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¿Cómo se vende un proindiviso?

Vender un proindiviso puede ser un quebradero de cabeza si alguno de los propietarios no quiere vender ya que esta operación requiere unanimidad.

Las principales causas que originan el proindiviso de una vivienda son por una herencia, divorcio o donación.

La venta de un proindiviso no es sencilla y puede ser una fuente de conflictos familiares, en este post explico cómo vender una propiedad en proindiviso.

 

¿Qué es un proindiviso?

Pro indiviso es una locución que viene del latín y significa ‘por indiviso”, sin dividir que todavía no se ha repartido.

El proindiviso realmente hace referencia a la copropiedad o comunidad de bienes también llamado condominio, es decir, una propiedad compartida.

Concretamente y hablando en términos inmobiliarios, es tener una vivienda en proindiviso con otros propietarios donde cada uno tiene una parte o porcentaje de la vivienda.

Si el proindiviso es de un bien divisible, por ejemplo, una finca, se puede dividir el bien en partes proporcionales o venderlo repartiendo el dinero obtenido, en ambos casos se requiere un acuerdo.

Si el proindiviso es de un bien indivisible, como un piso, la cosa se complica ya que uno no puede apropiarse de una parte de la vivienda porque ésta no es divisible.

La mayoría de los problemas surgen cuando alguno de los copropietarios no quiere vender su parte y los demás si están de acuerdo.

A continuación, veremos diferentes opciones para conseguir la venta de un proindiviso.

 

Vender a un tercero es la solución más sencilla

Lo más sencillo para acabar con el proindiviso es que todos los copropietarios estén de acuerdo en vender la totalidad del bien a un tercero y disolver el proindiviso.

De esta forma, cada propietario recibe el valor económico dependiendo del porcentaje de propiedad que se posea.

Además, vender a un tercero en escritura pública ante un notario es una forma rápida y económica, se trata de una venta normal y corriente.

Si existe una hipoteca pendiente sobre el bien en proindiviso la deuda se puede saldar por los copropietarios o por el comprador a cambio de la correspondiente rebaja en el precio de venta.

En estos casos, lo más cómodo es encargar la venta de la propiedad a un asesor inmobiliario, para ello, es necesario que todas las partes estén de acuerdo y que firmen el documento de venta.

Los copropietarios tienen un derecho de retracto durante el plazo de 9 días, desde que se conozcan las condiciones de la venta, para anularla y subrogarse en la posición del comprador.

Otra posibilidad, si hay acuerdo entre los copropietarios, es mantener el proindiviso para alquilar la vivienda a un tercero y así obtener una rentabilidad económica.

 

Disolver el proindiviso o condominio

Esta opción es favorable fiscalmente, para ello hay que hacer una escritura de disolución del condominio ante un notario.

En este caso uno de los copropietarios se queda con la totalidad del bien y paga al resto la parte correspondiente.

La ventaja con respecto a una venta en la que se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%) es que en la disolución del condominio se paga el impuesto de actos jurídicos documentados (0,75% en la Comunidad de Madrid).

Otra posibilidad es hacer una conciliación ante un notario para disolver el condominio, es una alternativa que permite La Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria.

Es una buena solución frente a la alternativa judicial y no es necesaria la presencia de abogado y procurador, aunque es recomendable la intervención de un abogado ya que la conciliación puede ser un paso previo a un litigio.

Además, los plazos notariales son más cortos que los judiciales y el acuerdo celebrado en presencia del notario tiene el mismo valor que el de una sentencia.

 

Las empresas de compra de proindivisos

El copropietario de un proindiviso puede vender a un tercero su porcentaje de propiedad, la Ley no obliga a permanecer en el condominio con los demás propietarios si no se quiere.

Por supuesto, esta venta es un acto totalmente legal y regulado por el artículo 400 del Código Civil, la compraventa se realiza en una notaría con todas las garantías.

El precio que se puede obtener por la venta de un proindiviso depende del porcentaje que se vende, del número de copropietarios, del estado y situación de la vivienda o de si está habitada.

El comprador asume los riesgos que se corren en caso de no llegar a un acuerdo con el resto de los copropietarios, es decir, litigar durante años con los consiguientes gastos derivados de los procesos judiciales.

En este sentido, existen en el mercado bastantes empresas especializadas en comprar proindivisos a propietarios que prefieren ahorrarse disgustos y problemas.

Además, suelen hacerse cargo de los gastos derivados del proceso de la venta, menos del impuesto de la plusvalía municipal.

Estas empresas pagan un precio inferior al del mercado, suele ser de media entre el 30% y el 40% del valor de tasación de la propiedad, aunque en algunos casos puede llegar al 60% si la propiedad es exclusiva.

 

 

La conciliación para evitar ir a un juzgado

Si un copropietario se niega a vender su parte del proindiviso, no se le puede obligar a vender.

Sin embargo, existe una opción legal para intentar que un copropietario venda su parte indivisa y extinguir el proindiviso.

Se trata del llamado acto de conciliación para evitar que en un juzgado se dictamine la división del bien común.

En este procedimiento judicial se comunica formalmente a la otra parte la voluntad de poner fin al proindiviso, vendiendo la totalidad de la propiedad a un tercero o que la otra parte compre la cuota en el proindiviso.

Es posible que así el copropietario que no quiere vender su parte cambie de idea para llegar a un acuerdo y evitarse un juicio.

En caso de que la otra parte se muestre conforme con vender queda constancia de su conformidad en el acta que levanta el secretario judicial, por lo que ya no se puede volver atrás.

Este acto es gratuito y lo puede hacer uno mismo, ya que no es necesaria la intervención ni de abogado ni de procurador.

Si persiste en su idea y no hay acuerdo, entonces hay que ir a juicio, pero con el agravante para la parte contraria que se ha demostrado que está impidiendo la venta del proindiviso.

Esta prueba es importante si posteriormente se interpone una demanda de división de cosa común, ya que sirve para pedir la condena al pago de todas las costas a la otra parte que obliga a ir a juicio.

 

La subasta pactada

La Ley de Jurisdicción Voluntaria del año 2015 ha introducido como novedad una regulación que ofrece una alternativa para solucionar un proindiviso, se trata de la subasta pactada o voluntaria.

Las subastas voluntarias pueden realizarse a petición de las partes interesadas ante el secretario judicial sin necesidad de abogado y procurador o también ante un notario.

Este trámite es ventajoso porque evita a las partes tener que pasar por un proceso judicial largo y tedioso.

La condición para realizar este trámite es que tiene que haber un acuerdo sobre las condiciones particulares con las que se celebra la subasta.

Esta subasta se hace de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

  

Litigar si no hay acuerdo para extinguir el proindiviso

Esta opción es la menos deseable de todas, se trata de interponer una demanda de división de la cosa común o disolución del proindiviso ante el juzgado de primera instancia correspondiente.

Con este procedimiento se pretende que la propiedad sea vendida en una subasta pública para el posterior reparto del dinero obtenido entre los copropietarios.

La subasta se hace de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Hay que especificar el precio de salida basado en el valor real del inmueble que establece un perito tasador.

Esta demanda es larga y compleja, además en una subasta pública el precio de venta es muy inferior al del mercado en condiciones normales.

Sin ninguna duda, lo más recomendable para vender un proindiviso es intentar llegar a un acuerdo amistoso para evitar gastos y pérdidas de tiempo en pleitos.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario de REMAX en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus propiedades con todas las garantías y tranquilidad. Me encargo de todo para que no te preocupes de nada. ¿Hablamos? Puedes ver aquí toda la información.

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