencia Tributaria.

Todo esto supone enfrentarse al aburrido papeleo y a tediosos trámites que acaban por desesperar al vendedor.

En estos casos, lo más cómodo y seguro es tener la ayuda de un buen asesor inmobiliario que se encargue de todas las gestiones.

No hay que olvidar que la venta de una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes que se hacen en la vida.

Si necesitas vender tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.

Puedes ver aquí lo que dicen sobre mí en Google.

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