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Cuando llega el momento ilusionante de comprar un piso en Madrid, es conveniente tener unos ahorros extra para hacer frente a los gastos e impuestos asociados.
Para evitar sorpresas y no llevarse las manos a la cabeza, lo más recomendable es conocer de antemano el presupuesto total que supone la compra de un piso.
En este artículo se indican todos los gastos que debe asumir el comprador y el coste aproximado de cada uno de ellos.
Índice de contenidos
Gastos de la compra de un piso en Madrid sin hipoteca
Es una ventaja si se dispone de suficiente liquidez para comprar un piso sin tener que pedir una hipoteca a un banco.
En este caso se deben de tener en cuenta los siguientes gastos.
Gastos de notaría
Ya sea el piso de nueva construcción o de segunda mano, la compra del mismo requiere ir a una notaría para escriturar la compraventa.
Los honorarios notariales se rigen por aranceles que están regulados por el Estado, la mayoría cobran cantidades similares, aunque algunas notarías aplican descuentos de hasta un 10%.
El coste del otorgamiento de una escritura pública de compraventa oscila generalmente entre los 350€ y 950€ y depende del precio del piso.
Impuestos: ITP, IVA y AJD
En este caso hay que diferenciar si el piso que se compra es usado o nuevo.
Si el piso que se compra es de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en Madrid es el 6% del valor de referencia de Catastro.
En el caso de familias numerosas el tipo se reduce al 4% siempre que sea para uso de vivienda habitual.
Hay que recordar que, hasta el 31 de diciembre de 2021, el ITP se pagaba en base al valor de venta escriturado, es decir, el valor real.
El valor de referencia que determina la Dirección General del Catastro se basa en el cálculo a partir de precios de venta de viviendas que se hacen ante notario.
Es importante no confundir el valor de referencia con el valor catastral que se calcula teniendo en cuenta la ubicación de la vivienda, antigüedad, calidades y el estado de conservación.
Si el piso que se compra es de nueva construcción, se paga el IVA, que supone el 10% del precio de compra, salvo en el caso de viviendas de protección oficial (VPO) que es del 4%.
Además del IVA también se paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que en la Comunidad de Madrid es el 0,7% sobre el precio de compra.
Gastos del Registro de la Propiedad de Madrid
Una vez firmada la escritura en la notaría y pagado el ITP o el IVA, el siguiente paso es inscribir el piso en el Registro de la Propiedad.
El importe de la inscripción está regulado por arancel y depende del precio de la vivienda, el coste suele rondar entre los 300€ y 600€.
Gastos de la gestoría
Este gasto es opcional, la mayoría de los compradores contratan este servicio para tramitar la liquidación de los impuestos, realizar la inscripción en el registro y otros papeleos.
El coste aproximado suele estar en torno a los 450€.
Gastos de la agencia inmobiliaria
Si el piso que se compra lo comercializa una agencia inmobiliaria, puede darse el caso de que esa agencia cobre una comisión al comprador.
Otras agencias nunca cobran al comprador, como REMAX, pero algunas inmobiliarias en Madrid trabajan de esta manera y es importante tenerlo en cuenta.
Este gasto adicional puede suponer entre un 2% y un 3% del precio de compra.
Antes de visitar un piso, es recomendable informarse si la agencia que lo gestiona cobra una comisión al comprador para evitar sorpresas de última hora.
Además, siempre hay que prestar atención y leer la letra pequeña cuando se firme la hoja de visita para evitar comprometerse con algo que no queremos.
Gastos de la compra de un piso en Madrid con hipoteca
Si se compra el piso, nuevo o de segunda mano, mediante un préstamo hipotecario, además de los anteriores gastos hay que considerar los siguientes.
Gastos de tasación del piso
Antes de autorizar una hipoteca, los bancos están obligados a solicitar una tasación del piso a una entidad tasadora homologada por el Banco de España.
Es el comprador quien paga a la tasadora para que ponga en valor la vivienda de cara a obtener un préstamo hipotecario.
En función del valor resultante de la tasación, el banco decide el porcentaje de financiación que le puede conceder al comprador.
Los bancos generalmente prestan una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, considerando el valor más bajo de los dos.
La tasación supone un gasto extra de entre 250€ y 500€ aproximadamente, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de vivienda y su valoración.
La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) los paga el banco.
Comisión de apertura de la hipoteca
Para compensar los gastos que ahora asumen los bancos, algunas entidades financieras establecen una comisión de apertura del préstamo hipotecario.
Esta comisión puede llegar hasta el 1,5% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera.
Conclusiones
La experiencia indica que para comprar un piso en Madrid sin hipoteca es aconsejable tener ahorrado un 10% del valor de la vivienda para cubrir los gastos que implica la compra.
Sin embargo, si se compra un piso mediante un préstamo hipotecario, es conveniente disponer como mínimo del 30% del importe de la compra.
Un 10% será para cubrir los gastos descritos anteriormente y el otro 20% es la cantidad mínima que un banco exige para conceder una hipoteca.
La compra de una vivienda es una decisión transcendental que conlleva realizar seguramente la inversión más importante en la vida.
Contar con la ayuda de un personal shopper inmobiliario en Madrid durante el proceso de compra ahorra tiempo, dinero y quebraderos de cabeza.
Si necesitas comprar tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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