Cómo vender la vivienda de una persona incapacitada

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20 septiembre, 2019
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Cómo vender la vivienda de una persona incapacitada

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Con frecuencia vemos que personas mayores que no están en pleno uso de sus facultades mentales necesitan vender su casa para pagar los gastos de una atención especializada.

En estos casos, es necesario el consentimiento de un tutor y una autorización judicial, ya que la persona mayor no tiene la capacidad de obrar para realizar actos legales.

Si se necesita vender una vivienda en estas circunstancias es importante conocer los pasos a dar.

 

Proteger a nuestros mayores incapacitados

La esperanza de vida en España ha aumentado más de una década en los últimos 30 años, aunque esto también significa que algunas personas mayores no viven en buenas condiciones.

Una edad avanzada puede suponer que la persona requiere cuidados especiales porque sufre alguna enfermedad neurodegenerativa que le impide realizar actos con validez jurídica.

Se da también la circunstancia, con bastante frecuencia, que la persona mayor no tiene suficiente liquidez para sufragar los gastos de esa atención especializada.

Además, las pensiones de jubilación no suelen ser altas y los gastos mensuales de las residencias de mayores superan con creces esos ingresos.

Normalmente los hijos necesitan vender alguna propiedad de la que sea titular la persona incapacitada para evitar el pago de estos gastos con sus propios recursos.

Incluso se pueden dar situaciones de un bloqueo patrimonial ya que estas personas necesitan sus bienes para garantizarse sus cuidados, pero su incapacidad les impide disponer de ellos.

El notario comprueba que los otorgantes de las escrituras están en pleno uso de sus facultades, si alguna de las partes no está en pleno uso de razón, no autoriza la escritura.

En este caso, para la venta de una vivienda debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial que permita realizar esta transacción legalmente.

 

¿Qué es la incapacitación judicial?

Hay que reconocer que la incapacitación judicial, a priori, puede parecer algo malo, aunque en realidad no es así.

La figura de la incapacitación judicial precisamente pretende proteger a las personas que no pueden valerse por sí mismas evitando que terceras personas se aprovechen de ellas.

La Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, de 2 de julio, es muy garantista ya que establece muchos controles con respecto a la incapacitación de las personas para que nunca se les perjudique.

La incapacitación judicial, dictada mediante sentencia por un juez, es una negación de la capacidad de obrar para realizar con validez actos jurídicos, ejercitar derechos y cumplir obligaciones.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria exige una doble garantía a favor de la persona incapacitada:

  • una sentencia que acaba en un proceso judicial declarativo
  • la existencia de causas de incapacitación debidamente justificadas

Esta Ley es de utilidad para las personas que padecen una enfermedad o discapacidad de carácter físico o psíquico que les inhabilita para el ejercicio de sus derechos y obligaciones.

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¿Cómo es el proceso de incapacitación judicial?

El procedimiento consta básicamente de cuatro pasos y requiere la intervención de abogado y procurador:

    1. Interposición de la demanda solicitando la declaración de incapacidad, la puede iniciar el cónyuge o pareja de hecho, ascendientes, descendientes y hermanos del incapacitado.
    2. La demanda se presenta con la documentación médica que acredita la enfermedad o deficiencia que impide obrar a la persona incapacitada.
    3. El juez exige tres medios de prueba: audiencia de los familiares más cercanos, examen personal por el juez del incapacitado y el dictamen médico pericial.
    4. La sentencia declarando la incapacitación judicial indica su ámbito y límites, el régimen de la tutela, el nombramiento del tutor legal, los mecanismos de control y la duración.

 

El tutor legal es la persona encargada de velar por el cuidado y protección de la persona incapacitada, tomando decisiones sobre su persona y su patrimonio.

La ley establece un orden de preferencia para el nombramiento de tutor, primero se comienza por el que ya hubiera designado previamente el incapacitado.

Después se continua por el cónyuge, los padres, los hijos, los ascendientes y hermanos.

El tutor es supervisado por el juez, ya que debe autorizar cualquier tipo de acción legal en nombre de su tutelado.

 

Trámites para vender la vivienda de una persona incapacitada

Para vender la propiedad de una persona incapacitada el tutor legal debe solicitar la autorización judicial para la venta.

Se trata de otro proceso que se tramita por la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Este procedimiento requiere la intervención de un abogado y procurador ya que son los que mediante una demanda solicitan la autorización judicial para la venta de la vivienda.

Siempre es recomendable apoyarse en un despacho de abogados especializado en procedimientos de Jurisdicción Voluntaria para no cometer errores y evitar que el juzgado rechace la solicitud.

El objetivo de este procedimiento es justificar los motivos de la venta de la vivienda, que como es lógico es siempre en beneficio del incapacitado.

El juez ha de garantizar que en efecto esto se cumpla y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime convenientes.

Los motivos de la venta deben acreditarse documentalmente, por ejemplo: falta de ingresos, coste de un tratamiento o el coste de una residencia.

Hay que tener en cuenta que el precio de venta de la vivienda debe justificarse a la situación real del mercado.

Para ello, se aporta una valoración por parte de un perito judicial con el objeto de que el juzgado pueda denegar la venta por precios inferiores al estimado en la valoración.

Con la autorización judicial para la venta el notario permite que la escritura de compraventa de la vivienda se realice.

El precio de la venta debe ser ingresado en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado y debe utilizarse para sus cuidados o necesidades económicas.

La duración de este proceso no es muy larga, suele ser de entre 3 a 5 meses, aunque depende de la época del año y de la carga de trabajo del juzgado en cuestión.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario de REMAX en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus propiedades con todas las garantías y tranquilidad. Me encargo de todo para que no te preocupes de nada. ¿Hablamos? Puedes ver aquí toda la información.

1 Comment

  1. Nicolás Lamas Díaz dice:

    Muchas gracias, una vez más, por compartir con nosotros todos estos blogs tan interesantes y didácticos.
    Un abrazo.

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