¿Cómo renegociar una hipoteca a la baja?

Los valores mínimos del euríbor y la apertura de financiación por parte de los bancos están propiciando que exista una competida oferta en el mercado hipotecario.

Esta situación es óptima para que las personas que tienen una hipoteca intenten mejorar sus condiciones con su banco o cambiarla a otra entidad.

Existen varias opciones para renegociar las condiciones de un préstamo hipotecario, en este post explico cuáles son.

Situación actual del mercado hipotecario

Las entidades financieras están inmersas en una pelea por captar nuevos clientes para sus productos hipotecarios.

Las hipotecas son créditos a muy largo plazo (20 a 30 años) y es muy probable que las condiciones que se firmaron en su momento sean peores que las actuales.

Este escenario es una oportunidad para los clientes insatisfechos que firmaron su hipoteca hace años y ahora desean mejorar sus condiciones.

En este caso, la novación y la subrogación hipotecarias son las vías para conseguir mejorar una hipoteca, cambiando las condiciones del préstamo.

La Ley 41/2007 sobre Regulación del Mercado Hipotecario, contempla estas situaciones y posibilita cambiar las condiciones iniciales de una hipoteca.

Es decir, se puede renegociar con el banco para que los términos de la hipoteca se adapten a la nueva coyuntura económica.

¿Cómo renegociar la hipoteca con el banco?

Para que un cliente pueda cambiar las condiciones de su hipoteca debe cumplir tres requisitos: ­

• Haber pagado como mínimo tres años de su hipoteca.
• Estar al corriente de todos los pagos. ­
• La hipoteca debe ser sobre la vivienda habitual.

Cumpliendo estos requisitos se puede ir al banco para solicitar una mejora de las condiciones de la hipoteca (novación) o cambiarla a otra entidad financiera (subrogación).

La entidad financiera no está obligada a renegociar la hipoteca, sino que es el cliente quien debe solicitar una mejora de las condiciones.

Para negociar de forma inteligente con el banco es recomendable seguir estos consejos:

• Revisar las condiciones actuales de la hipoteca.
• Tener claro los objetivos que se quieren mejorar de la hipoteca.
• Comunicación directa y personal en la negociación con el banco.
• Detectar cuanto antes si el banco está dispuesto a negociar para no perder el tiempo.
• Tener una buena actitud para negociar e intentar conseguir mejores condiciones.
• Analizar si la propuesta que hace el banco para mejorar las condiciones sale a cuenta.

¿Qué es la novación de una hipoteca?

La novación de una hipoteca permite cambiar las condiciones del contrato del préstamo entre el cliente titular y el banco.

La novación hipotecaria es un documento público que modifica las condiciones de un préstamo hipotecario en el que las partes están de acuerdo.

Es decir, si ambas partes no están conformes con los cambios propuestos la operación no se puede realizar.

Hay que aclarar que esta renegociación no supone el cambio a otro banco, el cliente solo desea tener unas condiciones más favorables y continuar con su hipoteca.

El banco no tiene obligación de atender esta solicitud, aunque, dependiendo de la situación financiera del titular, intentará negociar si tiene interés en mantenerlo como cliente.

¿Qué puede cambiar el cliente en la novación hipotecaria?

La novación de una hipoteca permite cambiar las siguientes condiciones: 

• El tipo de interés se puede reducir o cambiar de fijo a variable y viceversa.
• El índice de referencia del que depende la hipoteca, por ejemplo, pasar del IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) al euríbor.
• El plazo de amortización se puede ampliar o reducir para devolver el préstamo.
• Se pueden añadir o quitar titulares del préstamo, en los casos de separación, divorcio o fallecimiento.
• El capital prestado se puede incrementar para que el cliente tenga más liquidez.
• Si el cliente tuviera alguna cláusula abusiva se puede eliminar.

¿Qué gastos tiene la novación hipotecaria?

El cambiar las condiciones con la novación de la hipoteca, conlleva una serie de gastos:

• La comisión bancaria puede variar entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar del préstamo hipotecario.
• Los gastos de notaría suelen estar entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortizar. El banco paga el 50% de estos gastos y el cliente el otro 50%.
• La gestoría está en el entorno de los 200 € a 400 €.
• Los gastos del registro de la propiedad suelen ser la mitad de los que corresponden a la notaría.
• La tasación depende de la vivienda, este gasto está en torno a los 300 €.
• Si se amplía el capital solicitado hay que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), en Madrid es el 0,75% sobre el importe ampliado, el banco se encarga de pagarlo.

¿Cuándo interesa hacer la novación de una hipoteca?

La novación es menos costosa que la subrogación, se evitan las comisiones de subrogación y apertura que implicaría abrir un nuevo préstamo.

Con la novación lo que se pretende es mejorar las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco.

Sin duda alguna, es una ventaja el hecho de negociar con el banco en el que ya se tienen otros productos contratados para tener una atención más favorable.

Por último, la novación permite algunas opciones que la subrogación no tiene, por ejemplo, la ampliación de capital o la modificación de titulares de la hipoteca.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Si el banco se niega a la novación de la hipoteca, es entonces cuando entra en escena la opción de la subrogación de la hipoteca a otra entidad financiera.

Subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”.

Respecto a una hipoteca, implica cambiar alguno de los titulares (deudor o acreedor) o cambiar el bien hipotecado.

De esta forma, el cliente se puede llevar la hipoteca a otro banco sin el permiso de la entidad financiera.

Con la subrogación, el nuevo banco hace una oferta vinculante al interesado indicando las nuevas condiciones de la hipoteca.

Si las condiciones mejoran las de la actual hipoteca y el cliente las acepta, el nuevo banco se lo comunica al anterior y le solicita el certificado de deuda pendiente del préstamo.

En el plazo de una semana el banco anterior emite el certificado de deuda pendiente y dispone de 15 días para competir con el nuevo banco.

Si el cliente decide aceptar las nuevas condiciones de su antiguo banco, la subrogación no tiene efecto.

Sin embargo, que el cliente acepte la oferta del nuevo banco implica el otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario.

Es decir, el nuevo banco asume la propiedad de la hipoteca y debe transferir el importe del capital pendiente a la antigua entidad bancaria.

La subrogación es más complicada que la novación y más cara, aunque fiscalmente está exenta del IAJD y además bonificada en los gastos registrales y notariales.

¿Qué puede cambiar el cliente con la subrogación?

En una subrogación se puede cambiar el tipo de interés y en algunos bancos, el plazo de amortización, pero el resto de condiciones no.

Con la subrogación, el cliente puede obtener una hipoteca con un interés más bajo cambiando el índice de referencia o cambiando el tipo fijo o variable o viceversa.

Por ejemplo, si la hipoteca está vinculada al IRPH se puede cambiar al euríbor que es el índice de referencia de las hipotecas que cotiza en mínimos históricos.

El resto de condiciones pueden cambiarse con la nueva entidad si el cliente acuerda una novación que se realiza después de que la hipoteca haya sido subrogada.

¿Qué gastos tiene la subrogación?

La subrogación de una hipoteca suele tener unos gastos superiores a la novación, por lo que es imprescindible evaluar si el cambio de banco compensa.

En este sentido, es conveniente analizar si el tipo de interés supone una rebaja importante como para compensar los gastos de la subrogación.

Por otro lado, es muy probable que el nuevo banco proponga la contratación de productos vinculados y esto incrementa el precio del préstamo.

Una gran ventaja de la subrogación hipotecaria es la de no pagar impuestos, ya que esta operación está exenta del pago del IAJD.

La subrogación de una hipoteca supone hacer una nueva escritura ante notario y la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria, según el artículo 14 de la citada Ley.

Respecto a los gastos de tasación, actualmente muchas entidades bancarias, asumen este coste para captar nuevos clientes.

Sin embargo, si hay que tener en cuenta el gasto de algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.

• La comisión de subrogación se le paga al banco con el que se tenía la hipoteca. La nueva Ley Hipotecaria establece que para los primeros 5 años es del 0,5 % y para los siguientes del 0,25%. Si se cambia el interés de tipo variable a tipo fijo, pasados los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, la comisión por subrogación se elimina.
• La comisión de apertura, no suele ser muy habitual que los bancos la cobren, pero algunas entidades la aplican a sus nuevos clientes por las gestiones de apertura de la hipoteca subrogada. Suele estar entre el 0,1% y el 1,5%.
• La comisión por riesgo de tipo de interés se puede aplicar a las hipotecas de tipo fijo y mixto con la idea de frenar a los clientes que quieren cambiar su hipoteca a variable cuando baja el euríbor. Suele ser del 2% y solo se aplica si al banco le supone una pérdida.

¿Cuándo interesa hacer la subrogación de una hipoteca?

La subrogación hipotecaria es rentable cuando los gastos de esta operación se recuperan en dos o tres años.

Se puede afirmar que la subrogación es una opción interesante para los hipotecados que tienen el tipo de interés más caro que la media del mercado, es decir, euríbor + 1%.

También es interesante para las personas que tienen una hipoteca variable y quieren cambiarla a fija en el caso de que el euríbor esté en un ciclo alcista.

La subrogación es muy interesante para los que firmaron su hipoteca entre los años 2013 y 2017, ya que los tipos medios rondaban entre el 3% y el 4%.

Actualmente la media de los tipos de interés está por debajo del 3% , es decir, es muy posible mejorar las condiciones de la hipoteca.

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