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La reactivación del mercado inmobiliario y el encarecimiento que se está viviendo en las grandes ciudades como Madrid hace que los inversores se pregunten cómo comprar una vivienda de la forma más barata posible.
La forma más común de hacer una compra muy ajustada en el precio es realizar una oferta a la baja ante un comprador que necesita vender una casa con urgencia.
Sin embargo, existen otras alternativas de comprar a la baja que la mayoría de la gente desconoce, como por ejemplo la compra de la nuda propiedad de una vivienda.
Si quieres conocer este tipo de transacciones que pueden ser muy rentables, te interesa leer este post donde explico estas oportunidades que surgen en el mercado inmobiliario.
Índice de contenidos
¿Qué es la nuda propiedad?
La propiedad de una vivienda se compone de dos partes: la nuda propiedad y el usufructo vitalicio.
Por nuda propiedad se entiende el derecho que tiene una persona a ser el dueño de una determinada cosa, en este caso la vivienda, mientras que el usufructo vitalicio se refiere al uso y disfrute de la vivienda.
Por esta razón se llama “nuda” propiedad, es decir está desnuda, ya que el nudo propietario está en posesión de un bien, pero no lo puede utilizar ni disfrutar.
Cuando compramos una propiedad, obtenemos lo que se conoce como pleno dominio que se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio.
La operación de compra de vivienda a través de la adquisición de una nuda propiedad consiste en adquirir dicha nuda propiedad, pero dejando el usufructo de la vivienda al actual propietario hasta su fallecimiento.
Es decir, no se ostenta la propiedad plena de la vivienda hasta el día en que el actual propietario, es decir el vendedor, fallezca.
La venta de la nuda propiedad: una nueva tendencia
La venta de la nuda propiedad se está haciendo un hueco importante en el negocio inmobiliario y en las grandes ciudades como Madrid se está notando un incremento continuado en la demanda de este producto.
En países como Francia o Italia es una práctica muy arraigada y ahora comienza también a cobrar un protagonismo importante en España.
En este sentido, se está produciendo un cambio de mentalidad que nos acerca más a Europa.
Se observa que tanto las personas mayores como sus entornos familiares, son favorables a la utilización del patrimonio inmobiliario para mejorar sus ingresos y con ello su calidad de vida.
Hay que considerar que en el patrimonio inmobiliario se encuentra aproximadamente el 85% del ahorro de las personas mayores en España.
Por otro lado, el actual sistema de pensiones que existe en España no garantiza un adecuado nivel de vida y la viabilidad del sistema a futuro está en entredicho por lo que la venta de la nuda propiedad es una solución.
Ante esta situación, es fácil adivinar que este tipo de operaciones cada vez gana más adeptos, sobre todo entre aquellas personas de avanzada edad que no tienen herederos.
¿Cómo se compra la nuda propiedad?
Este tipo de operaciones puede plantear dudas al vendedor (usufructuario) y al comprador (nudo propietario) respecto a las garantías de cobro y de disposición de la vivienda en el futuro respectivamente.
En este sentido, es importante recalcar que esta transacción no se basa en un mero acuerdo verbal entre las partes, si no, que es una operación que se realiza ante un notario con las máximas garantías legales.
Lo primero que debemos saber es cuál es el valor de la nuda propiedad y para ello es imprescindible tasar la vivienda en cuestión.
Una vez que tengamos el valor de tasación de la vivienda podemos hacer los cálculos para saber cuánto nos costará adquirir la nuda propiedad.
La normativa fiscal no establece una forma de valoración para la nuda propiedad, pero sí la establece para el usufructo vitalicio, por lo que calculando el valor de éste sabremos cuál es el valor de la nuda propiedad.
Para el cálculo del valor del usufructo vitalicio se usa la siguiente fórmula matemática:
89- edad del usufructuario = X ( % aplicado, máximo 70 – mínimo 10)
Es decir, que el valor del usufructo vitalicio podrá ser como máximo del 70% del valor de tasación de la vivienda y como mínimo del 10%.
Veamos un ejemplo para entenderlo fácilmente.
Supongamos que la vivienda que nos interesa adquirir se tasa en 400.000€ y que la edad del propietario es de 76 años.
Usando la fórmula del cálculo del usufructo vitalicio (UV) obtenemos su valor:
UV = 89-76 = 13
El valor del usufructo vitalicio será el 13% del valor de tasación, es decir, 52.000€. Con este dato podemos calcular el valor de la nuda propiedad:
Plena propiedad = nuda propiedad + usufructo vitalicio
Nuda propiedad = 400.000 – 52.0000 = 348.000€
El valor de la nuda propiedad es de 348.000€ que es la cantidad que tendríamos que pagar al propietario.
Respecto a la forma en que se realiza el pago al usufructuario se puede hacer de común acuerdo, pudiendo acordar hacer pagos mensuales o entregar todo el dinero en un solo pago.
Derechos y deberes
Para que no haya dudas sobre esta operación, es importante tener claro los derechos y deberes de cada una de las partes.
Los derechos y deberes del nudo propietario o vendedor son:
- Puede vender la propiedad a un tercero, pero éste tendría que respetar el derecho de uso del usufructuario.
- Cuando finalice el periodo de usufructo (al morir el usufructuario), tiene derecho a recuperar el bien en buen estado.
- Debe hacerse cargo de las derramas de la propiedad y del IBI.
- Cualquier intervención en la propiedad (obras o reformas) tiene que ser acordada con el usufructuario.
Los derechos y deberes del usufructuario o comprador son:
- Está obligado a mantener la propiedad en buen estado.
- Puede alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.
- Puede vender el usufructo a otra persona para conseguir otro ingreso, pero el acuerdo finaliza cuando muere el usufructuario original.
- Tiene que hacerse cargo de los gastos de la comunidad y de los suministros de la vivienda (gas, electricidad y agua).
Ventajas de la compra de la nuda propiedad
Vender la nuda propiedad proporciona ventajas tanto al vendedor (usufructuario) como al comprador (nudo propietario).
Para el vendedor, supone un gran aporte de dinero para vivir con mejor calidad de vida el resto de sus años, por ejemplo, tras la jubilación.
Además, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, puede alquilarla y obtener íntegramente esa renta.
Eso sí, el arrendamiento se extingue en el momento del fallecimiento del usufructuario.
El perfil del vendedor de la nuda propiedad suele ser el de personas de una edad comprendida entre los 75 y 80 años, sin hijos y con necesidades económicas.
Otro caso habitual es el de personas que no pueden seguir viviendo solas y se niegan a pasar sus últimos días en una residencia para ancianos.
Para el comprador-inversor supone la adquisición de un activo inmobiliario por un precio muy inferior al de su valor de mercado, lo que es una buena opción si se desea adquirir una vivienda como inversión a medio-largo plazo.
Además, esta operación garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años, en los que el activo se habrá revalorizado.
Ahora que los productos bancarios no tienen rentabilidades atractivas, es un buen momento para invertir en la compra de inmuebles a través de este tipo de operaciones que son seguras y rentables.
El perfil del comprador que se interesa por estas transacciones generalmente es la de un inversor nacional de entre 45 y 55 años.
Generalmente son clientes que buscan seguridad y no les importa que el recorrido de esa inversión sea a medio-largo plazo.
La rentabilidad media de este tipo de operaciones suele estar entre el 7% y el 10%, aunque dependiendo del tipo de vivienda y su ubicación puede ser incluso superior.
Conclusiones y recomendaciones
Hemos visto que la compra de la nuda propiedad de una vivienda es una forma segura de invertir en el sector inmobiliario.
Además, este tipo de operaciones ofrecen rentabilidades muy atractivas y tienen todas las garantías legales para el comprador-inversor.
Existen buenas oportunidades en el mercado, aunque también es cierto que es importante saber detectarlas para descartar las operaciones poco rentables.
Para ello es imprescindible que hagamos los cálculos correctos al objeto de asegurar que en efecto la compra de una nuda propiedad sea rentable.
Es cierto que estas operaciones son especiales y contar con la ayuda de un personal shopper inmobiliario en Madrid, asegura que la compra sea un éxito.
Si estás interesado en vender una nuda propiedad en Madrid, no dudes en ponerte en contacto conmigo.
Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
Puedes ver aquí lo que dicen sobre mí en Google.
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2 Comments
Interesting article. What I am missing is the analysis of the difference in buying a bare property and buying a property for rental purposes especially for people in high tax brackets. If you invest in a rental property you have immediate cash flow HOWEVER you have to pay marginal tax rate of 45% (if you make more than 60000 a year on this income). If you buy a bare property the profit arrives at the point of the usufructuarios death at which point you can sell the property and I am ASSUMING this will be taxed as capital gains which has a maximum rate of 23%.
Also if you choose to buy a rental property you have to deal with troublesome tenants who might not pay and refuse to leave plus the normal intervals while not receiving rental income. Bare Property has the advantage of certainty of the usufructuario leaving (he or she is dead) although a certain problem might arise in case a surviving spouse is refusing to leave. I am not aware if the most common form is that the contract runs until both spouses have passed.
Especially in a country where it is almost impossible to refinance a house this seems to me to be the best way for people to free up capital so they can enjoy life. If the owners have a mortgage they can pay it off and reduce their level of stress and have a much better life.
Thanks for your comments.I suggest you read the post entitled «¿Es rentable comprar un piso en Madrid para alquilar?.
Best regards.