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El crowdfunding inmobiliario: otra forma de invertir

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El crowdfunding inmobiliario supone una oportunidad interesante para el pequeño inversor que busca rentabilidad en el sector inmobiliario.

Esta forma de inversión participativa es una alternativa para los clientes que quieren diversificar sus activos y no encuentran rentabilidades atractivas en la banca.

En este post explico esta nueva tendencia para invertir en el sector inmobiliario, analizando los pros y contras a tener en cuenta.

 

Los orígenes del crowdfunding

La palabra inglesa crowdfunding significa “recogida de fondos en masa”.

Este modelo de inversión colectiva ha sido muy usado especialmente en Estados Unidos para financiar proyectos en el sector tecnológico.

Las últimas tecnologías y la digitalización han posibilitado la creación de nuevos modelos de negocio como el crowdfunding inmobiliario.

El crowdfunding inmobiliario, nació en el año 2012 en Estados Unidos de la mano de los hermanos Miller, desde su inicio sus inversiones han superado los 1.6 billones de dólares.

En el caso del sector inmobiliario, la inversión colectiva permite a los interesados invertir en inmuebles sin disponer de grandes sumas de dinero.

En España, desde el año 2016, el mercado de la financiación colaborativa ha facilitado poner en marcha proyectos inmobiliarios sin la intervención de un banco.

Es una forma universalizar las inversiones inmobiliarias ya que suprime los principales problemas como son el alto coste de adquisición y la obtención de financiación.

Además, la inversión es baja por lo que invertir en crowdfunding inmobiliario es una opción accesible para todo tipo de inversores.

 

¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario?

Las empresas de crowdfunding suelen elegir proyectos inmobiliarios con poco riesgo financiero y comercial.

Los equipos humanos que componen estas empresas son financieros cualificados con amplia experiencia en el sector inmobiliario.

Estos profesionales analizan y estudian cada uno de los proyectos que salen al mercado para seleccionarlos y ofrecerlos a sus clientes.

Los proyectos suelen estar ubicados en las zonas de alta rentabilidad de las principales ciudades españolas como Madrid.

Se seleccionan los mejores barrios donde la revalorización está asegurada, como por ejemplo los barrios de Chamberí o Salamanca en Madrid.

Por otro lado, una empresa fiduciaria externa se encarga de administrar los fondos depositados por los clientes para garantizar su administración rigurosa y transparente.

Durante el período de inversión, el cliente inversor es atendido por la empresa de crowdfunding inmobiliario.

Además, esta empresa se encarga de centralizar la operativa de los inversores con el fideicomiso para completar la financiación necesaria de cada proyecto.

Cuando finaliza el período de suscripción se adquiere el activo inmobiliario a nombre del fideicomiso.

Una vez adquirido el inmueble, se reforma y se alquila para ser vendido en un plazo de tiempo que coincide con el valor máximo de mercado.

La empresa fiduciaria se encarga de administrar el activo adquirido y reparte las ganancias periódicas entre los inversores.

La inversión tiene seguridad jurídica y económica porque el inversor adquiere una cuota del fideicomiso que garantiza el activo inmobiliario como parte de su patrimonio.

 

¿Qué es una plataforma de crowdfunding inmobiliario?

Esta innovadora forma de invertir en el sector inmobiliario se apoya en potentes plataformas tecnológicas web.

La plataforma es un sistema virtual que permite a los inversores participar en inversiones colectivas eligiendo los proyectos donde invertir para obtener una rentabilidad.

Estas webs facilitan toda la información de cada uno de los proyectos en tiempo real para que el inversor consulte los proyectos de crowdfunding en los que le interese invertir.

Cada proyecto incluye los datos necesarios para que el inversor decida su inversión en base a la rentabilidad estimada o el presupuesto de compra, por ejemplo.

Las empresas de crowdfunding se encargan del análisis de los proyectos de inversión y cobran un porcentaje sobre los beneficios obtenidos.

 

Cómo invertir en una plataforma de crowdfunding inmobiliario

Para participar en este tipo de inversiones hay que registrarse en alguna de las plataformas de crowdfunding inmobiliario que existen en España.

El registro es un proceso sencillo donde se aportan los datos personales, una dirección de email y el DNI escaneado para verificar la identidad del inversor.

Una vez registrado en la plataforma el inversor ya puede analizar los diferentes proyectos para seleccionar aquellos que le resulten de más interés.

Normalmente las plataformas que operan en España suelen tener siempre varias oportunidades abiertas para invertir.

Para invertir en un proyecto concreto, el inversor realiza una aportación de fondos mediante transferencia bancaria o con una tarjeta de crédito.

Puede darse el caso de que un proyecto no obtenga los fondos necesarios para su completa financiación, en este caso, la inversión se devuelve íntegramente.

Es conveniente que el inversor revise cómo evoluciona su inversión, para ello, la plataforma actualiza la información del proyecto cada vez que hay una variación.

Por ejemplo, la web informa sobre el comienzo y fin de la reforma, el inicio del alquiler, las posibles incidencias, la venta y disolución de la sociedad.

Dependiendo del tipo de inversión, las rentas se pueden percibir mensualmente en concepto de alquiler de la propiedad.

La plataforma abona en la cuenta de cada cliente las rentas de alquiler netas una vez se descuentan los gastos del inmueble y las comisiones de gestión.

La inversión finaliza cuando se vende el inmueble adquirido y se recibe el capital invertido inicialmente más los beneficios de la operación.

La vida media de la inversión suele estar entre uno y cinco años como máximo.

 

 

¿Cuánto se puede invertir en crowdfunding inmobiliario?

Para no cometer errores, cualquier inversión requiere conocer bien todas las variables que van a condicionar su éxito.

Para participar en un crowdfunding inmobiliario es imprescindible tener ciertos conocimientos económicos, del sector inmobiliario y de la legislación vigente en esta materia.

Como cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos, ya que el mercado puede fluctuar de forma negativa.

El crowdfunding inmobiliario está regulado en España por la Ley 5/2015 de Financiación Empresarial.

Esta Ley establece los límites máximos para la inversión en función del perfil del inversor, ya sea profesional o no profesional.

Para los inversores no profesionales el límite se establece en 3.000€ por proyecto y en 10.000€ anuales entre todos los proyectos de su cartera de inversión.

También se limitan el tipo de proyectos en los que se pueden participar, en este caso el presupuesto no debe superar los 2 millones de euros.

Los inversores profesionales acreditados no tienen límite para invertir, aunque los proyectos en los que se participe no pueden superar los 5 millones de euros.

Asimismo, los inversores profesionales tienen que ser personas jurídicas que posean  activos mínimos de un millón de euros y recursos propios de más de 300.000€.

Es importante considerar que las inversiones realizadas en plataformas de financiación participativa no están respaldadas por ningún fondo de garantía.

Sin duda, las inversiones pueden ser muy rentables, pero hay que tener en cuenta que el capital puede estar en riesgo.

 

Ventajas del crowdfunding inmobiliario

Las principales ventajas de esta modalidad de inversión participativa son las siguientes:

  • Las rentabilidades medias son atractivas ya que pueden superar el 10% anual.
  • La inversión es mínima es muy baja y es accesible para cualquier persona.
  • Permite diversificar la cartera del inversor incorporando activos inmobiliarios.
  • Riesgo controlado ya que la inversión inmobiliaria tiene activos tangibles como garantía.
  • Es una buena alternativa de inversión al actual mercado financiero con rentabilidades mínimas para los inversores.
  • Es una inversión con buena liquidez, las plataformas ofrecen un mercado secundario donde vender las participaciones invertidas.
  • El inversor elige el activo en el que desea invertir, algo que no ocurre con las sociedades de inversión inmobiliaria.
  • Supervisión por parte de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) lo que supone una protección para el inversor.

 

Inconvenientes del crowdfunding inmobiliario

Como en toda inversión, siempre hay riesgos potenciales que el inversor debe tener en cuenta.

  • Riesgo para los pequeños ahorradores que no tienen conocimientos financieros.
  • La rentabilidad no está garantizada, el mercado inmobiliario es volátil y fluctúa.
  • Riesgos por imprevistos, como licencias de obras o trámites administrativos que retrasen la finalización de las obras y afecten a la rentabilidad.
  • Largo plazo de inversión, hay que esperar a que el proyecto termine y se venda el activo para recuperar la inversión más los dividendos.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario de REMAX en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus propiedades con todas las garantías y tranquilidad. Me encargo de todo para que no te preocupes de nada. ¿Hablamos? Puedes ver aquí toda la información.

2 Comments

  1. Marina Castiñeira Ezquerra dice:

    Hola, gracias por la información, y, enhorabuena, muy buena exposición, soy profana en estos asuntos. Mi pregunta es, si el inmueble se alquilara, los beneficios aparecerían antes, ¿no? A no ser que el crowdfunding no contemple el alquiler, ¿es así? Lo digo por el inconveniente enunciado del largo plazo de inversión.

    • Gracias por tu comentario.
      En efecto, una vez adquirido el inmueble, se reforma y se alquila para obtener una inmediata rentabilidad que se reparte periódicamente entre los inversores.
      Posteriormente, el inmueble se vende en un plazo de tiempo que coincide con el valor máximo de mercado que se puede obtener.
      Es decir, se obtienen beneficios durante el alquiler y también con la venta del inmueble.
      Saludos.

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