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5 consejos útiles antes de comprar tu casa en Madrid
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Esta es la típica pregunta que nos solemos hacer a menudo ya sea porque estamos pensando en vender nuestra casa en Madrid o por simple curiosidad.
Generalmente los propietarios averiguan el valor de su casa visitando los portales inmobiliarios para ver las viviendas en venta similares a la suya en la misma zona y poner un precio parecido.
Si no quieres caer en ese error, debes leer este post en el que te comento una serie de consejos que te serán muy útiles a la hora de saber cuánto vale tu vivienda en Madrid.
Índice de contenidos
¿Cómo saber cuánto vale una casa en Madrid de forma objetiva?
El propietario de la vivienda generalmente piensa que su vivienda es la mejor y que tiene una serie de características que hacen que su valor se multiplique.
No obstante, esto es una opinión subjetiva que no es válida para conocer el valor real de su casa.
El precio de la vivienda en Madrid lo fija el mercado, es decir, una casa vale lo que un posible comprador está dispuesto a pagar, en este sentido quien marca la pauta es la tan conocida ley de la oferta y demanda.
El valor de mercado se puede calcular mediante el método de comparación, más conocido como análisis comparativo de mercado.
Consiste en considerar una serie de testigos de viviendas similares del mismo barrio de Madrid y realizar una homogeneización comparando las características de cada una.
Es muy habitual que los testigos no tengan las mismas características que el inmueble que se pretende valorar.
En estos casos se aplican coeficientes para homogenizar esos testigos, sirven para aumentar o disminuir el precio por metro cuadrado en función del tamaño, la antigüedad, la altura, si tienen o no ascensor y otros factores.
Es muy importante considerar testigos de venta y no los anuncios, ya que así la información es del todo veraz y rigurosa.
Una vez se tienen testigos válidos se analizan diferentes aspectos como la ubicación, servicios, transportes, tipo de edificación y se tienen en cuenta las zonas comunes e incluso si hay portero físico.
Además, se comprueban las características constructivas como el tipo de cimentación, estructura, fachada, cubierta, el número de sótanos y si cuenta con ascensor.
También son importantes los datos relativos a la vivienda como la antigüedad, superficie, distribución, orientación, calidades de los acabados y tipo de instalaciones.
La situación y la orientación, pueden añadir más valor. Los pisos altos, con buenas vistas, luminosos y en una zona atractiva de la ciudad, hacen que se tienda a pagar más por ellos.
La información extraída de este análisis junto con una adecuada interpretación es muy valiosa.
Aspectos que determinan el valor de una casa en Madrid
En la valoración de una casa es importante tener en cuenta cuáles son los aspectos reales que determinan el precio de una vivienda.
Condiciones del mercado
Hay que tener en cuenta la oferta y la demanda de viviendas que hay en la zona, el precio de casas similares y el precio por el que se están vendiendo realmente esas casas.
Si existe mucha oferta similar al de la vivienda en la misma zona los precios tienden a concentrarse debido a la alta competencia por lo que el valor puede verse disminuido.
Por el contrario, cuanta menos oferta haya en la zona, el valor de la vivienda puede incrementarse, pero siempre dentro de unos márgenes razonables.
Un dato indicativo que también suele tenerse en cuenta para ver la tendencia del mercado en la misma zona, es el indicador PER (Price Earnings Ratio).
Este dato relaciona el precio de las casas con su alquiler, vinculado a la rentabilidad que produce el arrendamiento de una vivienda.
Situación
La ubicación que tenga la vivienda es primordial a la hora de valorar su precio.
Evidentemente cuanto mejor sea el barrio de Madrid en el que se encuentre la vivienda mayor es la valoración.
También es importante la posición que tiene la vivienda dentro del edificio, se valora si el piso se encuentra en un bajo, en una primera planta o a más altura.
Los pisos más altos tienen una mayor luminosidad y como regla general a mayor altura, mayor precio.
Por otro lado, la cercanía al centro, la situación del barrio, el entorno y nivel de vida son absolutamente decisivos a la hora de valorar una casa.
Estado del edificio y de la vivienda
Otro aspecto a considerar es la conservación y el buen estado el edificio.
Su aspecto exterior, es decir la fachada, como el interior serán fundamentales en una tasación.
También son importantes si el edificio está rehabilitado y si las inspecciones técnicas han sido favorables.
Las obras de actualización de la vivienda, las condiciones de las instalaciones de los suministros, el estado de los suelos y la pintura, pueden elevar o reducir el precio de una vivienda.
Superficie
Respecto a los metros cuadrados, obviamente no valen por igual en la valoración de la vivienda.
En este aspecto, se valora si la casa está reformada, si tiene una buena distribución y si dispone de terraza, garaje o trastero.
Orientación
Una vivienda que tenga mucha luz y buenas vistas es mejor valorada que una que no las tenga.
Las viviendas interiores son más baratas que las que dan al exterior de la calle, no es igual que un salón tenga vistas a un parque con árboles y mucha luz que con vistas a un patio interior.
De hecho, un ático puede tener un precio de hasta un 15% por encima de la media del resto de viviendas del mismo edificio.
Servicios
No disponer de ascensor disminuye el valor de una vivienda sin embargo disponer de otras comodidades como porteros, videovigilancia y zonas comunes incrementan el valor de la vivienda.
Si la vivienda está en el centro de Madrid, disponer de parking o trastero se valora muy positivamente por parte de los potenciales compradores.
La cercanía a transportes públicos, supermercados, autovías y centros comerciales también hacen que una vivienda sea más valorada.
La tasación oficial
En el caso de que necesitemos saber el precio real de mercado de cara a conocer nuestro patrimonio, podemos solicitar una tasación.
Para ello, se puede recurrir a cualquiera de las empresas tasadoras que prestan este servicio y que están homologadas por el Banco de España.
Para la realización de una tasación se aplica una normativa, concretamente la orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía, según la cual el valor de mercado es el que un tercero esté dispuesto a pagar.
No hay un precio establecido para las tasaciones. Las empresas de tasación establecen sus precios de forma libre, dependiendo del tamaño del inmueble.
Por poner un ejemplo, la tasación de una vivienda de 90 m² puede costar unos 400 €.
Para realizar esta valoración, el tasador solicita en el registro de la propiedad una nota simple, que es el documento donde aparece toda la información registrada sobre la vivienda.
Además, necesita una copia de la escritura de la propiedad para comprobar los datos correspondientes en el Ayuntamiento de Madrid y en el catastro.
Posteriormente el tasador visita la vivienda y se valoran todos los aspectos que se han comentado anteriormente para realizar la tasación de la vivienda.
El tasador, que suele ser o un arquitecto o un ingeniero, realiza la tasación siguiendo generalmente el método de comparación.
La tasación online
Actualmente existen multitud de herramientas de tasación online que han proliferado gracias a que hay un negocio interesante al respecto.
De hecho, algunas entidades financieras han lanzado un servicio gratuito para calcular el valor de los inmuebles como una vía más para potenciar la concesión de hipotecas.
Tradicionalmente la estimación del valor de una vivienda ha estado en manos de las agencias inmobiliarias y las sociedades de tasación las cuales tienen experiencia y datos contrastados desde hace bastantes años.
Las agencias inmobiliarias disponen de herramientas que permiten un cálculo más realista, con menos margen de error, ya que no tienen en cuenta el precio de oferta, sino el de cierre de las operaciones que se firman en las notarías.
Los precios de oferta, lo que el propietario pide por su vivienda, pueden variar con respecto a los de cierre de la operación de manera sensible, llegando en algunos casos al 20%.
Las tasaciones online son útiles cuando se quiere tener una aproximación respecto al valor de una casa, por esta razón se habla de valoración y no de tasación.
Los cálculos que realizan son estimativos y la realidad demuestra que no son del todo fiables ya que no tienen en cuenta ciertos criterios que son determinantes en el valor real de una vivienda en Madrid.
Para calcular el precio de la vivienda se basan en un precio medio de mercado para la zona, es decir es un mero valor estadístico.
Por otro lado, una tasación online no tiene validez para la solicitud de un crédito hipotecario ni tampoco para aportar el informe a un expediente judicial.
Conclusiones y consejos
Como hemos visto el valor real de una casa en Madrid se ve afectado por una gran cantidad de factores que solo un especialista en la venta de inmuebles y con información muy actualizada puede determinar.
Estos factores que normalmente no captan los propietarios solo los identifica el profesional inmobiliario especializado en la venta de viviendas.
Un buen asesor inmobiliario considera de manera simultánea, la ubicación, el entorno, la distribución, la edificación y el mercado respecto a la oferta y la demanda en esa zona.
Teniendo en cuenta todos estos factores, se llega a la conclusión de que para conocer el valor real de una vivienda, es mejor acudir a un asesor inmobiliario que lo puede hacer de manera correcta y objetiva.
Si un particular sólo tiene en cuenta los precios de los anuncios corre el riesgo de sobrevalorar su casa.
Sin embargo, el profesional tiene una lectura distinta ya que los precios publicitarios le sirven para calcular el descuento entre el precio del anuncio y el precio de la transacción real.
La realidad demuestra que un asesor inmobiliario de confianza puede calcular el precio real de venta de una casa ya que conoce el mercado de Madrid a la perfección, lo que se vende, lo que no se vende y a qué precios se vende.
Por último, un buen asesor inmobiliario debe realizar una valoración detallada y argumentar con datos reales el cálculo del valor de una vivienda.
Si necesitas vender o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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