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La pandemia del coronavirus está provocando una grave crisis sanitaria con un fuerte impacto sobre la economía española que afecta de pleno al sector inmobiliario.
El COVID-19 está retrasando la toma de decisiones de compraventa de viviendas a la espera de la evolución de la pandemia durante los próximos meses.
Es cierto que esta crisis será limitada en el tiempo, aunque nadie duda de que tendrá consecuencias sobre el mercado inmobiliario.
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En 2019, el sector inmobiliario en España estuvo marcado por la estabilidad y moderación.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en enero de 2020 se registraron casi 47.000 compraventas de viviendas, un 2,6% menos con respecto al mismo mes de 2019.
Este dato indicaba que la actividad en el sector se estaba recuperando lentamente y que el pronóstico para el 2020 estaría en línea con el 2019.
Sin embargo, con la inesperada crisis del COVID-19, el pronóstico es más pesimista ya que se espera una fuerte caída del número de operaciones de compraventa.
Desde el mes de marzo, algunos expertos pronostican caídas en la compraventa de viviendas cercanas al 40% con respecto a 2019.
Se estima que en 2020 se venderán unas 52.000 viviendas de obra nueva frente a las 98.600 de 2019 y las 99.311 estimadas para 2020 antes de esta crisis.
Respecto a la vivienda usada, las ventas podrían caer cerca de un 40% a cierre de este ejercicio hasta las 273.908, frente a las 437.833 de 2019.
Es pronto para analizar los efectos sobre las operaciones de compraventa de viviendas ya que tanto compradores como vendedores están asimilando esta situación antes desconocida.
Parece lógico pensar que hasta que se vuelva a la normalidad los movimientos de compraventa se ralentizarán mientras que el mercado del alquiler será un valor refugio.
Es previsible que a finales de este año haya una contracción importante en el número de operaciones de compraventa por la bajada de la actividad.
Por desgracia, el cierre de negocios y los despidos van a golpear al mercado laboral, reduciendo los ingresos de las familias y contrayendo la demanda de vivienda.
Lo más normal es que haya una bajada temporal de los precios debido a una menor demanda y a la menor capacidad de pago de los compradores.
Se estima que los precios medios caerán en España en torno al 10%, en las grandes ciudades, en Madrid se estima que la bajada de los precios se situará en torno al 6%.
Es evidente que el porcentaje de reducción de los precios de la vivienda va a depender directamente de la duración de la crisis del coronavirus.
La actual situación provocada por el coronavirus puede generar nerviosismo entre los propietarios que necesiten liquidez y tengan que vender con cierta urgencia.
En este sentido, es probable que haya oportunidades para los compradores e inversores que dispongan de liquidez y capacidad de compra inmediata.
Tampoco hay que olvidar que el euríbor está en mínimos históricos y esto es de gran ayuda para el comprador/inversor que necesite financiación para el pago de una hipoteca.
Por otro lado, la volatilidad de los mercados financieros es muy alta y esto aumenta el interés de los inversores por sectores más seguros como el inmobiliario.
Ahora mismo, lo más importante es minimizar los riesgos invirtiendo en activos estables, como los inmobiliarios, que garanticen una aceptable rentabilidad a futuro.
La pandemia del COVID-19 también tiene consecuencias negativas desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria.
En este sentido el rating inmobiliario español se ha rebajado desde una calificación AA- a una BB.
Este dato negativo implicará una caída de la inversión extranjera en nuestro país, la cual, curiosamente, lidera China por la obtención de la Golden Visa.
Hay que tener en cuenta que una de cada cinco ventas de vivienda que se venden en España tiene como comprador a un ciudadano extranjero.
Si el turismo se ralentiza por causa del coronavirus, es muy probable que la compra de vivienda por parte de los extranjeros sufra una bajada.
La incertidumbre económica generada por el COVID-19 supone una amenaza y es muy probable que los inversores extranjeros posterguen sus decisiones de compra.
El Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma en España, supone de facto el cese de la actividad de las agencias inmobiliarias.
Es decir, se paralizan las ventas de viviendas ya que no se pueden realizar visitas para enseñarlas a los posibles clientes compradores.
Algunas agencias inmobiliarias, como REMAX, mantienen parte de su actividad comercial a través de aplicaciones de realidad virtual para hacer visitas online.
Además, las nuevas tecnologías permiten firmar un contrato de arras de forma telemática y con plena validez legal evitando desplazamientos a las partes implicadas.
Por otro lado, las notarías han cancelado todas las firmas que no se consideran con carácter de urgencia, entre las que se incluyen la firma de compraventas e hipotecas.
El Consejo General del Notariado ha informado que la paralización de las compraventas se debe a la instrucción dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que permite solo atender urgencias.
Por poner un ejemplo, si una persona ha firmado el contrato de arras y ya ha vendido su casa y no tiene donde vivir, esta operación se considera urgente y se puede firmar.
Es previsible que debido al coronavirus la firma de nuevas hipotecas se reduzca, según los expertos, un 60% entre los meses de abril y mayo en términos interanuales.
El aplazamiento de la decisión de compra, la ralentización en la tramitación de las operaciones hipotecarias y las restricciones de la movilidad, afectan directamente.
Esto supondrá la firma de unas 26.000 hipotecas, frente a las 63.915 que se firmaron en los meses de abril y mayo del pasado año 2019.
Es importante que España consiga contener la expansión del coronavirus cuanto antes para recuperar una situación de normalidad a nivel sanitario, social y económico.
El sector inmobiliario ha demostrado con anterioridad su capacidad de adaptación, pero necesita estabilidad económica y confianza para seguir generando riqueza en nuestro país.
Debemos afrontar el futuro con optimismo y tener una visión a largo plazo en el sector inmobiliario, es seguro que vamos a ganar la batalla al coronavirus y volveremos a la normalidad.
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