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Dejar la vivienda en herencia a los hijos o donársela en vida, es la pregunta habitual que se plantean los padres cuando piensan en el futuro de sus hijos.
¿Cuál es la mejor opción?, ¿qué es lo más conveniente a efectos fiscales?, son dudas que surgen y las respuestas no son sencillas.
En este post intento aclarar cuál es la mejor alternativa: donar en vida una vivienda o legarla en una herencia.
Índice de contenidos
Heredar o donar: un caso para cada necesidad
Alrededor del 80% de los españoles viven en una casa que es de su propiedad, lo que nos convierte en un país de propietarios, pero también de herederos.
Según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) durante 2023 se realizaron 199.741 transmisiones de vivienda por herencia, una cifra que supera con creces al de donaciones, que fue de 19.871 transmisiones.
Uno de los factores que influye en esta decisión es el coste fiscal, que es diferente para cada comunidad autónoma.
Se puede afirmar que en general una herencia sale más rentable a nivel impositivo que una donación, ya que muchos territorios no contemplan ningún tipo de bonificación para la donación.
En cambio, las herencias si cuentan con bonificaciones, reducciones y deducciones autonómicas que se aplican en el cálculo de la base liquidable, como por ejemplo las previstas por edad y parentesco.
Es cierto que en la mayoría de los casos se prefiere dejar la vivienda en herencia por una cuestión meramente sentimental, como es normal las personas prefieren vivir en su casa hasta el momento del fallecimiento.
En ambos casos, la regulación fiscal que se aplica a nivel estatal es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Tanto herederos como donatarios (reciben la donación) han de pagar este impuesto, aunque cada comunidad autónoma lo regula de forma distinta.
Para tomar la mejor decisión sobre ambas opciones es importante analizarlas de forma detenida, considerando lo que mejor se ajuste a cada caso personal.
La donación de una vivienda
Donar significa entregar o regalar cualquier bien sin una contraprestación a cambio.
Adelantar una herencia es hacer una donación, por ejemplo, cuando unos padres le regalan un piso a un hijo.
La donación es un acto jurídico que debe formalizarse siempre en una escritura pública ante notario, este acto implica que se pierde la propiedad de la vivienda de inmediato.
Donar en vida la vivienda puede ser una buena opción si la comunidad autónoma donde está la vivienda tiene importantes deducciones para la donación.
Es conveniente tener en cuenta si se cumplen los requisitos necesarios para beneficiarse de ellas, si no es así, lo más probable es que dejar la vivienda en herencia sea la mejor opción.
Las donaciones son anticipos de la herencia, esto significa que no se puede dar a un heredero más de lo que le correspondería en la herencia.
En concreto, se puede donar a un hijo lo equivalente al tercio de libre disposición o el de mejora, pero no superar esas cantidades.
Ventajas de una donación de vivienda
La donación puede tener sus ventajas por ser una transmisión escalable y reversible.
La escalabilidad implica que se puede hacer una donación parcial, en este caso, la persona donante cede la titularidad del inmueble reservándose el uso y disfrute de la vivienda (usufructo) mientras viva.
Después de su fallecimiento, el receptor tiene plenos derechos, de esta forma el donante asegura la herencia de sus hijos.
La ventaja de esta opción para las personas mayores de 65 años, es que donan su vivienda habitual a sus hijos y se aprovechan de las bonificaciones evitando pagar el aumento patrimonial en la declaración de la renta.
En cambio, los hijos no están exentos de los pagos impositivos correspondientes, pero a la muerte del donante, consolidan la propiedad sin pagar más impuestos.
La donación también es reversible, es decir, puede ser revocada si esta condición se hace constar en la escritura pública.
En este sentido, si el donante incluye ciertas cláusulas en la escritura, se asegura que los hijos cumplan con determinadas condiciones que se hayan acordado.
Por ejemplo, cuidar de los padres, de otros mayores o menores discapacitados, o de los mismos bienes recibidos, a cambio de conservar la titularidad del inmueble.
En el caso de que no se cumplan esas condiciones, la donación puede ser revocada.
¿Qué impuestos paga el donante?
El donante de una vivienda está obligado a declarar la transmisión del inmueble en su declaración del impuesto de la renta (IRPF) en el período impositivo en que tenga lugar la donación.
La donación de bienes se considera una transmisión lucrativa que puede generar ganancias o pérdidas patrimoniales.
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula a partir de lo que valía la vivienda cuando se adquirió y lo que vale cuando se dona.
Si la diferencia es positiva, el donante tendrá que tributar al IRPF sobre la cantidad imponible, entre un 19% y un 23%, este impuesto se imputa por tramos.
Cuando el donante es mayor de 65 años y el inmueble que dona es su vivienda habitual, no debe pagar IRPF por la donación, ya que la misma está sujeta al impuesto, pero exenta.
El donante también debe pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida como plusvalía municipal.
Por último, además de los impuestos hay que tener en cuenta los gastos de la donación relativos a la notaría y al Registro de la Propiedad que suele pagar el donante.
¿Qué impuestos paga el donatario?
La persona que recibe la vivienda donada debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la modalidad de donaciones.
Este es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas y en cada una de ellas la tributación es distinta.
En la Comunidad de Madrid las donaciones entre padres e hijos están bonificadas en un 99% siempre que se firmen ante notario por lo que la tributación de una donación es ventajosa.
Por supuesto, para aplicar esta bonificación, la vivienda que se dona debe estar en la Comunidad de Madrid y no en otra distinta, independientemente de donde resida quien la recibe.
La cantidad a pagar depende del valor de la vivienda y el grado de parentesco, cuanto más cercano sea el familiar mucho mejor.
El plazo para pagar el impuesto es de 30 días desde que se produce la donación.
Para el receptor de la donación, la ganancia que se genera con la donación respecto al valor inicial de los bienes está exenta de tributar en el IRPF.
La herencia de una vivienda
La herencia es un acto jurídico a través del cual una persona que fallece trasmite sus bienes, derechos y obligaciones a otra u otras personas.
Dejar la vivienda en herencia, suele tener menos coste que la donación, pero los bienes no se disfrutan hasta que no ha fallecido el propietario.
Mientras que con la donación se pierde la propiedad de inmediato, la ventaja de la herencia es que con el testamento no es así.
Es decir, si el titular de la herencia cambia de opinión en vida, puede modificar el contenido del testamento y anular todos los efectos del redactado anteriormente.
¿Qué impuestos se pagan en una herencia?
En este caso se pagan dos impuestos distintos, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal.
En una herencia o transmisión ‘mortis causa’ los herederos de la vivienda son los que pagan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Recibir una vivienda por herencia tiene una reducción en la Comunidad de Madrid del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el impuesto.
Esta reducción se aplica para cónyuges y descendientes siempre que se trate de la transmisión de la vivienda habitual y hasta un importe de 123.000 euros.
El plazo para pagar el impuesto es de 30 días y se liquida en la comunidad autónoma donde residía el fallecido.
La plusvalía municipal también la pagan los herederos, el pago de este impuesto suele ser la principal carga tributaria que puede ser considerable si las viviendas tienen mucha antigüedad.
El Ayuntamiento de Madrid concede una bonificación por transmisión mortis causa en este impuesto que puede llegar hasta el 95%.
Al igual que en la donación, hay que considerar los gastos del Registro de la Propiedad y los de notaría, que varían en función del valor de los bienes de la herencia.
Herencia o donación ¿qué opción es la más ventajosa?
Para tomar esta decisión hay que tener en cuenta los gastos de la herencia y de la donación.
Los impuestos a tener en cuenta son el IRPF, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal.
En general, se puede afirmar que las donaciones resultan más gravosas que las herencias en lo relativo a la fiscalidad.
La razón principal es que en las herencias se valoran más aspectos personales como la edad y parentesco con el fallecido para aplicar reducciones.
Respecto a la legislación estatal, en las donaciones no existen deducciones, sin embargo, en las herencias sí hay reducciones y bonificaciones que se pueden aplicar.
Además, cada comunidad autónoma tiene sus propias bonificaciones, aplicables tanto a herencias como donaciones por lo que la cantidad a pagar puede variar de unas a otras.
En la Comunidad de Madrid, donar y dejar una herencia está muy igualado por la reducción del 99% para las donaciones entre padres e hijos.
La donación permite tener más opciones para imponer determinadas condiciones, como por ejemplo el cuidado de personas mayores, aunque se pierde la propiedad de inmediato, algo que no ocurre en una herencia.
También suele ser recomendable si los padres quieren dejar algo en concreto a un determinado hijo, o si quieren evitar posibles conflictos en el caso de un reparto de una herencia.
Además, la donación permite ayudar a los hijos con dificultades económicas mientras los padres están en vida.
Si se posee un patrimonio importante con bastantes bienes inmuebles, la donación puede ser una buena opción, siempre que haya importantes bonificaciones, como en la Comunidad de Madrid.
En el caso de existir pocos bienes, y si uno de ellos es la vivienda habitual, conviene optar por la herencia y acogerse a las deducciones que se aplican por parentesco.
En cualquier caso, si surgen dudas al respecto lo mejor es consultar con un abogado especialista en sucesiones y donaciones.
Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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