Cómo cambiar un local a vivienda en Madrid

El cambio de un local comercial a una vivienda se ha convertido en una práctica muy habitual en las grandes ciudades como Madrid.

Los altos precios de los alquileres en Madrid están provocando que cada vez mayor número de personas apuesten por transformar un local en vivienda.

Si quieres saber los trámites que hay que realizar para cambiar un local comercial a una vivienda, no te pierdas este post.

Convertir un local comercial en vivienda: el origen

La idea de convertir un local comercial a vivienda surgió a mediados de los años 50 del pasado siglo en Nueva York en los barrios de Tribeca, Soho y Barrio Oeste, donde existía una importante industria.

Los locales comerciales de estos barrios tenían un precio de alquiler mucho más económico que el de una vivienda.

Las personas con limitado poder adquisitivo, como los estudiantes y artistas, se dieron cuenta de que estos locales suponían una oportunidad para transformarlos y vivir en un espacio amplio.

Este segmento de población joven empezó a alquilar estos locales para darles un doble uso como vivienda y lugar de trabajo, los denominaron loft.

La traducción literal de loft es la de buhardilla o ático, aunque actualmente el significado más extendido es el de un espacio sin divisiones, es decir un espacio diáfano.

Esta práctica se viene desarrollando en España desde hace algunas décadas, pero es importante saber que hay una serie de normas que deben cumplirse para que no sea una práctica ilegal.

¿Se puede convertir un local comercial en vivienda?

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo confirmó su doctrina en octubre de 2013 respecto del derecho de todo propietario de piso o local a utilizarlos como considere más adecuado.

A excepción de que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Según lo anterior, en principio sí se puede convertir un local en vivienda, aunque en algunos casos no será posible.

Veamos cuales son las principales razones que impiden transformar un local comercial a vivienda.

Razones urbanísticas

Antes de nada, hay que consultar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) para comprobar que el suelo está clasificado como urbano.

Además, el uso de tipo residencial debe estar permitido en la norma zonal que le corresponda a la parcela en cuestión y en la planta en la que está el local.

También hay que asegurarse que no existe una limitación en el número de viviendas por hectárea para ver si ya se ha superado.

Razones técnicas

Transformar un local a una vivienda implica un cambio de uso que debe adaptarse al Código Técnico de la Edificación.

Para ello, es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso ante el Ayuntamiento de Madrid, redactado por un arquitecto que debe cumplir todas las normativas en vigor.

Las normas que se deben cumplir, según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, son las siguientes:

Superficies y alturas

• Para que el local pueda cambiarse a vivienda debe tener más de 38 m² útiles.
• Si la superficie útil está entre 25 m² y 37 m² se puede hacer un estudio.
• Si la superficie útil es inferior a 25 m² el local no es apto para uso residencial.
• La altura libre debe ser de 2,50 metros como mínimo en el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto.
• El local debe tener más de 3 metros de fachada exterior y 2,70 m en el interior.

 Estancias y usos

• La vivienda debe disponer al menos de las siguientes estancias: comedor, cocina, dormitorio y baño.
• En el caso de un estudio los usos se unifican, se puede tener una estancia general con la cocina, un dormitorio y un baño.
• No puede haber ninguna estancia (dormitorio, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera, es decir un sótano no es apto.

Instalaciones

• La cocina debe tener una campana extractora de humos con salida al exterior, aunque se pueden aceptar campanas con filtro de carbono.
• Las estancias habitables deben tener ventilación (8% de la superficie) y luz natural (12% de la superficie).
• Los baños y aseos interiores deben disponer de extracción forzada.

Razones comunitarias

Es muy importante leer los estatutos de la comunidad de propietarios para asegurarse de que no existen impedimentos.

En el caso de que los estatutos prohíban hacer más viviendas, el local no puede cambiarse a vivienda.

Si no se indica nada al respecto, hay que pedir la conformidad a la comunidad de vecinos.

Trámites para el cambio de uso de local a vivienda

En general no son complejos, para hacer el cambio de uso de local a vivienda en Madrid se deben realizar los siguientes trámites administrativos:

Licencia de obra

Hay que solicitar una licencia de obra ante el Ayuntamiento de Madrid para adecuar el interior del local en una vivienda.

Para ello, el ayuntamiento exige la presentación de un proyecto técnico hecho por un arquitecto técnico.

Además, se deben pagar las tasas e impuestos municipales, junto con el depósito de un aval en concepto de gestión de residuos.

El tiempo de respuesta del ayuntamiento suele estar entre los tres y cuatro meses.

Catastro

Una vez terminadas las obras, se obtiene el certificado final de obra mediante el cual se debe hacer la declaración de alteración catastral para que conste el cambio de local a vivienda.

Licencia de primera ocupación

Se debe solicitar Ayuntamiento de Madrid la licencia de primera ocupación presentando el certificado final de obra y la declaración de cambio de uso del catastro.

La licencia de primera ocupación es necesaria para tener suministro de agua y electricidad.

Registro de la propiedad

Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al Registro de la Propiedad para que conste este cambio.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Calcular el precio para transformar un local en vivienda no es tarea fácil.

El precio por m² de los locales en Madrid suele estar entre un 20 y un 30% por debajo del precio del metro cuadrado de la vivienda.

Hay que considerar que, si se necesita financiación, las entidades bancarias financian para los locales cerca del 60% del valor de tasación frente al 80% que se suele ofrecer para la vivienda.

Es decir, se debe contar con un 40% del precio de compra o de la tasación, a los que hay que añadir los gastos del cambio de local a vivienda: reforma, licencias, arquitecto y otros.

Para hacer una estimación real de la inversión que debe hacerse para transformar un local en vivienda se deben contemplar los siguientes gastos:

• Proyecto de cambio de uso elaborado por un arquitecto: incluyendo las tasas municipales, el estudio de viabilidad y el proyecto de cambio de uso, el presupuesto puede rondar entre los 3.000 y 4.000 euros.
• Reforma del local: suele costar entre los 400 y 600 €/ m².
• Licencia de obras: dependiendo de la magnitud de la reforma, la licencia será de obra mayor o de obra menor, suele costar entre el 2 % y el 4 % del presupuesto total de la obra.
• Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación: el precio de la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid para un local que se cambia a vivienda cuesta 50 €. El precio de la licencia de primera ocupación depende de la superficie útil del local, las tasas más bajas rondan los 450 €.

Para hacernos una idea aproximada se puede estimar que los gastos de un local de 60 m² estarían entre 35.000 y 45.000 euros, haciendo una reforma con calidades normales.

Sin duda, se trata de una inversión que a largo plazo sale rentable.

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