SOCIMI: otra forma de invertir en el sector inmobiliario en Madrid

Las SOCIMI están de moda en España por ser una forma sencilla de invertir en el mercado inmobiliario para los pequeños inversores.

Su atractiva rentabilidad y sus ventajas fiscales han atraído la atención de muchos inversores.

En este post explico cómo se puede invertir en una SOCIMI analizando los pros y los contras de este interesante vehículo de inversión.

¿Cuál es el origen de las SOCIMI?

La palabra SOCIMI es el acrónimo de “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”.

La idea de esta forma de inversión financiera surgió en los EE.UU. en la década de los 60 y posteriormente llegó a Europa.

En EE.UU. estas sociedades de inversión se denominan REIT (Real State Investment Trusts) y sirven para que las inversiones inmobiliarias a gran escala sean accesibles para el pequeño inversor.

Las SOCIMI en España son relativamente recientes ya que su regulación es del año 2009 mediante la Ley 11/2009 de 26 de octubre.

Aunque nacieron en 2009, hasta la reforma fiscal impulsada por el gobierno con la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, no despegaron en el mercado de inversiones.

Es en esta reforma en la que se les exime de pagar el impuesto de sociedades, junto con otras rebajas fiscales con la intención de dinamizar el mercado inmobiliario.

España es el segundo país del mundo con más sociedades de este tipo, actualmente hay operativas cerca de 80, gestionando activos por valor de 50.000 millones de euros.

¿Para qué sirve una SOCIMI?

Las SOCIMI están constituidas de acuerdo a la Ley de Sociedades de Capital e inscritas en el correspondiente Registro Mercantil.

Realmente una SOCIMI es una sociedad con carácter mercantil que cotiza en un mercado regulado como, por ejemplo, el de la Bolsa de Valores.

Es decir, el inversor interesado en participar en una SOCIMI debe acudir a la Bolsa de Valores y comprar los títulos como cualquier otra acción de una empresa.

El objetivo de una SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos (oficinas, pisos, locales comerciales) ya sea para alquiler o como inversión en el capital de otra SOCIMI.

Una SOCIMI permite que los inversores minoritarios participen en los beneficios que reportan los arrendamientos sin tener que invertir directamente en vivienda.

Las SOCIMI aseguran la transparencia de sus inversiones inmobiliarias ya que deben presentar su contabilidad cada seis meses y adaptarse a la normativa bursátil.

Además, están bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en aras de proteger al inversor.

¿Qué requisitos debe cumplir una SOCIMI?

Este tipo de sociedades están obligadas por Ley a cumplir los siguientes requisitos:

• Cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), en el Mercado Continuo o en el IBEX-35.
• Al menos el 80% de los inmuebles de la cartera deben destinarse al alquiler.
• Tener como mínimo un inmueble activo destinado al alquiler.
• Los activos inmobiliarios deben permanecer en alquiler durante un período mínimo de 3 años.
• Repartir el 80% de los dividendos obtenidos de las rentas de alquiler.
• Repartir el 50% del beneficio obtenido por la transmisión de inmuebles.
• El capital social debe ser como mínimo de 5 millones de euros.
• Las reservas legales no deben superar el 20 % del capital social.
• El capital flotante debe ser como mínimo de 2 millones de euros o el 25% del capital social.
• Los informes y cuentas deben presentarse semestralmente.

Las ventajas fiscales de una SOCIMI están supeditadas al cumplimiento de los requisitos anteriores.

¿Cuáles son las ventajas fiscales de una SOCIMI?

Las SOCIMI en España gozan por Ley de un régimen fiscal especial muy favorable lo que ha supuesto un crecimiento muy importante de estas sociedades.

Las principales ventajas fiscales son las siguientes:

• Están eximidas del pago del Impuesto de Sociedades, aunque, se debe cumplir una permanencia de inmuebles en alquiler durante un periodo de tres años.
• Bonificación del 95% en el ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) por la compra de viviendas y terrenos destinados al alquiler.
• Están exentas de impuestos municipales y de la plusvalía.

Beneficios de invertir en una SOCIMI

Como en cualquier otra inversión siempre es recomendable analizar la evolución financiera de la SOCIMI en la que se quiere invertir.

Para el caso de los inversores no muy avanzados es este tipo de inversiones puede ser muy útil apoyarse en un bróker para minimizar el riesgo lo más posible.

Veamos cuáles son los principales beneficios:

• Mayor liquidez con respecto a otras inversiones ya que se reparten dividendos y además la desinversión es casi inmediata al ser una sociedad cotizada.
• Los pequeños inversores participan en la explotación de activos inmobiliarios sin tener que hacer un gran desembolso.
• Comprar acciones de una SOCIMI es más sencillo que adquirir participaciones en un fondo inmobiliario, incluso en ocasiones es inviable para el pequeño inversor.
• Diversificación al invertir en una gran variedad de activos inmobiliarios ubicados en diferentes áreas geográficas.
• La inversión en una SOCIMI ofrece una rentabilidad fiscal mayor que la renta variable.

Desventajas de invertir en una SOCIMI

Por supuesto, a la hora de invertir en una SOCIMI, también hay que considerar ciertos inconvenientes:

• El valor de la propiedad puede sufrir variaciones cuando hay fluctuaciones en el mercado inmobiliario.
• Las SOCIMI cotizan en el mercado bursátil y están expuestas a las subidas y bajadas de los valores.
• Estas sociedades son sensibles a los cambios de los tipos de interés, ya que su deuda está respaldada con sus inmuebles.
• El inversor particular depende de un gestor y no decide sobre el futuro del activo inmobiliario, ya sea para vender, alquilar o comprar.

Conclusiones

Las SOCIMI suponen una alternativa para las personas interesadas en invertir en el sector inmobiliario sin tener que desembolsar grandes cantidades de dinero.

Además, el inversor se evita los problemas que supone reformar un inmueble para alquilarlo.

El inversor tan solo tiene que comprar las acciones de la SOCIMI y se olvida de las preocupaciones que conlleva el gestionar un activo inmobiliario.

Sin duda alguna, lo que más le interesa al inversor es la rentabilidad de estos vehículos de inversión.

En este sentido, la rentabilidad media de las SOCIMI en España está en torno al 8%, es decir, superior a la media de la bolsa.

Por otro lado, a la rentabilidad por dividendo hay que sumar la revalorización de las propiedades y los rendimientos sobre el alquiler de un 5%.

Para invertir en el sector inmobiliario en Madrid con éxito, es aconsejable contar con el asesoramiento de un personal shopper inmobiliario que analice profesionalmente la amplia oferta del mercado.

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