¿Comprar una casa en subasta es un buen negocio?

Comprar una casa en una subasta puede ser un buen negocio ya que el precio de adquisición suele ser bastante más bajo que el de mercado.

Las subastas han estado restringidas generalmente a los profesionales que se dedicaban a este tipo de compras, los conocidos como subasteros, aunque cada vez hay más personas que están comprando casas con este tipo de operaciones.

Si estás interesado en comprar una propiedad a un precio económico te será útil leer este post en el que te informo del proceso de compra de una casa en subasta.

Las subastas inmobiliarias

Las subastas de viviendas están reguladas por el Real Decreto 1373/2009  y pueden ser de diferente tipo: judiciales, de la Seguridad Social, de la Agencia Tributaria o privadas.

Las más conocidas son las judiciales que es donde más inmuebles se pueden encontrar.

Para acceder a una subasta de estas propiedades hay que cumplir una serie de condiciones, aunque no son complejas, si es cierto que no son accesibles para cualquier persona.

La primera condición es que para pujar por un piso en una subasta se debe hacer un depósito por el precio mínimo de venta, este puede ser elevado por lo que es imprescindible ser una persona solvente.

Actualmente el depósito inicial para participar es del 5% sobre el precio de salida, antes era del 20% por lo que pocas personas participaban.

Hay que tener en cuenta que en estas subastas existe el riesgo de perder el depósito si el ganador de la puja no paga o incumple el plazo de pago que suele ser de 40 días.

Por supuesto, el depósito se recupera en el caso de no ser el comprador final.

La Ley permite financiar la compra en subastas judiciales, al constituir una hipoteca sobre el derecho de remate, entendiendo por remate la adjudicación de la casa subastada a la persona (rematante) que hace la mejor puja.

La segunda condición para participar en una subasta es que la persona no debe ser declarada insolvente en un procedimiento legal, ni estar sujeta a intervención judicial o haber sido inhabilitada.

¿Cómo se hace la subasta de una vivienda?

Antes las subastas se realizaban en una sala donde asistían los interesados en comprar, pero hoy en día se hacen online, así se consigue más asistencia de compradores y las posibilidades de venta de la propiedad aumentan.

Es cierto que durante mucho tiempo el acceso a estas subastas ha sido muy complicado para el público en general, haciendo que estas fuesen monopolizadas por los bancos y otras entidades financieras.

En ocasiones muchas subastas quedaban desiertas debido a la dificultad que tenían los particulares para acceder a las pujas.

Para evitar esto el 15 de octubre de 2015 entró en vigor la Ley 19/2015, por la que todas las subastas judiciales han dejado de ser presenciales y han pasado a celebrarse de forma electrónica a través de internet.

De esta forma, las subastas judiciales son accesibles para cualquier ciudadano de forma electrónica desde el portal electrónico de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE).

Desde este portal se puede consultar la dirección del inmueble, la tasación, el juzgado que gestiona la subasta y las pujas que haya habido hasta ese momento, además de las fechas de inicio y final de la licitación.

Sin duda, esto ha conseguido romper el dominio que los bancos tenían sobre este tipo de subastas, de hecho, las subastas online han tenido mucho más éxito que las antiguas subastas.

Para acceder a una subasta hay que identificarse en el portal con certificado electrónico o de forma presencial en las oficinas judiciales, donde facilitan un login y contraseña para acceder al portal.

Asimismo, hay que hacer una declaración de que se conocen las condiciones de la subasta, hacer el ingreso del depósito (5% del valor de tasación de la propiedad) y rellenar un formulario de acreditación como pujante.

El proceso de la subasta dura 20 días naturales desde la apertura.

Finalizada la subasta, el portal envía la información de la puja vencedora, además del resto de ofertas al secretario judicial (responsable del control de la subasta) que dejará constancia del nombre del vencedor y del resto de participantes.

Una vez ganada la puja el comprador pagará el importe en un plazo no superior al establecido, suele ser de 40 días hábiles, a dicho importe se le descuenta el depósito inicial para participar en la subasta.

Si el comprador no paga en el plazo estipulado se entenderá como una renuncia y perderá el dinero del depósito.

Los pisos que salen a subasta tienen el precio bastante rebajado si se compara con los precios reales de mercado, en algunos casos la rebaja puede llegar a ser de hasta el 50%.

Consejos para comprar un piso en subasta

Comprar una propiedad subastada es una buena oportunidad si se dispone del dinero inicial para pujar.

Antes de tomar esta decisión es conveniente seguir una serie de consejos para que la compra sea un éxito.

Elegir bien el tipo de subasta

Es muy importante informarse bien del tipo de subasta, por ejemplo, puede subastarse la nuda propiedad de un piso sin que se subaste el usufructo, es decir, que no se puede disponer del piso por el momento.

También puede darse el caso de que se subaste una parte indivisa, en este caso la propiedad de la vivienda pertenece a varias personas y se adquiere solo una parte no el derecho completo.

Las subastas más interesantes son en las que se puja por el derecho completo de la propiedad, es decir, se adquiere tanto la nuda propiedad como el usufructo, es la opción ideal si se quiere comprar para vivir.

Analizar el expediente judicial de la propiedad subastada

Es imprescindible conocer las cargas o notificaciones legales sobre la vivienda para evitar sorpresas y problemas legales.

Para ello hay que asegurarse de que la compra de la casa está libre de cargas registrales, urbanísticas, tributarias y de cualquier tipo administrativo, así como la posible deuda existente con la comunidad de propietarios.

Lo más seguro es revisar la información de la vivienda que hay disponible en el Registro de la Propiedad para conocer la titularidad del inmueble y las posibles cargas que conlleva y otro tipo de afecciones.

Es importante tener claro que las cargas sobre la vivienda las asumirá el comprador, como por ejemplo, hipotecas impagadas o intereses moratorios.

Las cargas se suelen restar de la valoración inicial de la vivienda y la cantidad resultante será el precio de salida en subasta.

Al objeto de saber la inversión total es conveniente conocer el importe del recibo del IBI de la propiedad, así como los gastos de comunidad actuales y posibles derramas.

Visitar la propiedad subastada

Antes de asistir a la subasta es aconsejable visitar el inmueble, si es posible, para comprobar que está en buen estado y asegurarnos de que no está ocupado.

Si se gana la puja en la subasta y al entrar en la vivienda el comprador se encuentra con algún tipo de problema como humedades o reformas, el coste de las reparaciones correrá de su cuenta.

Por esta razón, se deben considerar los posibles gastos en el caso de que la casa necesite reparaciones y tenerlos en cuenta para hacer la oferta.

Por último y no menos importante, es conveniente valorar, con la mayor exactitud posible, el precio de mercado de la propiedad.

Impuestos en la compra de una propiedad subastada

Como en cualquier otra compraventa de bienes inmuebles, las casas subastadas también requieren el  pago de los impuestos correspondientes, en concreto el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Además, hay otros gastos derivados ya que hay que hacer una escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Estos gastos pueden suponer aproximadamente un 10% extra a pagar junto con el valor de la propiedad.

Conclusiones

Comprar una casa en una subasta no es como comprar una casa a través de una agencia inmobiliaria donde todo es más fácil y claro desde el principio.

Siempre hay que tener en cuenta que el comprador que se adjudica una casa subastada se está subrogando en el procedimiento judicial que ha ejecutado esa vivienda.

Es decir, que pueden existir problemas legales detrás de la operación, en este sentido, es imprescindible conocer este tipo de operaciones para evitar riesgos.

También es recomendable tener unos conocimientos básicos de derecho registral, así como conocer los procedimientos judiciales que terminan en subasta y saber interpretar las notas simples y las certificaciones de cargas.

Siguiendo los consejos anteriormente descritos, se puede afirmar que comprar una vivienda subastada es una oportunidad para hacer un buen negocio.

La compra de una vivienda es una decisión transcendental que conlleva realizar seguramente la inversión más importante en la vida.

Contar con la ayuda de un personal shopper inmobiliario en Madrid durante el proceso de compra ahorra tiempo, dinero y quebraderos de cabeza.

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