La renta vitalicia inmobiliaria: ¿otra solución para la jubilación?

En las grandes ciudades como Madrid se viene observando desde hace años un aumento del interés por parte de las personas jubiladas en la llamada renta vitalicia inmobiliaria.

La renta vitalicia inmobiliaria al igual que la hipoteca inversa, permite recibir unos ingresos mensuales que ayudan a complementar la pensión de nuestros mayores.

La renta vitalicia inmobiliaria es una forma de transformar una vivienda en un rendimiento mensual garantizado de por vida.

¿Qué es una renta vitalicia inmobiliaria?

La renta vitalicia inmobiliaria se reconoce en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos del 1.802 al 1.808 del Código Civil.

La renta vitalicia constituida sobre una vivienda es un contrato por el que el vendedor recibe de una entidad financiera una renta mensual mientras viva.

A cambio, se transmite la nuda propiedad de la vivienda a la entidad financiera, aunque manteniendo el usufructo de la misma, es decir, se puede seguir viviendo en ella.

Hay que tener en cuenta que se deja de ser propietario de la vivienda, por lo que no se puede dejar en herencia.

La renta vitalicia inmobiliaria es ideal para las personas mayores de 65 años que no tienen herederos, propietarios de pisos libres de cargas y que viven en grandes urbes.

La entidad financiera consigue una vivienda, en la que la rentabilidad y el valor final de la misma dependerán de los años que viva el propietario vendedor.

Por esta razón, este tipo de operaciones solo se hacen con determinadas viviendas y en las grandes capitales donde suele haber una gran demanda de vivienda.

¿Cuál es la operativa de una renta vitalicia inmobiliaria?

La renta vitalicia inmobiliaria tiene plenas garantías legales, ya que se formaliza en una escritura pública ante notario.

En la escritura se incluye una condición resolutoria en la que se establece que si no se pagan dos de las rentas mensuales, el vendedor recupera la propiedad del inmueble sin devolver ninguna cantidad.

Además, en la escritura se garantiza al vendedor la posibilidad de renuncia al derecho de uso y disfrute de la vivienda, consiguiendo percibir una renta superior.

La renta vitalicia inmobiliaria se acuerda entre el vendedor y la entidad financiera (banco o aseguradora) que compra con la intención de invertir en el sector inmobiliario.

En este sentido, es importante no confundir la renta vitalicia inmobiliaria con los seguros de renta vitalicia.

La renta vitalicia inmobiliaria es utilizada por los bancos y otras sociedades de inversión financiera para generar un stock de viviendas a medio plazo en zonas con una gran demanda.

La entidad financiera adquiere la nuda propiedad, pero no compra la casa al precio de mercado, sino por un precio inferior, que suele rondar entre el 60% y el 70% del total.

Cuando fallece el vendedor las personas que están a su cargo recibirán una pensión y la posibilidad de quedarse en la vivienda.

Además, el vendedor no tiene que asumir gastos en el momento de la contratación ya que son a cargo de la entidad financiera que compra la nuda propiedad.

¿Cómo se calcula el importe de la renta vitalicia inmobiliaria?

La renta mensual dependerá del valor de la vivienda y del número de años que pueda vivir el vendedor.

Sin duda, la ubicación de la vivienda, el tamaño y el estado en el que se encuentre son muy importantes para la valoración.

Cuanto mayor sea el valor de la vivienda que se vende, mayor será la renta mensual que recibirá el vendedor.

Por otro lado, para calcular el número de años, se prorratea la esperanza de vida del vendedor según los análisis y datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En general, cuanto más mayor sea el vendedor, mayor es la cantidad de dinero que se recibe en la renta mensual.

Por ejemplo, para un hombre de 70 años cuya vivienda esté valorada en 300.000 euros la renta mensual sería de unos 625 euros, en el caso de que fuera una mujer la renta mensual sería de 530 euros.

En cambio, si la edad fuera de 80 años, un hombre recibiría una renta mensual de 1.300 euros y una mujer 1.025 euros.

Tipos de renta vitalicia inmobiliaria

La renta vitalicia inmobiliaria puede adaptarse a la situación en la que se encuentre la persona mayor, las principales modalidades son las siguientes:

Renta vitalicia clásica

Suele ser la más frecuente, en este caso el vendedor percibe una renta vitalicia mensual a cambio de la cesión de su vivienda.

Renta temporal

Pensada para las personas mayores que prefieren percibir una renta mensual durante un determinado número de años, suele ser de 10 a 15 años.

El cobro de las rentas se adapta a los plazos que convenga a cada persona en función de su situación personal, además, el importe percibido es mayor que en la modalidad anterior.

Renta fuera del hogar

Destinada a las personas mayores que prefieren vivir en una residencia, generalmente es por motivos de salud o por estar acompañadas ya que no tienen familia cercana que les cuide.

En este caso, la persona mayor renuncia al derecho de usufructo sobre la vivienda, lo que implica un incremento de la renta mensual que permitirá sufragar los gastos de la residencia.

Pago único de capital

Esta modalidad permite percibir el total de las rentas mensuales en un único pago en el momento de formalizar la operación.

Beneficios fiscales de la renta vitalicia inmobiliaria

La renta vitalicia inmobiliaria tiene un tratamiento fiscal favorable, los mayores de 70 años están exentos en un 92% de tributar en su declaración de la renta el importe recibido.

Para las personas entre 66 y 69 años, el porcentaje exento de tributación es del 80%.

Hay que tener en cuenta que el importe de la renta mensual no variará nunca desde el momento de su contratación.

Además, la venta de la nuda propiedad de la persona mayor de 65 años no tiene que tributar en el Impuesto de Renta de Personas Físicas (IRPF).

Por otro lado, la entidad financiera que compra la vivienda se hace cargo de los gastos del impuesto del IBI, seguro del hogar y las posibles derramas.

Ventajas de la renta vitalicia inmobiliaria

Las principales ventajas de esta operación financiera son las que se indican a continuación:

• Se conserva la vivienda en usufructo para toda la vida.
• Se cobra una renta mensual de por vida que complementa la pensión de jubilación.
• No se pagan el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad y el seguro de hogar.
• Todos los gastos derivados de la operación como el notario, Registro de la Propiedad y tasación, los paga la entidad financiera.
• La vivienda se puede alquilar, consiguiendo más ingresos extraordinarios.

Inconvenientes de la renta vitalicia inmobiliaria

Es cierto que no todo son ventajas, veamos cuales son los puntos negativos:

• El precio de venta de la vivienda es inferior al precio de mercado, así como del valor de la tasación.
• Se pierde la propiedad de la vivienda por lo que no puede dejarse en herencia.
• La operación no se puede cancelar.
• Se pagan los gastos propios del uso de la vivienda, es decir, la cuota mensual de la comunidad y los suministros.
• La renta no se actualiza con el IPC.

Conclusiones

La renta vitalicia inmobiliaria ha tenido una mejor acogida en el mercado que la hipoteca inversa, de hecho, se contratan tres veces más ya que ofrecen una renta más elevada.

La renta vitalicia inmobiliaria puede ser una opción interesante para las personas mayores que no tienen hijos y quieren disponer de unos ingresos extras que complementen su pensión.

En los últimos años la renta vitalicia inmobiliaria ha sido contratada por personas sin herederos directos, aunque, actualmente hay un cambio de tendencia debido a la mentalidad de los hijos.

En este sentido, los hijos prefieren que sus padres obtengan unos ingresos extras para que disfruten en vida sin agobios económicos y con la mayor comodidad.