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22 octubre, 2021
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¿Cómo echar a un inquilino que no paga el alquiler?

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Tener alquilado un piso en Madrid es una inversión que asegura rentabilidad y una forma de obtener ingresos extras mensuales.

En ocasiones el arrendador se encuentra con la desagradable sorpresa de que su inquilino tiene un retraso en el pago del alquiler o de que incluso sea un moroso.

El impago del alquiler es un tema que preocupa a bastantes propietarios, los datos actuales demuestran que estamos en un momento con niveles alcistas de morosidad.

En estas situaciones, es conveniente actuar de forma correcta y conocer las posibles opciones para solucionar el impago del alquiler o echar a un inquilino moroso.

¿Cómo anticiparse a un inquilino moroso?

Es mejor prevenir que curar, esta es la expresión favorita de los más precavidos y en lo que respecta al alquiler de un piso, tiene mucho sentido.

Por esta razón, es preferible tomar las medidas necesarias antes que encontrarse con el problema después y tener los consiguientes quebraderos de cabeza.

Analizar de manera exhaustiva el perfil de solvencia de los potenciales inquilinos es esencial para evitar futuras sorpresas.

Por supuesto, nadie está exento de sufrir a un inquilino moroso, además conseguir al inquilino perfecto es muy difícil, aunque no imposible. 

Afortunadamente, la realidad es que la mayoría de los inquilinos son personas normales que no dan problemas y pagan religiosamente su mensualidad.

No obstante, existen factores a tener en cuenta para evitar a los inquilinos morosos como, por ejemplo, no tener excesiva prisa en alquilar el piso y ser prudente en la elección.

También existen herramientas preventivas de la morosidad en el alquiler como el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).

Esta base de datos es el único registro oficial que existe en España de la morosidad en el mercado del alquiler.

Ofrece información de los antecedentes sobre el inquilino, su situación actual, capacidad de pago y previsión de cómo se comportará en el futuro.

Si no se tiene experiencia en estas cuestiones, es mejor buscar la ayuda de un asesor inmobiliario para que se encargue de filtrar a las personas interesadas en el alquiler y evitar sorpresas.

¿Cómo actuar ante el primer impago de la renta de alquiler?

El inquilino tiene la obligación de pagar el alquiler en el plazo de tiempo estipulado en el contrato firmado por las partes.

El hecho de que el inquilino esté en el paro o atraviese una mala situación económica, no le exime de cumplir con sus obligaciones, a no ser que exista un acuerdo entre ambas partes.

Según el artículo 1569 del Código Civil, la falta de pago es una razón por la que se puede iniciar el procedimiento para echar a un inquilino. 

Además, según el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, una sola mensualidad adeudada ya se considera un impago y un motivo válido para resolver el contrato de alquiler.

Es decir, según la Ley, se puede echar a un inquilino que no paga el alquiler desde el mismo momento en el que deja de pagar.

No obstante, esta no es la mejor opción y lo más aconsejable es agotar otras vías antes de iniciar un proceso de desahucio.

La primera vez que el inquilino no pague el alquiler, es recomendable poner las cartas sobre la mesa y hablar con el inquilino cuanto antes.

En esa conversación el propietario debe mostrarse empático y conciliador para intentar buscar una solución por la vía del diálogo.

En ocasiones, la falta de comunicación puede agravar una situación que se hubiera podido arreglar desde el principio de haberla comentado con calma.

Es posible que el inquilino atraviese una situación puntual que se va a resolver en el próximo mes, en ese caso conviene darle un margen y esperar a ver qué ocurre.

Después de la conversación mantenida con el inquilino, es importante dejar constancia por escrito de lo comentado mediante el envío de un correo electrónico.

No obstante, si esto no da resultados positivos y el impago vuelve a repetirse, quizás es el momento de prepararse para iniciar la vía legal.

El primer paso para echar legalmente a un inquilino moroso

Lo primero que se debe hacer es una reclamación extrajudicial del pago de la deuda mediante un requerimiento fehaciente al inquilino moroso.

Esto se hace por medio de un burofax, de este modo la comunicación escrita queda registrada y tiene efectos legales como prueba de cara a una futura demanda.

En el escrito es importante que conste la cantidad adeudada y el plazo máximo de tiempo que se le concede al inquilino para liquidarla.

El plazo de tiempo recomendable es el de un mes, si el burofax surte efecto y se consigue solucionar el problema sin meterte en pleitos, estamos de suerte.

Por el contrario, si en ese tiempo el inquilino no ha pagado su deuda y permanece en la vivienda es conveniente iniciar una demanda judicial para iniciar el procedimiento de desahucio.

Demanda judicial contra el inquilino moroso

Si el propietario decide interponer la demanda judicial, necesita la intervención de un abogado y un procurador para su presentación en el juzgado.

En este punto conviene saber que en Madrid, la mayoría de los casos que se inician con la demanda judicial llegan hasta al procedimiento final de desahucio.

Después de admitir la demanda, el secretario judicial da un plazo de 10 días al inquilino moroso para resolver el conflicto antes de proseguir con el proceso.

El inquilino tiene tres opciones: pagar la deuda pendiente, oponerse a la demanda o desalojar la vivienda.

Si el inquilino paga la deuda, se produce la enervación de la acción, en este caso el arrendamiento sigue vigente y se imponen las costas judiciales al inquilino.

Esta oportunidad la tiene el arrendatario una única vez, si ya lo ha hecho con anterioridad no puede volver hacerlo.

Si el inquilino decide oponerse a la demanda, por considerar que no se deben las cantidades reclamadas, se fija una fecha para celebrar un juicio.

Por esta razón es tan importante que el propietario envíe el escrito al inquilino por burofax ya que es una prueba fundamental en ese juicio.

Si el inquilino desaloja la vivienda, el propietario la recupera, pero deberá seguir litigando para recuperar la deuda pendiente.

La mayoría de propietarios desisten para no dedicar más tiempo y dinero a pleitear y prefieren centrar sus energías en buscar a un buen inquilino. 

El procedimiento de desahucio por impago del alquiler

Tras la presentación de la demanda, el juzgado señala una fecha para echar al inquilino de la vivienda, es lo que se conoce como lanzamiento.

El juzgado hace esto para adelantar todo lo posible con la intención de agilizar el procedimiento y que no se alargue demasiado en el tiempo.

Es lo que coloquialmente se conoce como “desahucio espress” ya que este procedimiento permite al propietario de la vivienda reclamar su desalojo y devolución.

El juzgado requiere al inquilino moroso para que desaloje el inmueble, entregue las llaves y pague las cantidades adeudadas en el plazo de 10 días.

Si el demandado no atiende al requerimiento, el juzgado dicta un decreto dando por terminado el juicio y fija una fecha para proceder al desalojo de la vivienda.

Por el contrario, si el inquilino se opone, se celebra una vista en el juzgado tras la cual el juez dicta una sentencia.

El proceso de desahucio obliga al inquilino a abandonar el piso, si no lo hace la ley respalda al propietario y la policía interviene para desalojar al inquilino.

Hay que tener en cuenta que, aunque se produzca el desahucio no es seguro que se recuperen las cantidades adeudadas.

En este caso, el propietario está legitimado a no devolver la fianza depositada cuando se firmó el contrato de alquiler.

Además, el inquilino moroso debe dejar la vivienda en buen estado, en caso contrario, el propietario puede quedarse con parte de la fianza depositada.

El procedimiento de desahucio suele resolverse de media en unos 6 meses desde que se presenta la demanda en el juzgado.

En el caso de que haya menores en la vivienda, se paraliza el procedimiento para evitar el desamparo, esto supone que se alarga el plazo para que la familia desaloje la vivienda.

¿Qué es lo que no debe hacer el propietario con un inquilino moroso?

Algunos propietarios pueden perder la paciencia y prefieren tomarse la justicia por su mano en vez de ir a un juzgador: craso error.

Puede resultar difícil de entender, pero estamos en un estado de derecho y la Ley también ampara al inquilino, aunque sea moroso.

La inviolabilidad del domicilio es un derecho que prevalece sobre el de la propiedad privada.

Por ejemplo, algunas prácticas que no se deben realizar son las siguientes:

  • Entrar a la fuerza en la vivienda cuando no esté el inquilino, esto es un delito de allanamiento de morada.
  • Cambiar la cerradura, supone incurrir en un delito de coacción.
  • Dar de baja alguno de los suministros, el inquilino puede denunciar al propietario y exigirle una indemnización por los daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato.
  • Dejar de cumplir las obligaciones como propietario como reparar averías o daños en las instalaciones de luz, agua o gas. 
  • Amenazar física o verbalmente al inquilino o recurrir a la violencia, el dueño puede enfrentarse desde una multa hasta penas de prisión si hay lesiones.

Por otro lado, estos comportamientos facilitan que el inquilino interponga una denuncia contra el arrendador por amenazas o agresión.

Si necesitas alquilar tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus casas con seguridad y comodidad. Si quieres que me encargue de todo para que no te preocupes de nada, llámame ahora mismo. Puedes ver aquí más información de mis servicios.

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