¿Cómo deducir el alquiler en la declaración de la renta?

Si eres propietario o inquilino y no sabes cuáles son los gastos deducibles en el alquiler de una vivienda en la Comunidad de Madrid, te interesa leer este post donde explico cómo deducir el alquiler de la vivienda en la declaración de la renta.

La campaña de la declaración de la Renta se abre oficialmente el 3 de abril y los contribuyentes ya pueden consultar el borrador, sus datos fiscales y presentar su declaración con el programa Renta Web.

¿Por qué declarar el alquiler en el IRPF?

Todos los ingresos que provengan del alquiler de la vivienda habitual, garaje o segunda vivienda deben declararse por imperativo legal.

El arrendador o propietario que no incluya el rendimiento generado por dicho alquiler en la declaración de la renta, se expone a que la Agencia Tributaria lo detecte.

En ese caso, el contribuyente recibe una propuesta de liquidación, conocida popularmente como una ‘paralela’, en la que se incluyen las rentas que no se han declarado.

Además de pagar los importes que en su día no se declararon la Agencia Tributaria puede imponer una sanción por entender que ese comportamiento no está dentro de los límites legales y está orientado a defraudar a la administración.

El importe de dicha sanción puede ir del 50% al 150% de lo que se ha dejado de declarar, dependiendo de si se califica esta falta como leve, grave o muy grave. Además, habrá que sumar los intereses de demora.

Por otro lado, el incumplimiento de la obligación tributaria puede generar un problema añadido con el inquilino, quien solo podrá aprovecharse de las deducciones por el alquiler de la vivienda habitual si el arrendador ha declarado los pagos recibidos.

Si no ha sido así, el arrendatario tiene derecho a reclamarlo por vía judicial o solicitar una inspección tributaria.

Los ingresos obtenidos por alquileres deben declararse como rendimientos de capital inmobiliario.

Para calcular qué cantidad hay que declarar hay que restar a los ingresos anuales obtenidos por el alquiler los gastos deducibles. Sobre esta cantidad se pueden aplicar ciertas reducciones.

Si el arrendamiento se realiza como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas y se declaran en el apartado específico de la renta.

¿Cuáles son las deducciones del alquiler para el inquilino?

Desde el 1 de enero de 2015 se suprime la deducción que los arrendatarios de vivienda podían aplicarse por el alquiler de su vivienda habitual.

No obstante, se contempla el establecimiento de un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la supresión sólo afectará a los nuevos alquileres.

Aquellos que tengan contratos anteriores podrán seguir aplicando la deducción hasta que finalicen.

Para los contratos anteriores al 1 de enero de 2015, los contribuyentes cuya base imponible máxima no supere 24.107,20€ podrán aplicarse una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, teniendo en cuenta un límite máximo que varía en función de su base imponible pudiendo ser:

• 9.040€, siempre que la base imponible sea menor a 17.707,20€
• 9.040 – 1,4125 x (BI-17.707,20), cuando la base imponible sea mayor de 17.707,21 y menor o igual a 24.107,20€

Esta deducción se puede aplicar conjuntamente con la deducción de la Comunidad de Madrid por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 años.

La deducción por alquiler en Madrid es del 30%, hasta un máximo de 1.237,20€ , para aplicar esta deducción hay que cumplir los siguientes requisitos:

• Ser menor de 35 años (se amplía hasta 40 años para personas que hayan estado en paro y tengan cargas familiares).
• Que la base imponible general y del ahorro (suma de las casillas 435 y 460 de la declaración) no supere los 26.414€, y que la suma de la base imponible general y del ahorro de la unidad familiar no supere los 60.000 euros.
• Que las cantidades pagadas por el alquiler superen el 20% de la suma de base imponible y del ahorro del contribuyente.

¿Cuáles son las deducciones del alquiler para el propietario?

Los siguientes gastos que genera la propiedad son deducibles y se restan de los beneficios que se han obtenido por el alquiler:

• Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la compra de la vivienda.
• Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (como por ejemplo el mobiliario).
• Impuesto sobre bienes e inmuebles (IBI), siempre que lo pague el arrendador.
• Gastos para la formalización del contrato del alquiler.
• Gastos de la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
• Gastos de conservación y reparación (excluidas las mejoras).
• Gastos de la comunidad y suministros si los paga el propietario.
• La amortización del inmueble y los bienes que contenga (3% del valor de construcción por el desgaste).
• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
• La prima del seguro (responsabilidad civil, incendio, robo).

¿Cuáles son las reducciones del alquiler para el propietario?

Desde el 1 de enero de 2024 se pueden aplicar los siguientes porcentajes de reducción sobre el rendimiento neto que se obtiene del alquiler de una vivienda:

• Reducción del 90%, aplicable cuando se den los siguientes requisitos de forma acumulada:

1. Que se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado
2. Que el precio del alquiler acordado en dicho contrato fuera inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

• Reducción del 70%, aplicable cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1. Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y los 35 años.
2. Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

• Reducción del 60%, aplicable cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, se trate de una vivienda que hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato.

• Reducción del 50% en cualquier otro caso.

Consejos útiles para declarar el alquiler en la renta

Teniendo en consideración lo comentado anteriormente y por motivos fiscales, conviene alquilar una propiedad a una persona física para residencia habitual y así poder aplicar, al menos, la reducción del 50% del rendimiento neto y las deducciones de los gastos anteriormente descritos.

Este tipo de alquiler es el tradicional en el que las partes prefieren mayor duración del contrato y más estabilidad, el arrendatario puede permanecer al menos tres años en la vivienda, salvo que cada año este quiera resolver el contrato.

Sin duda alguna, siempre es recomendable incluir en la declaración de la renta el alquiler de la vivienda habitual ya que tiene un tratamiento fiscal muy favorable en el IRPF.

Por supuesto, existen otras opciones de alquiler, como por ejemplo alquilarla a una persona física para despacho, alquilarla a una entidad, alquilarla por temporadas o alquilarla como apartamento vacacional de uso turístico, pero en estos casos no se puede aplicar la reducción del 50% del rendimiento neto.

Si estás interesado en alquilar una vivienda, no dudes en ponerte en contacto conmigo, estaré encantado de facilitarte más información sobre el servicio de gestión integral del alquiler.

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