¿Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria?

La nueva Ley Hipotecaria, aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado 22 de febrero, supone ciertas ventajas para los clientes que pidan una hipoteca.

La nueva norma que regulará las hipotecas entrará en vigor a mediados de junio, es decir, a los cuatro meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Si quieres conocer las principales medidas de esta ley, te interesa leer este post para saber cómo afecta al mercado hipotecario.

¿Qué supone la nueva Ley Hipotecaria?

La nueva Ley Hipotecaria adapta la directiva marcada por la Unión Europea en materia de préstamos sobre la compra de la vivienda.

Esta Ley incluye importantes cambios respecto al reparto de gastos entre el banco y el cliente, sobre las comisiones que se pueden cobrar y en el proceso de contratación de nuevas hipotecas.

La mayoría de las medidas mejoran la protección del cliente que busca financiación, aunque es cierto, que muchas sólo se aplicarán a las nuevas hipotecas, ya que esta ley no tiene carácter retroactivo.

Mayor protección para el cliente

A partir de ahora, el cliente dispondrá de su contrato diez días antes de la firma de la escritura en notaría.

El objetivo es que el cliente tenga tiempo suficiente para leer con calma el contrato y aclarar cualquier duda que le surja con la entidad financiera.

El banco tiene que entregar al cliente las condiciones personalizadas indicadas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), este documento tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Además, el banco aporta al cliente la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se explican las cláusulas más importantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un informe con simulaciones del pago de las cuotas.

Por otro lado, para evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco evaluará el perfil del cliente y su solvencia económica de cara a futuro.

Para ello, el banco está obligado a consultar el historial crediticio del cliente accediendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para decidir si concede o no el préstamo.

Asimismo, la nueva Ley Hipotecaria deja bien claro que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede vincular el salario con el número de hipotecas concedidas.

Más protagonismo del notario

La nueva Ley Hipotecaria obliga a que el notario acredite mediante un acta que el cliente conoce el producto que está contratando.

Anteriormente, el cliente solo tenía que ir al notario para firmar la hipoteca, ahora con la nueva ley, el cliente acudirá al notario un mínimo de dos veces.

En la primera, el cliente acude de forma gratuita y obligatoria antes de la firma para resolver cualquier duda sobre el contrato, la segunda es con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el cliente tiene que responder a un cuestionario para demostrar que entiende y conoce lo expresado en el contrato.

Si estos requisitos no se cumplen, el notario indica en el acta esta circunstancia y no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Reparto de los gastos de la hipoteca

Ahora el cliente solo pagará la tasación y las segundas copias del notario, el resto de los gastos son pagados por el banco, es decir, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), notaría, gestoría y los gastos del registro de la propiedad.

Esto supone un ahorro muy importante para el cliente, pagar la tasación suele tener un coste medio de unos 400 euros, además, el cliente puede elegir a la empresa o profesional que tase la vivienda.

Hay que tener en cuenta que esto implica un aumento de costes para las entidades bancarias, por lo que podrían trasladarse al cliente en el tipo de interés del préstamo hipotecario.

Desaparecen las cláusulas suelo

La nueva Ley Hipotecaria prohíbe las cláusulas suelo, en concreto, en las operaciones con tipo de interés variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés.

Esta norma supone que el cliente se beneficia de las posibles bajadas del euríbor, sin embargo, el interés mínimo se establece en el 0%, es decir, no puede ser negativo.

Fin de las vinculaciones 

La nueva Ley impide que las entidades bancarias impongan sus productos vinculados al cliente, por ejemplo, seguro de hogar, seguro de vida o tarjetas de crédito.

No obstante, los bancos pueden bonificar con interesantes descuentos en sus tipos de interés por los productos contratados.

Comisión de apertura

Anteriormente, los bancos podían cobrar dos comisiones cuando el cliente contrataba una hipoteca, la de apertura y la de estudio, además, ninguna estaba limitada.

Con la nueva Ley Hipotecaria, sigue sin haber límites, pero solo se podrá cobrar la comisión de apertura.

Además, esta comisión se paga una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Comisión de amortización anticipada

La comisión por amortización anticipada es la que se paga cuando se quiere devolver todo o una parte de la deuda antes del plazo acordado con el banco.

Esta comisión, ya sea parcial o total, se abarata y solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

Los límites dependen de si la hipoteca es variable o fija:

• En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser:
  • 0,25% durante los primeros tres años de vida de la hipoteca
  • 0,15% durante los primeros cinco años del plazo de la hipoteca
• En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar estos límites:
  • 2% durante los primeros diez años
  • 1,5% durante el resto del plazo

Subrogación y novación

A partir de ahora, el cliente puede cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando lo estime conveniente.

El cliente que tenga una hipoteca anterior a la nueva Ley Hipotecaria, puede subrogar sin coste alguno su hipoteca.

Para ello, entre las entidades bancarias se establece un sistema de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro.

Respecto a la novación, si el cliente no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca, puede variarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión.

Precisamente, la nueva Ley Hipotecaria favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad convertir una hipoteca con tipo de interés variable a una con tipo de interés fijo.

En el caso de que se produzca este cambio, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado por anticipado durante los tres primeros años de vigencia del contrato, a partir del cuarto año no hay penalización.

Protección en caso de embargo

La nueva Ley Hipotecaria amplia los meses de impago para ejecutar la hipoteca (desahucio) a 12 meses o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo y a 15 cuotas o el 7% del capital principal en la segunda mitad del crédito.

Además, se establece un interés de demora máximo de tres puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

La dación en pago

La Ley no contempla la obligatoriedad de la dación en pago y será voluntaria si así lo establecen las partes.

Sin embargo, sí refleja la obligación de incluir en la información contractual la posibilidad de negociar esta opción si así lo acuerdan entre el banco y el cliente.

Hipotecas multidivisa

Respecto a las hipotecas multidivisa o préstamos hipotecarios concedidos en otras monedas, los clientes de este tipo de productos tienen derecho a convertirlas en euros cuando lo deseen.

Los bancos deben informar regularmente de los incrementos de la deuda por el aumento del valor de la divisa respecto al euro, además, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumenta la deuda en caso de que el tipo de cambio sufra una variación del 20%.

Conclusiones

La prestigiosa firma consultora PwC advierte en un reciente informe (‘Unión Bancaria, el reto de ser digital y regulado‘) que la nueva Ley Hipotecaria podría dificultar el acceso a la vivienda en propiedad.

La principal razón, según este informe, es que las entidades financieras tendrán menos incentivos por el negocio hipotecario y esto redundaría en un menor volumen de operaciones.

Además, según señala PwC, lo más probable es que las hipotecas sean más caras ya que si se van a aumentar los gastos, limitar los ingresos, restringir la venta vinculada y endurecer las condiciones de ejecución, lo razonable es subir el precio de este tipo de operaciones.

Sin embargo, PwC indica que es posible que la competencia entre las entidades bancarias sea más intensa y seguramente surjan buenas oportunidades en el sector hipotecario, llegando a limitar este previsible aumento de los precios.

Es probable que la oferta se diversifique y seguramente algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades

Por otro lado, lo que sin duda es cierto, es que la nueva Ley Hipotecaria aporta certidumbre y confianza en el mercado hipotecario y da mayor transparencia al proceso de solicitud de una hipoteca.

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