¿Cómo se hace un alquiler con opción a compra?

En los últimos años el alquiler con opción a compra ha ganado más protagonismo en el mercado inmobiliario español gracias a las ventajas que ofrece a propietarios e inquilinos.

El alquiler con opción a compra es muy útil cuando no se puede comprar en un momento determinado, por ejemplo, cuando se necesita más plazo de tiempo para obtener financiación o vender una casa en propiedad.

Si quieres estar informado de todos los detalles de esta forma de comprar una vivienda no te pierdas este interesante post.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato atípico, no está regulado expresamente en el Código Civil, aunque está aceptado y reconocido por el Reglamento Hipotecario (artículo 14) y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El Tribunal Supremo indica que para que un contrato de alquiler con opción a compra sea vigente, deben aparecer estipulados el objeto del contrato y el precio.

Es decir, deben indicarse los años de duración del alquiler, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial.

El contrato de alquiler con opción a compra es exigible a terceros si se inscribe en el Registro de la Propiedad, para ello se debe contar con la conformidad de las partes implicadas.

En esencia, el alquiler con opción a compra es un contrato doble o mixto formado por dos subcontratos que están vinculados.

En el primer contrato figuran las condiciones sobre el alquiler de la vivienda y en el segundo las condiciones de la opción de compra a futuro.

Este tipo de contrato permite a los inquilinos vivir en una casa en régimen de alquiler durante el período de tiempo acordado en el contrato, normalmente la duración suele ser de entre dos y cinco años.

Una vez finalizado el período de alquiler, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda (optante a la compra) por el precio que se haya pactado con el propietario (concedente) en la firma del contrato.

Es decir, el propietario se obliga a vender si el arrendatario decide comprar, pero sin que la adquisición suponga una exigencia para el inquilino.

Si finalmente el inquilino desiste de la opción a comprar la vivienda, este no recupera el dinero de la prima pactado para descontar del futuro precio de compra de la casa.

Consejos para la firma del contrato de alquiler con opción a compra

Es muy recomendable que antes de firmar el contrato de alquiler con opción a compra se revisen con atención todas las condiciones del acuerdo para que no queden cabos sueltos.

Respecto al contrato de arrendamiento de la vivienda

El contrato de alquiler debe respetar lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo  que es importante considerar los siguientes aspectos:

• Características de la vivienda que se alquila, se indica la ubicación, la superficie, la titularidad y las posibles cargas si las hubiera.
• Importe de la renta, forma de pago y el plazo para pagar que suele ser en los primeros cinco días del mes.
• Duración del arrendamiento de la vivienda, la LAU establece un máximo de 5 años para el alquiler con opción a compra, en la mayoría de los casos suele ser de dos o tres años.
• Revisión anual de la renta según acuerden el propietario y el inquilino.

Respecto al contrato de opción a compra

La opción a compra se suele regular como una cláusula dentro del contrato de arrendamiento y contiene los siguientes aspectos básicos:

• Vivienda que se está sujeta a la opción a compra, es la misma que la alquilada.
• Opción a compra, en el contrato se indica que el arrendatario o inquilino puede comprar la vivienda en el plazo que se haya acordado entre las partes.
• Plazo para ejecutar la opción a compra, es el periodo de tiempo en el que el inquilino puede ejercer el derecho de opción a compra, además, puede ser inferior a la duración del contrato de arrendamiento.
• Forma de ejercitar la opción a compra, el inquilino que opta a la compra debe comunicar dentro del plazo estipulado su decisión de llevar a cabo la compra al propietario.
• Prima o precio de la opción a compra, es la cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por ejercer la opción de compra, si no se ejerce, esta cantidad no se recupera.
• Precio de la compraventa, es el precio que el inquilino paga al propietario por la compra de la vivienda.
• Descuento de las rentas de alquiler, se indica el porcentaje de las rentas mensuales abonadas que se descuentan del precio de la compraventa.

Una vez ejercitada la opción a compra queda perfeccionada la compraventa y se produce la extinción del arrendamiento ya que se da la condición de que el inquilino y el propietario son la misma persona.

Para la firma de este tipo de contratos es conveniente contar con asesoramiento profesional para garantizar que la operación se realiza correctamente.

Pros y contras del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene beneficios tanto para el inquilino como para el propietario, aunque también puede haber algunos inconvenientes para ambas partes.

Ventajas para el inquilino

• Se invierte el dinero de la renta mensual de alquiler para la compra.
• El precio de compra de la vivienda queda fijado y no puede variarse, si hubiera un incremento de los precios se estaría pagando un precio inferior al del mercado.
• Disminuye el precio de compra final y el de la financiación necesaria para solicitar una hipoteca.
• El banco tiene más seguridad a la hora de facilitar la financiación ya que tiene pruebas de solvencia económica del inquilino.
• Posibilidad de comprar la vivienda en cualquier momento durante el alquiler y aprovechar las ofertas de financiación que haya en ese momento.

Desventajas para el inquilino

• El precio de compra está fijado, si hubiera una bajada de precios de la vivienda se estaría pagando un precio superior el del mercado.
• Si finalmente no se ejerce la opción de compra la prima se pierde y las rentas mensuales abonadas no serían consideradas como una inversión.
• Las rentas mensuales del alquiler con opción a compra pueden ser mayores que las de un alquiler convencional.
• Hay que hacer una aportación económica inicial para formalizar el contrato, que suele ser entre el 10% y 20% del precio total de la vivienda.
• El inquilino puede perder la opción a compra si se retrasa en el pago de las rentas por un tiempo superior a 2 meses.

Ventajas para el propietario

• Es una forma más rápida de captar posibles compradores en el mercado de la vivienda.
• Desde el primer día de alquiler se está rentabilizando la vivienda, además, el inquilino pierde la prima si decide no ejercer la opción de compra.
• El propietario se beneficia de las ventajas fiscales por alquilar una vivienda, se puede deducir los gastos de los suministros, el seguro del hogar o los recibos comunitarios.
• La vivienda al estar habitada por los inquilinos está bien mantenida ya que en el futuro será de su propiedad.

Desventajas para el propietario

• Se puede perder dinero si los precios de la vivienda suben durante el alquiler.
• El dinero de la venta de la vivienda no se obtiene de forma inmediata sino diferida en el tiempo con las rentas del alquiler y con la opción de compra.
• No se puede vender la vivienda a otra persona mientras dure el contrato de alquiler.
• El alquiler implica hacerse cargo de las obras de conservación que puedan surgir.

Conclusiones

Como hemos visto, el alquiler con opción a compra presenta ciertas ventajas con respecto a un contrato de alquiler tradicional.

Para el propietario supone tener una rentabilidad adicional por el alquiler y para el inquilino es una ventaja si desea vivir en una casa, aunque no tenga el presupuesto suficiente para la compra.

Además, el alquiler con opción a compra puede ser una buena solución, en la actual situación económica, para las personas jóvenes que pretenden emanciparse y para los que prefieren adquirir una vivienda en propiedad en el medio plazo.

Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte. 

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