¿Cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

La compra o alquiler de una casa puede convertirse en una pesadilla si con el paso del tiempo van apareciendo defectos a la vista.

Los llamados vicios ocultos de una vivienda pueden evitarse, en este post explico cómo detectarlos y reclamarlos legalmente.

¿Qué se entiende por un vicio oculto?

Un vicio oculto es un defecto o desperfecto que tiene una casa y que no se detecta a simple vista, solo se descubre cuando ha pasado cierto tiempo desde que se vive en ella.

Legalmente se denomina como vicio redhibitorio, es decir, su aparición justifica que la casa no está en las condiciones que el vendedor afirmaba antes de la compra.

El Código Civil establece en sus artículos 1484/5 que el comprador puede reclamar legalmente y pedir responsabilidades al vendedor por vicios ocultos.

Para que un vicio oculto pueda ser considerado jurídicamente, deben concurrir tres circunstancias:

• El vicio debe ser grave, hasta el punto de que, si se hubiera descubierto antes, la vivienda no se hubiera comprado o lo hubiese sido a un precio inferior.
• El vicio debe ser oculto, es decir, que el defecto no puede ser identificado a simple vista por el comprador. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio podía haberlo detectado.
• El vicio debe ser preexistente a la venta, es decir, el comprador debe demostrar que existía antes de la firma del contrato de compraventa.

Si el comprador no puede demostrar estas tres condiciones, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad.

¿Cuáles son los vicios ocultos más frecuentes?

La lista de vicios ocultos es extensa, aunque los más habituales suelen estar relacionados con el agua y la cimentación.

Relativos al agua

Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales y molestos.

Su origen suele ser por una mala impermeabilización o por el deterioro de las tuberías, es importante repararlos lo antes posible porque con el tiempo se agravan.

Cimentación

Las grietas y fisuras son desperfectos que con el tiempo pueden aparecer en la vivienda y suelen ser provocados por una mala cimentación del edificio.

También pueden deberse a reformas inadecuadas u obras en edificios anejos.

Aislamiento

Un aislamiento deficiente de la vivienda suele ser el origen de los problemas de ruido o de temperatura.

Las principales causas de estos problemas son debidas a la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados o una mala colocación.,

Acabados

Los defectos en los acabados se perciben en los suelos, pinturas y carpintería, suelen producirse por un trabajo defectuoso o por la utilización de materiales de baja calidad.

Sistema eléctrico

En este caso, los vicios ocultos suelen deberse a interruptores o tomas de corriente defectuosas o al uso de materiales en mal estado o de baja calidad.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos?

Para hacer una reclamación, existen dos opciones dependiendo de la gravedad del vicio oculto:

Acción «quanti minoris»

Se aplica cuando el vicio es grave pero no impide vivir en la vivienda.

Con esta acción se reclama al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supone la reparación.

Acción redhibitoria

El vicio oculto impide vivir en la vivienda y se puede cancelar el contrato de compraventa, solicitando la devolución de todo lo pagado, incluyendo los gastos de notaría, registro e impuestos.

Además, si se demuestra que el vendedor ha actuado de mala fe, se le puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios ocasionados.

En cualquiera de estas dos opciones, es necesario valorar el vicio oculto mediante un informe pericial que realiza un arquitecto o aparejador.

Este informe técnico determina el origen del problema y cuantifica el coste de la reparación si es viable.

Plazo para hacer la reclamación por vicios ocultos

El plazo para efectuar una reclamación depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Si es nueva, la Ley de Ordenación de Edificación obliga al constructor a ofrecer una serie de garantías, según el tiempo que haya transcurrido desde la compra:

• Durante el primer año desde la fecha de entrega de la casa, se cubre el arreglo de daños materiales motivados por fallos en la ejecución de la obra.  
• Durante los tres primeros años, se solucionan los daños causados por el incumplimiento de los requisitos que se consideran básicos para la habitabilidad.   
• Durante los 10 primeros años, se arreglan los daños que tengan su origen o afecten a elementos estructurales como cimientos, vigas, forjados o muros de carga.

En el caso de la vivienda usada el plazo para reclamar es de sólo seis meses, los desperfectos que se pueden reclamar son estos:

• Viviendas con aluminosis o con el hormigón afectado hasta el punto de perder sus propiedades de resistencia que afecten a la estabilidad del edificio.
• Viviendas con tuberías en mal estado.
• Viviendas afectadas por derramas extraordinarias que provengan de obras externas, siempre y cuando dicha derrama fuera anterior a la compraventa.

Procedimiento para reclamar por vicios ocultos

Con el informe técnico emitido por el arquitecto hay que enviar un burofax al vendedor, indicando la fecha de la reclamación, la fecha de la compra y la descripción del defecto encontrado.

Si el vendedor asume su responsabilidad tal y como le corresponde, el problema se soluciona de la forma más rápida y económica, ahorrando tiempo y dinero a las dos partes.

Si el vendedor se niega a asumir su responsabilidad y los costes de la reparación del vicio oculto, se debe acudir a la oficina de mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de cada provincia.

Estas oficinas intentan mediar entre las partes para evitar llegar a juicio consiguiendo un acuerdo.

Si tampoco se consigue un acuerdo, es entonces cuando se debe acudir a la vía judicial, para ello se deben contratar un abogado, un procurador y un perito.

Finalmente es un juez quien dictamina en una sentencia quién ha de hacerse cargo de la reparación de los vicios ocultos.

Siempre es aconsejable analizar si realmente compensa presentar una demanda judicial, ya que puede ocurrir que el coste de la demanda sea más costosa que el de la reparación.

Vicios ocultos en una vivienda de alquiler

El arrendatario tiene un plazo de seis meses para poder reclamar un vicio oculto desde que se le entrega la vivienda

Esta reclamación también hay que hacerla por escrito mediante el envío de un burofax al arrendador para dejar constancia por si hubiera que recurrir a la vía judicial.

El inquilino puede elegir entre reparar los daños, rescindir el contrato de alquiler o negociar una rebaja del precio de la vivienda alquilada.

Si el inquilino prefiere rescindir el contrato porque no se llega a un acuerdo, se puede acudir a la vía judicial.

En este caso hay que contar con un informe pericial que demuestre que el desperfecto se trata de un vicio oculto y requiere los servicios profesionales de un abogado y procurador.

Además, el inquilino tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios si se demuestra que el vicio oculto era conocido por el arrendador en el momento de la firma del contrato de alquiler.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una vivienda?

Detectar los vicios ocultos de una casa no es una tarea fácil si no se es un entendido en la materia.

Para evitar sorpresas desagradables es recomendable siempre examinar exhaustivamente la vivienda antes de comprarla.

En este caso, lo mejor es visitar la casa acompañado de un técnico que compruebe su estado, el coste de este servicio ronda los 250€ y puede ahorrar disgustos en el futuro.

También es muy útil antes de comprar una vivienda, consultar la información de la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) del inmueble.

En esta información se indica si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento) cumplen los requisitos de seguridad exigibles.

Otra fuente de información interesante es la de consultar a los vecinos para averiguar si hay alguna anomalía en el inmueble que no se aprecia a simple vista.

Por último y para que el comprador se proteja ante la aparición de vicios ocultos, puede añadirse en el contrato de compraventa una cláusula que indique que el vendedor acredita el buen estado de la vivienda.

Si necesitas comprar tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.