¿Es rentable comprar un piso en Madrid para alquilar?

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¿Es rentable comprar un piso en Madrid para alquilar?

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La respuesta claramente es sí, en efecto es rentable comprar un piso en Madrid para alquilar, pero siendo selectivos y teniendo los conocimientos necesarios para garantizar la rentabilidad de nuestra inversión.

Esta es la pregunta que habitualmente me hacen mis familiares, amigos y clientes cada vez que sale este tema de conversación.

Si queremos obtener un ingreso extra que nos ayude a tener más holgura económica, ahora es el momento de invertir en una vivienda para alquilar, además es una mirada al futuro que nos vendrá muy bien para complementar nuestra pensión.

En este artículo explico la situación del alquiler en Madrid para detectar las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario al inversor que busca una inversión segura y rentable.

 

Razones para invertir en Madrid

Comprar una vivienda para alquilar en Madrid es una buena inversión si consideramos que casi es 4 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.

La baja rentabilidad que ofrecen los depósitos bancarios o los fondos de inversión están provocando que muchos inversores compren para alquilar en Madrid.

La rentabilidad media de bonos del Estado está en un 1,6% y la de los depósitos a un 0,1%, en cambio la rentabilidad media bruta del alquiler en Madrid se sitúa en el 6,2% según los últimos análisis.

También debemos tener en cuenta que cuando se invierte en una propiedad, a la rentabilidad generada por el alquiler hay que añadir la revalorización de la propiedad en caso de venderla en un futuro.

El precio del alquiler en Madrid se ha incrementado un 27% en los últimos cuatro años. Alquilar ha pasado de costar 9,05 euros por metro cuadrado al mes en 2013 a 11,45 euros en 2017. Para un piso de 80 metros cuadrados la renta media mensual a final de 2013 era de 724 euros, y a finales de 2017 se incrementó hasta los 916 al mes, es decir un aumento de 192 euros al mes.

Los precios bajaron considerablemente durante la crisis del sector y aunque algunas zonas empiezan a recuperarse, los precios siguen siendo atractivos y con tendencia a revalorizarse en el futuro.

Para hacernos una idea, comprar una vivienda de segunda mano resulta hoy 100.000 euros más barato de media que hace diez años.  A la hora de invertir también ayuda el hecho de que el precio del dinero aún seguirá bajo por un tiempo, por lo que financiarse resulta mucho más sencillo y barato que hace unos años.

El alquiler en Madrid está en pleno auge y comprar una vivienda para alquilar se está convirtiendo en una buena oportunidad para todo tipo de inversores ya sean grandes o pequeños.

La razón fundamental por la que el mercado de alquiler está muy activo en Madrid es que muchas personas no pueden acceder a la compra de una vivienda por los menores salarios, la falta de ahorro y la precariedad laboral.

El incremento de la demanda de viviendas en alquiler en Madrid facilita que las propiedades se alquilan en poco tiempo y además con garantías ya que los inquilinos son seleccionados con cierta exigencia.

Otro dato que resulta significativo en el mercado inmobiliario madrileño y que apunta a la vivienda como una de las mejores inversiones del momento, es que un 35% de los personas que compraron una vivienda el año pasado en Madrid lo hicieron para invertir.

Si consideramos todas estas razones, sin duda, la situación es propicia para considerar seriamente el invertir parte de nuestros ahorros para obtener una buena rentabilidad.

 

¿Qué vivienda es la más adecuada para invertir?

Para asegurarnos de que nuestra inversión sea rentable es muy importante elegir la vivienda adecuada, en este sentido hay que considerar varios factores que serán determinantes.

Ubicación

Una vivienda situada en el centro de Madrid, en una zona consolidada con todo tipo de servicios y comunicaciones, tendrá mayor demanda y garantiza un alquiler rápido. Se pueden también considerar otras zonas de la ciudad con menos servicios y dotaciones, pero con buenas expectativas en cuanto a su revalorización.

Deberemos descartar aquellas propiedades que se encuentren en edificios donde los locales comerciales de la planta baja estén destinados a hostelería u otros usos nocturnos que puedan suponer un problema para los inquilinos.

En cuanto al edificio se debe comprobar que haya superado favorablemente la última ITE (Inspección Técnica del Edificio) y conviene saber si hay derramas pendientes.

Tipo de vivienda y tamaño

Estadísticamente la vivienda más solicitada en Madrid capital para alquilar es una entre los 60m² y 70 m², de 2 o 3 dormitorios, se suelen alquilar por una duración media de 3 años.

El tamaño de la vivienda incide directamente en la rentabilidad bruta anual del alquiler, generalmente las viviendas pequeñas (60m²) destinadas al alquiler son más rentables que los pisos de mayor tamaño. El inversor debe tener en cuenta que, a mayor superficie, mayores son los gastos como la comunidad, derramas o el IBI.

Por otro lado, a mayor número de dormitorios, mayor renta se obtiene, casi la mitad de los contratos de alquiler son de viviendas con dos dormitorios.

Sin reforma o con reforma

En este caso el mercado madrileño ofrece muy buenas oportunidades y suele ser más rentable comprar una vivienda para reformar, lógicamente el precio de compra es mucho menor y se tiene la posibilidad de reformarlo a gusto de cada uno al objeto de asegurar una buena rentabilidad del alquiler.

Esto supone que durante un tiempo la vivienda no estará disponible para el alquiler, pero a cambio se podrá incrementar la renta mensual con respecto a las viviendas de la competencia que no hayan sido actualizadas.

Generalmente se recomienda invertir al menos un 10% del importe de compraventa en una adecuación o reforma que haga realmente atractiva nuestra vivienda y se distinga del resto de la oferta disponible en la zona.

Si se prefiere evitar posibles reformas y alquilarlo cuanto antes, lo mejor es elegir una vivienda que ya esté reformada.

Para ello debemos revisar que los materiales y las instalaciones de electricidad y fontanería se encuentren en buen estado y que todo funciona perfectamente.

Respecto al mobiliario, los inquilinos prefieren generalmente que estén vacíos o si hay muebles que sean de tonos neutros, cómodos y sobre todo funcionales.

 

Distritos de Madrid más rentables

Las propiedades situadas en los distritos del sur de Madrid tienen muy buenas rentabilidades, por ejemplo, Villaverde supera el 10% de rentabilidad bruta, mientras que Vallecas, Carabanchel y Usera superan el 9%.

En el caso de los distritos de Ciudad Lineal, Barajas, Hortaleza, Moratalaz y Latina, las rentabilidades siguen siendo atractivas y oscilan entre el 5% y el 6% bruto anual.

En Moncloa-Aravaca, Arganzuela, Fuencarral, Hortaleza y Tetuán, la rentabilidad bruta se modera entre el 4% y 5% anual.

Los distritos premium de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro, tienen una rentabilidad bruta en torno al 4%, en estos distritos los gastos del IBI, comunidad y seguro del hogar son más altos.

Nuestra capacidad de inversión será decisiva a la hora de elegir el distrito donde invertir.

 

¿Qué precio le pongo al alquiler?

Es importante afinar a la hora de poner el precio del alquiler para tenerlo vacío el menor tiempo posible. Es mejor alquilarlo rápidamente por un precio algo inferior que tenerlo con el cartel de se alquila a un precio más elevado pero vacío.

Por ejemplo, si queremos alquilar una vivienda por 1.000 euros es mejor alquilarla por 900 euros con cierta inmediatez, que estar 3 meses esperando a alquilarla.

Además del riesgo de que al final tengamos que bajarla, los ingresos al cabo de un año en ambos casos serían 9.000 euros frente a 10.800 euros.

Es decir, el dinero que se pierde por tener el inmueble un mes vacío tarda mucho en recuperarse después con la diferencia de precios.

Además, durante los meses en el que la casa esté vacía hay unos gastos añadidos de los recibos de suministros.

 

Análisis de la rentabilidad del piso en alquiler

Para el análisis de la rentabilidad bruta del alquiler calcularemos el total de la inversión realizada que se obtiene de sumar al precio de compra el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que es del 6% en la Comunidad de Madrid, los gastos de la operación (notaría, hipoteca) y los posibles gastos realizados en la adecuación de la vivienda (reforma, pintura, muebles y electrodomésticos).

La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo los ingresos anuales del alquiler entre la inversión total realizada.

La rentabilidad neta se calcula descontando a los ingresos anuales los gastos de la cuota de la comunidad, el IBI, el seguro de hogar y las posibles reparaciones, a continuación, esta cantidad se divide entre la inversión total realizada.

 

Conclusión y recomendaciones

Una óptima inversión inmobiliaria en Madrid requiere dedicación y conocimiento de las tendencias del mercado.

Si se logra acertar en la decisión de la zona en la que se realiza la inversión inmobiliaria, tendremos un flujo seguro de ganancias mes a mes que nos vendrá muy bien para el día de nuestra jubilación.

Lo más aconsejable es contar con un asesor inmobiliario cualificado que tenga unos buenos conocimientos del sector, una buena formación técnica para valorar los distintos aspectos de las propiedades y amplia disponibilidad para una búsqueda exhaustiva.

Además de dominar el proceso de compraventa, un buen asesor sabe reconocer una buena oportunidad de compra en cuanto aparece y negociará un buen precio de compra, haciendo aumentar la rentabilidad del alquiler.

Invertir en activos inmobiliarios es una buena alternativa a la hora de diversificar el patrimonio intentando bajar la volatilidad y el riesgo de la inversión, ya que está considerado como un activo conservador.

Si quieres invertir hoy en día o te haces la pregunta de dónde puedes invertir tu dinero, ahora mismo el mercado inmobiliario madrileño sin duda es una buena opción. ¡Contacta conmigo y estaré encantado de aclarar tus dudas!

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario de REMAX en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus propiedades con todas las garantías y tranquilidad. Me encargo de todo para que no te preocupes de nada. ¿Hablamos? Puedes ver aquí toda la información.

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