Cómo recuperar una vivienda alquilada en Madrid por necesidad

Muchos arrendadores se encuentran con la necesidad real de recuperar una vivienda alquilada, ya sea por un cambio en su situación personal, laboral o familiar.

Sin embargo, hacerlo no es tan sencillo como simplemente pedir la devolución de las llaves del piso.

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad es un derecho real del propietario, pero está limitado por una serie de requisitos legales que deben conocerse.

En este post, explico desde mi experiencia como asesor inmobiliario en Madrid, cómo recuperar una vivienda alquilada por necesidad y no tener problemas.

¿Qué significa recuperar una vivienda alquilada por necesidad?

La expresión «recuperar vivienda alquilada por necesidad» tiene un significado muy concreto en el ámbito jurídico español.

No es una simple decisión del propietario basada en una preferencia, sino un derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce bajo condiciones muy específicas.

Esta figura jurídica permite que el arrendador pueda finalizar un contrato de alquiler vigente antes de su vencimiento, si necesita la vivienda para su propio uso o para el de un familiar directo en primer grado.

Por ejemplo, si un propietario se ha mudado a otra ciudad por trabajo, pero ahora necesita volver a Madrid y usar su piso alquilado, puede solicitar al inquilino que lo desocupe, siempre que se cumpla con ciertos requisitos legales.

Lo mismo aplica si un hijo del arrendador, que estudia en otra ciudad, va a empezar la universidad en Madrid y necesita el piso para él.

Pero cuidado, este no es un resquicio legal para librarse de un contrato de alquiler porque el precio se ha quedado por debajo del de mercado o porque ahora interesa vender el piso vacío.

La necesidad tiene que ser real, urgente y justificada y si se demuestra que no lo es, puede acarrear sanciones.

Además, la LAU establece que esta posibilidad sólo es válida si el arrendador es una persona física, no una empresa o sociedad.

Esta es una distinción importante en ciudades como Madrid, donde muchas viviendas están en manos de entidades jurídicas.

Hay que tener en cuenta que esta opción sólo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato.

Requisitos legales para recuperar la vivienda alquilada

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador recuperar una vivienda alquilada por necesidad propia o de familiares, aunque hay diferencias dependiendo de la fecha de firma del contrato de alquiler:

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

• Basado en el artículo 9.3 de la LAU anterior a la reforma del Real Decreto Ley 7/2019.
• No es necesario incluir la cláusula de recuperación por necesidad en el contrato.
• Requisitos:
  • Debe haber pasado al menos un año desde la firma del contrato.
  • El arrendador debe necesitar la vivienda para sí, un familiar en primer grado (hijos/padres) o su cónyuge en caso de sentencia de divorcio/separación/nulidad.
  • Debe comunicarse al inquilino con 2 meses de antelación, especificando el motivo real y justificado.
  • Sólo puede aplicarse si el contrato está en prórroga obligatoria, no durante el periodo pactado inicial.

Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

• Regulado por el Decreto Ley 7/2019, que reformó el artículo 9.3. de la LAU.
• Cambios clave:
  • Sólo personas físicas (no jurídicas) pueden ejercer este derecho.
  • Debe estar expresamente pactado en el contrato que el arrendador puede recuperar la vivienda por necesidad. Si no se menciona, no se puede aplicar.
  • Se mantiene la exigencia de esperar mínimo un año desde la firma del contrato.
  • El arrendador debe justificar la necesidad real para vivienda habitual  para sí mismo, para familia consanguínea en primer grado o para el cónyuge en casos de divorcio, nulidad o separación por sentencia firme.
  • La notificación formal (burofax o carta certificada) al inquilino debe realizarse con 2 meses de antelación, justificar la causa e indicar el plazo previsto para ocuparla.

Procedimiento para recuperar la vivienda alquilada

Una vez que se tiene claro que la necesidad es legítima y el contrato permite ejercer esta opción, es fundamental actuar de forma ordenada, legal y documentada.

Si no es así, el arrendador deberá esperar al vencimiento legal del contrato para recuperar la vivienda.

El proceso recomendable que debe seguirse es el siguiente.

Revisión del contrato y condiciones legales

El punto de partida es revisar y comprobar el contrato de arrendamiento actual:

• Si está dentro de los primeros 5 años de vigencia (si se es persona física).
• Si incluye una cláusula que habilite la recuperación por necesidad.
• Qué plazos y condiciones establece el contrato para la notificación.

En Madrid, muchos contratos están firmados con modelos estándar o descargados de internet y no todos contemplan esta situación.

Si el contrato no tiene esta cláusula y se está dentro del periodo de obligado cumplimiento, no se puede recuperar la vivienda antes de tiempo salvo acuerdo mutuo con el inquilino.

En cambio, si la cláusula se indica en el contrato, es esencial que se ejecute correctamente para evitar reclamaciones posteriores.

Comunicación formal al inquilino

Una vez revisado el contrato y verificada la posibilidad legal, el siguiente paso es la notificación formal al inquilino.

La ley exige un mínimo de dos meses de antelación desde que se notifica al inquilino hasta que se necesita disponer de la vivienda.

La notificación debe cumplir con los siguientes criterios:

• Ser clara y específica: Indicar que se recupera la vivienda por necesidad, conforme al artículo 9.3 de la LAU.
• Detallar quién ocupará el inmueble: El propietario u otro familiar (hijo, padres, excónyuge).
• Indicar el motivo real y demostrable de la necesidad.
• Fijar una fecha de entrega del inmueble, respetando al menos dos meses desde la recepción de la notificación.

Este preaviso es por escrito, es recomendable hacerlo por medios fehacientes, burofax o carta certificada con acuse de recibo, para que conste la fecha de envío y la recepción del mismo.

También se puede enviar un email adicional o hacer una llamada como cortesía, pero lo legal es lo que cuenta.

Es aconsejable incluir en la notificación, además, alguna propuesta de transición amistosa.

Por ejemplo, facilitar la mudanza, ofrecer referencias para nuevos arrendamientos o incluso, si se ve conveniente, una pequeña compensación por la entrega anticipada.

La notificación será clave en caso de litigio, por eso debe estar bien fundamentada y acompañada, en lo posible, de pruebas documentales.

Documentación y pruebas necesarias

Todo el proceso debe estar documentado y respaldado.

Esto es vital por si el inquilino decide impugnar la causa o si se genera un conflicto posterior, algunas pruebas útiles pueden ser:

• Certificado de empadronamiento que demuestre el traslado a Madrid.
• Carta de empresa justificando el cambio de sede o trabajo.
• Sentencia de divorcio o custodia, si aplica.
• Documentación médica si se trata de un familiar dependiente o enfermo que requiere convivir con el arrendador.
• Justificante de matrícula universitaria si es para un hijo.

Guardar la copia de la notificación, comprobantes de envío, recepción y cualquier comunicación relacionada, será un escudo en caso de una posible disputa legal.

Consecuencias de no cumplir con los requisitos legales

Esta es la parte que frecuentemente algunos propietarios subestiman.

Recuperar la vivienda por necesidad es un acto legal con consecuencias si se gestiona mal, si no se cumplen todos los pasos correctamente, las repercusiones pueden ser graves.

Posibles reclamaciones del inquilino

El artículo 9.3 de la LAU establece que si el propietario no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes al desalojo del arrendatario, este tiene derecho a:

• Volver a ocupar la vivienda en las mismas condiciones del contrato anterior.
• Reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (costes de mudanza, nuevo alquiler más caro, fianza perdida, etc.).

Además, si el caso llega a juicio y se demuestra que la causa de necesidad fue falsa o no se ejecutó, el arrendador puede enfrentarse a:

• Pago de costas judiciales.
• Indemnizaciones económicas.
• Perjuicio reputacional, especialmente si gestiona varias propiedades.

Sanciones y responsabilidades del arrendador

Más allá del conflicto con el inquilino, incumplir el procedimiento correctamente puede dificultar futuros contratos o litigios relacionados.

Además, si se vuelve a alquilar la vivienda tras recuperarla sin haberla ocupado realmente, el arrendador puede ser acusado de mala fe contractual o fraude de ley.

En estos casos, lo más aconsejable es actuar siempre con transparencia, previsión y asesoramiento profesional.

Si necesitas alquilar tu vivienda en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.

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