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El pasado 5 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019.
Este nuevo Real Decreto afecta en su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por tanto a los contratos de alquiler de la vivienda.
El Real Decreto supone importantes cambios en la duración del contrato de alquiler de vivienda y afectará a todos los contratos de alquiler que se hagan a partir del 6 de marzo de 2019.
Si eres inquilino o propietario te interesa leer este post donde resumo las principales novedades.
Índice de contenidos
Duración del contrato de alquiler
La nueva reforma establece una duración mínima de cinco años cuando el arrendador o propietario es una persona física, con la novedad de que serán siete años si es persona jurídica.
Esto supone que se amplía el plazo de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años o 7 años si el arrendador es persona jurídica.
Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario o inquilino manifieste su voluntad de no renovar.
También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.
La renovación del contrato de alquiler por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.
Por otro lado, para que el arrendador requiera la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación al inquilino.
Si hubiera desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años, con indemnización por los daños causados.
Renta del alquiler
La renta seguirá siendo libre, es decir, que no hay variación alguna al respecto, a menos que exista una cantidad establecida en viviendas de protección pública.
La revisión de la renta será la que pacten ambas partes y puede darse el caso de que ni siquiera exista.
En caso de que se pacte la revisión, pero no se indique el sistema, se deberá aplicar el índice de garantía de competitividad (IGC).
Este índice es una tasa de revisión de precios, calculada y publicada por el Instituto Nacional de Estadística mensualmente.
Este indicador es el resultado de una fórmula en la que se consideran los índices de precios al consumo (IPC) de la “Eurozona”, pero teniendo en cuenta la pérdida de competitividad acumulada por España desde el año 1999.
La característica más llamativa del IGC es que en el caso de que sea negativo, no habría revisión de la renta, es decir la variación equivaldría al 0%.
Por otro lado, no habrá un incremento de la renta de alquiler en el caso de que haya obras de mejora en la vivienda durante los primeros cinco o siete años.
Sin embargo, se permite si las partes así lo acuerdan, que las obras de mejora supongan un incremento de la renta de alquiler.
Fianza del alquiler
Se conserva el derecho de pedir una mensualidad de fianza en el alquiler de vivienda y dos si es para un uso distinto.
Mientras dure el contrato de alquiler, cinco o siete años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los casos de prórroga cuando haya acuerdo entre las partes.
Cuando el alquiler supere los cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo pactado entre las partes, si no hubiera pacto, la revisión será en la misma proporción que la actualización de la renta.
La fianza se devolverá en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, superado este plazo se devengará el interés legal.
En los alquileres de vivienda de cinco o siete años de duración, no se podrá exigir al inquilino más de tres mensualidades de renta entre fianza y garantías adicionales.
Es decir, ya que la fianza legal tiene que ser de una mensualidad, si se opta por pedir una garantía adicional, esta no puede ser superior a dos mensualidades de renta.
Desahucio por impago de la renta de alquiler
Esta reforma también modifica el procedimiento de desahucio para garantizar mayor protección a las familias vulnerables.
A partir de ahora, en el requerimiento de pago, el juzgado informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para solicitar la acreditación de la existencia de una situación de vulnerabilidad.
Si existen indicios de vulnerabilidad el juzgado suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 2 meses si es persona jurídica.
Aspectos fiscales con la nueva reforma del alquiler
Una novedad importante es que se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de la vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
Además, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de contratos de arrendamiento de vivienda para uso permanente.
Conclusiones
El cambio más importante es que se vuelve a los contratos de una duración mínima de 5 años, se supone que esto da mayor estabilidad al inquilino y más seguridad y tranquilidad al arrendador.
También se podría valorar positivamente que se limite por ley el que la fianza no pueda superar las dos mensualidades, aunque esto era una importante garantía para los propietarios en caso de impago o desperfectos en la vivienda.
Es cierto que en los últimos años la fianza se estaba convirtiendo en una importante barrera de entrada para acceder a una vivienda debido a las fuertes subidas de los precios y ahora se favorece una mayor accesibilidad.
Lo más recomendable para que el propietario tenga las mayores garantías es que tenga el asesoramiento profesional de un asesor inmobiliario especializado en alquileres.
En este sentido, los servicios que más valoran los propietarios son el filtro de inquilinos solventes y el seguro de protección del alquiler en caso de impagos, pero también que no se les moleste con las gestiones derivadas del alquiler.
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