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En algunas ocasiones surge la necesidad de cambiar a los titulares de la escritura de propiedad de una vivienda.
La situación más común es la compraventa, pero pueden darse otras situaciones como un divorcio, una herencia, una donación o una extinción de condominio.
Existen tres opciones diferentes para cambiar la titularidad de la escritura de una vivienda, veamos en detalle cuáles son y los trámites que hay que realizar.
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Este acto requiere la intervención de un notario que se encarga de redactar una escritura detallando la donación de la vivienda, según establece el artículo 633 del Código Civil.
En este contrato, una persona regala a otra una propiedad o parte de ella y el que la recibe lo acepta por escrito para que sea válido.
En este caso, el titular que sale de la escritura de la vivienda dona la parte de su vivienda a otra persona.
La persona que recibe la donación (donatario) debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Para calcular el ISD se tienen en cuenta diferentes factores, como son el patrimonio que dispone el donatario o su relación con el donante.
Por otro lado, el donante tributa por la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda en la declaración de la renta (IRPF).
Esta es la opción más cara de las tres posibles ya que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones suele ser alto.
En la Comunidad de Madrid se paga entre un 7,65% y un 34% según el valor escriturado de la propiedad.
Si existe una relación directa entre la persona que dona y la que recibe, por ejemplo, entre padres e hijos, el impuesto es menor.
En el caso de una donación, además hay que tener en cuenta los gastos de notaría y los del trámite del cambio de titular de la escritura en el Registro de la Propiedad.
También se conoce como cese del proindiviso, se produce cuando la propiedad de una vivienda pasa a pertenecer a una de las partes, es decir, solo hay un único titular.
La extinción del condominio se hace con una escritura notarial de compraventa en la que se establece la trasmisión de la parte de la propiedad al otro propietario de la vivienda.
La persona que cede su parte del bien recibe una compensación económica del beneficiado que es el que asume la titularidad de la propiedad.
Esta compensación económica, es lo que diferencia a una extinción de condominio de una donación.
La extinción de condominio es muy frecuente en los repartos de herencias familiares cuando una vivienda se tiene que compartir entre varios hermanos.
La gran ventaja de esta opción es que solo se tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ya que la transmisión se realiza a un cotitular de la vivienda.
En la Comunidad de Madrid el IAJD supone el 0,75% del valor de la propiedad frente a una venta normal que tributa por el ITP al tipo del 6%, por lo que el ahorro es considerable.
La persona que ostenta la titularidad es la que tiene que hacer frente a los gastos del registro de la propiedad, la notaría y el pago del IAJD.
Este caso es el más común y frecuente, sucede cuando se transmite una vivienda y los compradores son los nuevos titulares en la escritura de propiedad.
Los nuevos propietarios se encargan de realizar los trámites en el Registro de la Propiedad para el cambio de titularidad de la vivienda que han comprado.
De la operación de compraventa se derivan unos gastos asociados al Registro de la Propiedad, la notaría y el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En la Comunidad de Madrid el ITP tiene un tipo general del 6% sobre el importe escriturado de la vivienda.
El Registro de la Propiedad es un registro público que se encarga de anotar todos los procesos legales que afectan a una vivienda.
Se encarga de registrar los cambios de titularidad de una vivienda, su situación legal, por ejemplo, las cargas como hipotecas o embargos y las transmisiones de las que ha sido objeto.
Por tanto, los cambios de nombre de los titulares de una vivienda se hacen ante el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda.
Las tarifas del registro se rigen mediante el Real Decreto 1427/1989, de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad.
El importe a pagar se calcula sobre el valor declarado en la escritura, a mayor importe se aplica menor porcentaje, es decir, es regresivo.
Para hacerse una idea aproximada, se puede estimar que por una casa de 300.000 euros se paga una media de 460 euros.
No obstante, el gasto del registro nunca es inferior a 24,04 euros ni superior a 2.181,67 euros.
Para registrar la vivienda a nombre de los titulares, previamente hay que liquidar los impuestos asociados.
La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad requiere la presentación de la escritura pública y las autoliquidaciones del pago del ITP y de la plusvalía municipal.
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