¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

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28 mayo, 2021
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¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

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En cualquier tipo de inversión siempre es aconsejable tener claro cuál es la rentabilidad que se puede obtener.

Comprar un piso en Madrid para alquilarlo es una buena inversión, pero es importante previamente conocer el posible beneficio económico.

Calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda es sencillo si se tienen los números claros y no se cometen ciertos errores.

 

¿Por qué es importante calcular la rentabilidad de un alquiler?

Aunque las razones son evidentes para cualquier tipo de inversor, hay dos casos muy comunes en los que interesa calcular la rentabilidad del alquiler.

El primero se da cuando un propietario ya no necesita su vivienda habitual para vivir y decide alquilarla para obtener unos ingresos regulares.

En este caso, si el propietario conoce la rentabilidad anual de su alquiler, puede saber cuándo es más rentable vender su vivienda que mantenerla en alquiler.

Esto sucede cuando el precio de mercado de la vivienda se incrementa y la rentabilidad del alquiler desciende, en ese momento la mejor opción es vender.

El segundo caso más frecuente es cuando una persona compra una vivienda para invertir sus ahorros y desconoce si el precio de compra es el adecuado.

Aquí, el comprador debe estimar la rentabilidad deseada sabiendo cuál es el importe invertido y los gastos mensuales para calcular el precio de mercado del alquiler.

De esta forma el comprador/inversor tiene claro el importe máximo que debe pagar por la vivienda para obtener la rentabilidad esperada.

 

Rendimiento vs. rentabilidad vs. PER

Es importante diferenciar estos términos antes de entrar en el detalle del cálculo de la rentabilidad del alquiler de una vivienda.

El rendimiento es el beneficio obtenido en términos absolutos de una inversión en euros.

Mientras que la rentabilidad es la relación entre el capital invertido y el rendimiento anual del alquiler expresado en un porcentaje, es decir, en términos relativos.

A su vez, hay que distinguir la rentabilidad bruta de la rentabilidad neta del alquiler.

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el importe anual que se obtiene de la renta del alquiler entre el precio de compra de la vivienda.

Por ejemplo, una vivienda que se alquila por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año) y cuyo precio de compra es de 250.000 euros, tiene una rentabilidad del 4,8%, según este cálculo:

                                                                                         (12.000 / 250.000) x 100 = 4,8%

La rentabilidad neta se calcula de manera similar a la bruta, pero considerando los gastos fijos de la vivienda como el recibo de la comunidad, impuestos, seguro y otros.

La rentabilidad neta es la que realmente sirve para cuantificar y comparar la eficiencia entre diferentes inversiones, en este caso concreto, viviendas para alquilar.

El PER es el acrónimo inglés de Price Earning Ratio, es decir la relación precio-beneficio.

El PER se obtiene dividiendo el precio de compra de la vivienda entre los ingresos obtenidos por el alquiler en un año.

Es decir, equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que se tarda en pagar el precio de una vivienda.

En nuestro ejemplo, el PER de esta vivienda es de 20,83 según este cálculo:

                                                                                            (250.000 / 12.000) = 20,83

 

Pasos para calcular la rentabilidad neta de un alquiler

La rentabilidad neta del alquiler se calcula considerando el dinero invertido en la compra de la vivienda, los ingresos anuales del alquiler y los gastos fijos anuales, la fórmula es la siguiente:

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Veamos en detalle los términos que integran la fórmula anterior para calcular la rentabilidad neta.

 

Inversión en la compra de la vivienda

Para obtener el dato de la inversión total realizada en la compra de la vivienda alquilada hay que realizar el sumatorio de todos los gastos, son los siguientes.

 

Precio de compra de la vivienda

Es el precio antes de pagar los impuestos que se abona al vendedor por la compra de la vivienda.

Pago de Impuestos

Si la vivienda comprada es de obra nueva se paga el IVA, el tipo es del 10 % del importe escriturado, excepto para las viviendas de protección oficial que es del 4 %.

Si la vivienda es de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en la Comunidad de Madrid es del 6%.

Gastos de notaría 

Son los gastos para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Gastos de reforma

Si la vivienda es de segunda mano suele ser frecuente que necesite algún tipo de reforma o actualización para salir al mercado del alquiler.

 

 

Gastos fijos

Otro apartado importante son los gastos fijos o recurrentes que se producen mensualmente o anualmente.

Es importante considerarlos para evaluar los posibles riesgos ante una situación de impago o que la vivienda no esté alquilada durante meses.

 

Recibo de la comunidad de vecinos

Es la cuota mensual que cada propietario paga por su vivienda para sufragar los gastos comunitarios.

Por ejemplo, la portería, la luz de la escalera/garaje, el mantenimiento del ascensor, el servicio de limpieza, el administrador u otros.

IBI

Este impuesto municipal de carácter anual grava el valor catastral de la vivienda.

Hipoteca

Si la vivienda para alquilar es comprada con financiación bancaria hay que tener en cuenta la cuota hipotecaria.

La rentabilidad varía dependiendo del tipo de interés de la hipoteca y los años de amortización del préstamo.

Mantenimiento

En este apartado se consideran los posibles gastos derivados de alguna reparación, derrama u otro imprevisto motivado por el uso diario de la vivienda.

Seguro del hogar y seguro del alquiler

Contratar un buen seguro de hogar con las coberturas básicas siempre es aconsejable y además aporta seguridad y tranquilidad al propietario.

El arrendador también puede contratar un seguro contra el impago en el caso de que su inquilino no cumpla con sus obligaciones.

Suministros mínimos

Si la vivienda no está alquilada y no hay consumo alguno, es recomendable mantener los servicios de suministros dados de alta.

Gestión del alquiler

Algunos propietarios para su comodidad y tranquilidad prefieren encargar la gestión del alquiler a un tercero al objeto de que atienda a los inquilinos y solucione cualquier incidencia.

 

Ingresos anuales

Por último, hay que calcular los ingresos anuales que se reciben por el alquiler de la vivienda.

Si la vivienda está alquilada por años completos se suman las 12 cuotas mensuales que pagan los inquilinos.

Si la vivienda es alquilada por temporada, como el alquiler vacacional, los ingresos anuales varían cada año, aunque se puede calcular una media.

 

Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.   

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus casas con seguridad y comodidad. Si quieres que me encargue de todo para que no te preocupes de nada, llámame ahora mismo. Puedes ver aquí más información de mis servicios.

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