¿Cómo vender una casa en Madrid para comprar otra a la vez?

Los anteriores meses de confinamiento que hemos sufrido han generado cambios en las preferencias residenciales de la población madrileña.

De hecho, durante los últimos meses la búsqueda de viviendas con exteriores se ha disparado de manera importante en la ciudad de Madrid.

Esta demanda está provocando que muchas personas se vean en la necesidad de vender su vivienda habitual para comprar otra.

En este post doy una serie de consejos para asegurar la venta de una casa y tener éxito en la futura compra de otra vivienda.

¿Es viable vender y comprar una casa al mismo tiempo?

En Estados Unidos, el concepto de vender una casa para comprar otra, es conocido en el sector inmobiliario como “property chain” o cadena de compraventa.

En España, la demanda de reposición de la vivienda residencial es actualmente uno de los principales motores del sector inmobiliario.

La demanda de reposición es el conjunto de viviendas habituales que se venden para poder comprar otra casa.

Muchos de los compradores actuales son los propietarios que han visto insatisfechas sus necesidades durante el confinamiento y desean cambiar de hogar.

Es frecuente que estas personas no dispongan de ahorros suficientes para la compra de su futura casa por lo que se ven obligados a vender su vivienda actual.

Vender una casa para comprar otra sin cometer errores ni perder tiempo ni dinero, no es una tarea fácil y puede convertirse en un problema, pero es del todo viable y posible.

Para evitar complicaciones en este tipo de operaciones de venta y compra de una vivienda, hay que tener el control del proceso desde el principio hasta el final.

Este proceso requiere negociar de manera inteligente tanto con el comprador como con el vendedor para evitar que las dos operaciones se cancelen.

Consejos para vender y comprar una casa al mismo tiempo

Es importante tener claro los pasos de esta operación para no cometer errores, veamos en detalle cuáles son.

Análisis del mercado inmobiliario

Para tener éxito en la venta y compra de una casa al mismo tiempo, lo primero que se debe hacer es analizar la situación del mercado inmobiliario en Madrid.

Tener claro el precio de mercado por el que se puede vender la casa actual es determinante para saber que gastos se pueden afrontar en la compra de la futura vivienda.

El ser realista con la casa que se puede adquirir evitará desilusiones, hay que asegurarse del precio del metro cuadrado que se puede pagar dentro del presupuesto estimado.

Vender antes de comprar

Para muchas personas esto es una necesidad ya que no disponen del suficiente capital que les permita la compra de una casa sin vender la que poseen.

En este caso, el primer objetivo es vender la casa que se tiene en propiedad, es un riesgo comprar primero la nueva casa sin tener un comprador para la que se quiere vender.

Siempre es recomendable no precipitarse en la compra de una casa para evitar riesgos e imprevistos que compliquen la operación.

La casa que se vende tiene una hipoteca 

La verdad es que la mayoría de las personas que deciden cambiar de hogar todavía están pagando la hipoteca de su vivienda actual.

En este caso, lo más razonable es vender primero, cancelar la deuda y solicitar una nueva hipoteca para la adquisición de la nueva casa.

Si se dispone del suficiente capital se puede solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo hasta que la venta se produzca.

Otra alternativa es contratar una hipoteca puente que permite cambiarse de una vivienda a otra sin haber vendido la anterior y sin necesidad de tener grandes ahorros.

La nueva hipoteca tiene como garantía las dos propiedades y un período de carencia de entre seis meses y cinco años para vender la casa.

Por último, existe la opción de negociar con el banco una subrogación, de esta forma la hipoteca de la vivienda que se vende pasa a estar a nombre del comprador.

Búsqueda de la futura casa

Mientras se está vendiendo la vivienda hay que ir buscando la futura casa, así cuando se tenga un comprador ya se tiene parte del camino recorrido.

Para simplificar la búsqueda del nuevo hogar es aconsejable realizar una lista detallada con todo lo que se desea y necesita, de esta forma la selección se agiliza bastante.

Negociar el tiempo suficiente para vender y comprar

Es importante sincronizar los tiempos de venta y de compra, en este sentido, es mejor ser realista y prudente con los plazos para no quedarse corto.

Una vez conseguido un comprador se debe negociar con él un contrato de arras en el que se pacte un periodo de tiempo con suficiente margen para la compra de la futura casa.

Por ejemplo, un período razonable suele ser el de seis meses, las prisas no son buenas consejeras y hay que evitar tomar malas decisiones.

Además, siempre es conveniente especificar en el contrato de arras que el tiempo pactado se cumple siempre y cuando no surjan otros imprevistos que lo impidan.

También es recomendable negociar con el vendedor de la futura casa que permita entregar el dinero de la reserva en varios plazos y así reducir el riesgo económico.

Por ejemplo, un pago inicial menor y otro mayor más adelante una vez se tenga encauzada la venta de la casa.

Por último y si el vendedor accede, lo mejor es acordar la opción de recuperar las arras en caso de que el comprador no consiga la hipoteca.

Conocer los gastos e impuestos al vender y comprar una casa

Vender y comprar una vivienda conlleva unos gastos asociados que hay que considerar.

En este aspecto, hay que tener en cuenta al banco que financia la operación, los impuestos que se pagan o los gastos de una reforma del futuro hogar.

Es imprescindible tener una estimación real de todos los gastos e impuestos que implica la venta y la compra de una vivienda para saber si la operación es posible.

En el caso de la venta, se debe calcular el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que corresponda.

En la operación de la compra hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), en la Comunidad de Madrid es el 6% del precio escriturado si la vivienda es de segunda mano, si es nueva, se paga el IVA (10%).

Por otro lado, hay que tener en cuenta los gastos de la notaría y la inscripción en el registro de la propiedad.

Ahorrar dinero en el pago de impuestos al vender y comprar

La buena noticia es que se pueden conseguir exenciones en el pago del impuesto de la declaración de la renta (IRPF), evitando pagar el beneficio obtenido por la venta.

Para ello, hay que demostrar legalmente que se vende una casa para comprar otra, esto es, que se quiere reinvertir el dinero de la venta en la compra de otra vivienda.

Para acceder a estos beneficios fiscales, la casa que se vende debe ser la vivienda habitual, es decir, en la que se ha vivido de manera continua durante al menos tres años.

Además, para evitar pagar en la declaración del IRPF, hay que comprar la nueva vivienda habitual antes de dos años desde la fecha de la venta.

Si la ganancia es mayor que la cantidad que se reinvierte en la compra de la nueva casa, la exención es parcial, por lo que solo se grava sobre la cantidad que no se reinvierta.

Es muy importante declarar la intención de reinvertir en la vivienda habitual al cierre del año fiscal en el que se produce la venta.

Conclusiones

Comprar y vender una casa al mismo tiempo con garantías requiere tiempo y dedicación, estas operaciones pueden generar ansiedad que hay que saber gestionar de forma profesional.

Es importante vender y comprar en paralelo sin perder el tiempo ni el dinero, estar bien asesorado reduce al máximo la incertidumbre y los riesgos.

Para no cometer errores en estas operaciones, es recomendable tener la ayuda de un asesor inmobiliario que aporte la información suficiente para cerrar la venta y la compra con éxito.

Si necesitas vender o comprar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte. 

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