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Es probable que hayamos oído alguna vez la famosa expresión de que heredar una casa o un piso es una bendición.
Lo cierto es que la venta de una vivienda heredada no es una tarea fácil ya que requiere una serie de trámites y gastos a tener en cuenta para evitar sorpresas.
Una herencia puede suponer una situación delicada para la familia y es muy recomendable estar bien asesorado para evitar conflictos.
En este post te informo de los pasos necesarios para vender una casa o un piso heredado en Madrid y los impuestos que se deben pagar.
Índice de contenidos
Trámites previos a la venta de una casa heredada
El proceso para vender una casa heredada puede resultar pesado y complicado así que es mejor armarse de paciencia.
Los trámites previos a la venta que hay que realizar son cuatro, veamos cuales son.
Formalización de la herencia
Este trámite requiere que todos los herederos firmen las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia ante un notario, respecto a la venta de la vivienda debe aportarse la siguiente documentación:
- Testamento y DNI del fallecido
- Certificado de defunción y de últimas voluntades
- Escritura de la propiedad de los bienes inmuebles
Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto grava las herencias y su gestión depende de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Madrid se aplica una bonificación del 99% de la cuota del impuesto.
Este impuesto lo pagan los beneficiarios de la transmisión, es decir, los herederos, y se paga en la Comunidad Autónoma en la que residía el fallecido.
La Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid es la encargada de fijar el valor de la casa en la fecha del fallecimiento del causante.
El plazo máximo para liquidar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento y se puede pedir una prórroga dentro del quinto mes.
Hay que tener en cuenta que, transcurridos 4 años más los 6 meses del período de pago voluntario, prescribe la obligación del pago de este impuesto.
Pago de la plusvalía municipal por transmisión mortis causa
Este impuesto representa el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo recauda el Ayuntamiento de Madrid.
Se paga sobre el incremento del valor catastral del suelo y se calcula en base al aumento del precio desde la fecha de la primera compra hasta la fecha de la transmisión por la herencia.
El Ayuntamiento de Madrid concede una bonificación por fallecimiento en este impuesto, el porcentaje de bonificación puede llegar hasta el 95% y varía en función de unos tramos del valor catastral del suelo.
La documentación a presentar es la siguiente:
- Formulario de autoliquidación
- Copia simple de las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia
El plazo de presentación es de 6 meses para transmisiones mortis causa, desde la fecha de fallecimiento, prorrogable otros 6, siempre que se solicite en el período anterior.
En realidad, este impuesto se paga dos veces, una primera cuando se transmite la propiedad en la herencia y una segunda cuando se vende si se ha producido un incremento patrimonial.
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Madrid
Hay que inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Esto es imprescindible para poder vender la casa o el piso, ya que si no los herederos no aparecerán como propietarios y no podrán vender.
Para la inscripción hay que presentar en el Registro la siguiente documentación:
- Escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia
- Justificante de abono del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
- Justificante del pago de la plusvalía municipal
Tiempo para vender una casa heredada
No hay plazos legalmente estipulados para vender una casa heredada, por lo que se puede vender cuando uno quiera.
No obstante, el plazo de tiempo que pase entre la herencia y la venta de la vivienda es importante de cara a la rentabilidad que se pretenda obtener de la propiedad.
Fiscalmente y para evitar recargos es conveniente que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se liquide dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento del causante.
También hay que tener en cuenta el impuesto de la plusvalía municipal, cuanto antes se venda la casa, desde que se haya registrado la vivienda a nombre del heredero, menos se paga por este impuesto.
No se paga plusvalía si se ha vendido la propiedad por debajo del valor fijado en el Impuesto de Sucesiones, es decir, en pérdidas.
Suele ser frecuente que cuando hay varios herederos la mejor opción es encargar la venta a un asesor inmobiliario para evitar molestias y agilizar el cierre de la operación de forma profesional.
Venta de la casa heredada
Vender la casa o el piso heredado suele ser la opción más sencilla cuando hay más de un heredero ya que es más fácil llegar a un acuerdo cuando hay dinero para repartir.
Para vender la vivienda hay que estimar el valor de mercado.
La Comunidad de Madrid informa de un valor mínimo en función del valor del suelo, aunque lo mejor y más aconsejable es asesorarse por un profesional inmobiliario para que esta valoración se ajuste a la realidad actual del mercado.
El precio de venta de la casa deberá ser de un orden de magnitud acorde al que se indique en la herencia con objeto de evitar una inspección por parte de Hacienda.
También es importante considerar que la propiedad de la vivienda genera una serie de gastos que los herederos deben afrontar, como el recibo de la comunidad de propietarios, los gastos de suministros y el recibo del IBI.
La experiencia demuestra que la venta de una casa heredada puede ser una fuente de conflictos entre los herederos.
Es muy recomendable apoyarse en un buen profesional inmobiliario de confianza que se encargue de las gestiones necesarias para la venta.
Además, es mejor vender la casa a una tercera persona que no sea heredera, para que cada heredero reciba de forma justa lo que le corresponde.
¿Cómo tributa la venta de una casa heredada?
Cuando llega la hora de hacer la declaración de la renta es normal tener dudas sobre cómo se declara la venta de una casa o un piso heredado.
La venta de una casa se considera una ganancia patrimonial y se tributa en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en el año en el que se vende.
La diferencia entre el precio de venta y el valor de compra de la casa es lo que se conoce como ganancia patrimonial.
La ganancia obtenida por la venta de la vivienda heredada tributa con una cuota a pagar del 19% para los primeros 6.000€, del 21% hasta los 50.000€ y del 23% a partir de 50.000€.
Esta ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se declara en este apartado en el modelo de la declaración de la renta.
Al objeto de pagar menos en la declaración es importante saber que al precio de venta se le puede restar todos los gastos derivados de la transmisión siempre y cuando se puedan justificar convenientemente ante Hacienda.
Por ejemplo, se pueden deducir los honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria, los gastos de la minuta del abogado y la plusvalía municipal.
Igualmente, para pagar menos, al precio de adquisición se le puede sumar los gastos derivados de la operación que se puedan justificar, como los impuestos abonados, los gastos de notaría y los del registro de la propiedad.
Sólo se está obligado a pagar siempre y cuando se haya experimentado una ganancia patrimonial, es decir, que se obtenga un beneficio por la venta de la casa.
Si se transmite la vivienda por un precio inferior al que se adquirió en el momento de la sucesión, no hay ganancia patrimonial y tampoco hay obligación de pago.
Por otro lado, se debe indicar la casa o el piso heredado en la declaración de la renta como renta imputada en caso de que se mantenga la vivienda en propiedad.
Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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