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La hipoteca inversa: ¿una solución para la jubilación?

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Cuando llega la jubilación muchas personas tienen la incertidumbre de si su pensión será suficiente para mantener el nivel de vida al que están acostumbrados.

Existe un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda que se denomina hipoteca inversa.

La hipoteca inversa es una forma de complementar una pensión aprovechando una vivienda en propiedad, en este post explico los pros y los contras para saber si es una buena opción.

 

Situación actual de las hipotecas inversas

España tiene más de 8 millones de personas mayores de 65 años con una vivienda en propiedad, la pensión mínima está en los 642,90 euros para mayores de 65 años con cónyuge no a cargo y en 835,80 euros con cónyuge a cargo.

Además, cerca del 60% de los empleados españoles no cuenta con ningún plan de ahorro o inversión complementario a su pensión pública.

La incertidumbre sobre la sostenibilidad del sistema de pensiones ha propiciado que surjan productos financieros que complementen la pensión pública.

Por otro lado, afortunadamente ha aumentado la esperanza de vida y quizás el elemento principal que constituya nuestro patrimonio sea la vivienda habitual.

La hipoteca inversa no ha cuajado en el mercado hipotecario español desde su regulación en el año 2007 y es una gran desconocida entre los mayores de 65 años.

Las entidades bancarias y las aseguradoras no están muy interesadas en fomentar este tipo de producto ya que sus productos hipotecarios están enfocados a la adquisición de vivienda.

 

¿Qué es una hipoteca inversa?

El Banco de España define la hipoteca inversa como un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda, concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona mayor de 65 años.

Es decir, la hipoteca inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad.

Se trata de un crédito con garantía hipotecaria con la salvedad (por eso se llama inversa) de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal.

En la hipoteca inversa el cliente ofrece hipotecar su vivienda en propiedad para que sea la entidad bancaria la que le pague hasta que fallezca.

La entidad financiera no puede recuperar el dinero prestado hasta que el titular o los titulares de la vivienda fallezcan, además, en caso de fallecimiento de uno de los titulares, el otro continúa cobrando la renta.

Este producto financiero, se formaliza en escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca inversa está regulada en la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y de las Hipotecas Inversas y en la Orden Ministerial EHA/289/2011, de 28 de octubre.

 

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

La hipoteca inversa está limitada a personas mayores de 65 añosaunque también pueden acceder a ella personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Además, también es necesario disponer de una vivienda urbana en propiedad cuyo valor mínimo sea de 150.000 euros, en este sentido, es mejor que esté libre de cargas.

En caso de no haber terminado de pagar la hipoteca, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliaría para hacer frente a ella.

Es preferible que la vivienda sea la habitual, ya que así no hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al constituir el préstamo, aunque, una segunda vivienda es igualmente válida.

Hay que tener en cuenta que las entidades financieras prefieren viviendas de alto valor, así obtienen más beneficio del préstamo y mayor seguridad.

 

Los diferentes tipos de hipoteca inversa

La hipoteca inversa puede adaptarse a cada propietario dependiendo de su situación personal, hay tres tipos de modalidades:

 

Modalidad vitalicia

En este caso el propietario percibe una renta mensual durante toda su vida.

Cuando se contrata esta hipoteca inversa se suscribe un seguro de rentas vitalicias que garantiza que, si el cliente sigue viviendo a la finalización del préstamo, seguirá cobrando la misma renta mensual hasta su fallecimiento.

 

Modalidad temporal

El propietario percibe una renta mensual durante un número determinado de años que se fija según la edad de la persona en el momento de la contratación.

Cuando finaliza este plazo se deja de cobrar la mensualidad, pero el propietario no tiene que devolver la deuda acumulada, esta sólo será exigida a sus herederos cuando fallezca.

 

Modalidad pago único

En este caso, el propietario percibe un anticipo de capital en una única disposición.

 

En general, cuanto mayor sea el propietario más aconsejable suele ser la renta temporal ya que normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia.

 

¿Cómo se calcula la renta mensual que se percibe?

La renta percibida depende principalmente de tres factores:

  • Del precio de la vivienda que se fija con una tasación oficial, cuanto más elevada sea la tasación más cuantiosa es la renta.
  • De la edad del propietario, para ello se emplean unas tablas de cálculo de la esperanza de vida, cuanto mayor sea la persona más alta es la renta mensual.
  • Del tipo de hipoteca inversa que se suscriba: vitalicia, temporal o de disposición única.

 

¿Qué gastos tiene una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa está bonificada por Ley, por lo que tiene unos gastos mínimos para el propietario de la vivienda.

La hipoteca inversa está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y tiene tasas notariales y registrales más reducidas.

Además, la entidad financiera adelanta los gastos de apertura, notario, gestoría y registro de la propiedad a cuenta del préstamo.

En definitiva, el propietario solo tiene que pagar la tasación de la vivienda que suele estar entre los 300 y 400 euros.

 

¿Qué ocurre con los herederos?

La entidad financiera que concede la hipoteca inversa nunca reclamará la deuda hasta la muerte de su beneficiario.

Al fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera.

La hipoteca inversa está pensada para que cuando llegue el momento de su liquidación, haya una deuda inferior al valor real del inmueble.

Ante esta situación, los herederos tienen dos opciones, asumir la deuda con su propio dinero para ser los nuevos propietarios o vender la vivienda para pagar la deuda.

Se dispone del plazo de un año para elegir la mejor opción, la deuda, dependiendo del caso, variará respecto al total del valor de la propiedad, pero la media se sitúa en torno al 50% del valor de tasación.

 

 

Ventajas de la hipoteca inversa

Si se tiene claro que con la pensión no va a ser suficiente para vivir con comodidad, la hipoteca inversa puede ofrecer algunas ventajas interesantes, veamos cuales son:

  • Permite rentabilizar la vivienda y mantener su titularidad sin tener que venderla ni alquilarla.
  • Es un complemento interesante a la pensión que permite vivir con dignidad en la etapa menos productiva y más insegura de las personas.
  • Se puede seguir residiendo en la vivienda hasta el fallecimiento, la entidad financiera no puede ejecutar un lanzamiento sobre la casa.
  • Tiene un tratamiento fiscal favorable, las rentas que se reciben por la hipoteca inversa no tributan por el IRPF como rendimiento porque son disposiciones de un préstamo.
  • Se puede alquilar la vivienda, aunque se debe informar a la entidad financiera sobre las condiciones y la duración del contrato.
  • Se puede cancelar anticipadamente en cualquier momento, además, no suelen cobrarse comisiones hipotecarias adicionales.
  • Los herederos tienen prioridad sobre la entidad financiera y pueden recuperar la vivienda si lo desean o, en su defecto, cobrar el dinero que reste del préstamo.

 

Desventajas de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa también presenta una serie de inconvenientes y riesgos que es importante tenerlos en cuenta:

  • La renta que se cobra no se actualiza, es decir, el capital va perdiendo valor por el efecto de la inflación por lo que la pensión cada vez tiene menor valor.
  • Puede darse el caso de que, en el momento de satisfacer la deuda, la vivienda valga menos que el préstamo, en este caso, la deuda la asumirían los herederos con dinero de su propio bolsillo.
  • Las entidades financieras sólo conceden hipotecas inversas a los propietarios de viviendas de alto valor económico.
  • Es un producto de cierta complejidad financiera que puede resultar difícil de entender para algunas personas mayores.
  • Los bancos recuperan la inversión con el tiempo ya que la gravan con un interés creciente a medida que aumenta la vida del préstamo, si la persona vive mucho, puede dejar a sus herederos una deuda importante.
  • Puede entenderse como una pérdida del patrimonio logrado durante toda la vida o una merma en la futura herencia de los herederos.

 

Conclusiones

Es evidente que la hipoteca inversa es un producto algo complejo que requiere de un análisis detallado, sobre todo de las cláusulas del contrato que se firme con la entidad financiera.

También es importante considerar las condiciones que se pueden dar en el caso de que la vida del propietario se alargue demasiado en el tiempo.

El propietario de una vivienda debe estudiar si le interesa perder su casa o endeudar a sus herederos a cambio de una renta mensual, cuando fallezca, la deuda pasará a los herederos y tendrán que saldar cuentas con la entidad.

Los expertos recomiendan que la hipoteca inversa es un producto interesante para aquellas personas con una situación especial como por ejemplo una enfermedad, problemas económicos graves o no tener familia.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario de REMAX en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus propiedades con todas las garantías y tranquilidad. Me encargo de todo para que no te preocupes de nada. ¿Hablamos? Puedes ver aquí toda la información.

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