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Los 10 errores del propietario cuando alquila su vivienda

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Alquilar una vivienda con garantías para tener una buena rentabilidad, seguridad y tranquilidad es algo que desean muchos propietarios.

Para evitar malas experiencias en el alquiler de una vivienda, es importante analizar previamente la información del inquilino antes de tomar una decisión.

En este post informo cuáles son los diez errores más frecuentes que un propietario debe evitar para disfrutar de un alquiler tranquilo y seguro de su vivienda.

 

1. No poner el precio correcto de la renta mensual

Calcular el precio adecuado de la renta mensual es muy importante.

Si se pide más de la cuenta es posible que se tarde mucho en alquilarlo o no alquilarlo nunca, por el contrario, si se pide menos de lo debido, no se obtiene la rentabilidad deseada.

Para fijar el precio correcto se debe buscar un equilibrio entre lo que se quiere ganar y lo que demanda el mercado.

El valor del alquiler puede fluctuar cada año y se debe estar atento al precio que tienen los inmuebles de similares características en la misma zona.

Esta información es imprescindible para negociar en una situación ventajosa y no perder ofertas interesantes.

Esta tarea no es del todo sencilla y es recomendable pedir consejo a un profesional inmobiliario que conozca bien las características de la zona, la oferta y la demanda.

 

2. No seleccionar bien al inquilino

Conseguir el inquilino ideal es complicado, pero no es una misión imposible.

Las ventajas de encontrar un buen inquilino son varias:

  • Es cuidadoso con la vivienda
  • Puntualidad en los pagos
  • Cumple las condiciones del contrato de alquiler
  • Se evitan conflictos

Para elegir a un buen inquilino es imprescindible estudiar los siguientes aspectos:

 

Solvencia económica

La capacidad de pago de un inquilino se puede demostrar por sus ingresos mensuales y por su estabilidad laboral.

En este sentido, es útil disponer de la documentación relativa a las últimas nóminas y al contrato de trabajo.

Es aconsejable que la renta del alquiler no supere el 30% del salario mensual neto.

En caso de duda sobre la capacidad económica, se le puede solicitar al inquilino un aval como garantía adicional.

El aval puede ser personal si está cubierto por un familiar o bancario si un banco se encarga de hacer frente a los pagos.

 

Comprobar las referencias de alquileres anteriores

Siempre hay que solicitar la copia del DNI para verificar la identidad del inquilino que pretende ser el titular del contrato de alquiler.

Es útil consultar la solvencia que facilita el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) y pedir referencias de los dueños de otras viviendas que haya alquilado anteriormente.

 

Desconfiar del inquilino perfecto

Hay que desconfiar siempre del supuesto inquilino perfecto, la pista es que suelen ser personas que exageran la información que proporcionan.

Existen auténticos expertos en dar primeras buenas impresiones que luego dejan de pagar la renta mensual.

La documentación del futuro inquilino debe contrastarse escrupulosamente antes de tomar una decisión.

 

Para acertar en la buena elección del inquilino es una ventaja contar con el asesoramiento de un buen profesional inmobiliario que ofrezca garantías para evitar futuros problemas.

Estos trámites son más sencillos si los hace un asesor inmobiliario, el inquilino suele mostrarse reacio a proporcionar información personal a un particular.

 

3. No usar un contrato de alquiler sujeto a la Ley

Es muy común que los propietarios usen un modelo de contrato descargado de los muchos que pululan en internet.

La gran mayoría no se ajustan a la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluso, algunos contienen cláusulas abusivas que pueden convertirse en un problema para el propietario.

En este sentido, no es la primera vez que un juez le da la razón a un inquilino en situación de indefensión jurídica.

Por otro lado, es importante que el contrato refleje con claridad todos los aspectos relativos al alquiler para que no haya malentendidos en el futuro.

Si la vivienda no está vacía, es muy importante hacer un inventario del mobiliario, electrodomésticos y enseres, además, debe ser firmado por el propietario e inquilino.

 

4. No someter el contrato de alquiler a arbitraje

Siempre hay que contemplar la posibilidad de que inquilino y propietario no se pongan de acuerdo en alguna cuestión sobre el alquiler y surja un conflicto.

Por esta razón, es aconsejable someter el contrato de alquiler a arbitraje, es una alternativa a la vía judicial regulada por Ley.

En caso de desacuerdo, las partes se someten voluntariamente a un arbitraje sin tener que pagar los gastos que supone contratar un abogado y un procurador.

Para ello, el inquilino y el arrendador firman un anexo al contrato indicando que, en caso de conflicto, se someten a la decisión de un tercero imparcial para solucionarlo.

La principal ventaja de aplicar un arbitraje es que la respuesta es más rápida y eficaz para resolver un problema que si se acude a un juzgado.

No obstante, el sometimiento a arbitraje no es recomendable en el caso de desahucio por impago de alquiler,  siendo mejor opción, la vía judicial.

 

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5. No contratar un seguro de alquiler

Para cubrir posibles imprevistos con el inquilino, es recomendable contratar un seguro de alquiler que cubra impagos y desperfectos.

Puede ocurrir que el inquilino se quede sin trabajo y no pueda hacer frente al pago de la renta mensual, en este caso el seguro cubre este imprevisto.

Este tipo de seguros suelen cubrir el pago de las rentas de alquiler hasta un máximo de un año.

Por otro lado, en el caso de que haya desperfectos o averías en la vivienda, el seguro se encarga de resolver estas incidencias.

El coste de estos seguros suele rondar aproximadamente entre el 3% y el 5% de la renta anual de la vivienda que se alquile.

 

6. No cambiar la titularidad de los suministros 

Suele ser frecuente que los propietarios abonen los recibos de los suministros y luego se los carguen al inquilino.

Sin embargo, es importante que el inquilino cambie la titularidad de los suministros para que sea el único responsable del pago de los recibos domiciliados en su cuenta bancaria.

Si no se hace esto, puede ocurrir que, si hay algún impago, la compañía suministradora le reclame al propietario, al ser titular, el abono de los importes pendientes de pago.

 

7. No tener el certificado de eficiencia energético

Desde el año 2013, es obligatorio por Ley alquilar una vivienda con su correspondiente certificado de eficiencia energética emitido.

De la emisión de dicho certificado se encarga un técnico homologado que evalúa las características energéticas de la vivienda, tiene una validez de 10 años.

Algunos propietarios prefieren ignorar este trámite para ahorrarse los gastos de la emisión del certificado, otros desconocen que se debe entregar el certificado al inquilino.

El propietario debe entregar una copia del certificado energético al inquilino, si no lo hace, se expone a una infracción grave que conlleva una sanción económica.

 

8. No depositar la fianza en el organismo competente

Al inquilino se le puede solicitar el abono de una fianza para cubrir posibles desperfectos u obligaciones de pago no satisfechas.

La Comunidad de Madrid es la encargada de recoger la fianza obligatoria para el inquilino, el importe corresponde a una mensualidad del alquiler.

El organismo responsable es la Agencia de la Vivienda Social (antes IVIMA), se encarga de la custodia y devolución de la fianza.

El propietario es el encargado de depositar la fianza y de solicitar su devolución cuando finalice el contrato de alquiler.

El no depositar la fianza supone una sanción económica, además, es necesario para que el inquilino se deduzca el alquiler en la declaración de la renta.

 

9. No entregar el piso en buenas condiciones

Para evitar las quejas del inquilino, el piso debe entregarse en buenas condiciones de habitabilidad y limpieza.

La Ley no dice nada al respecto, pero es mejor empezar con buen pie el día de la entrega de llaves.

El propietario debe cerciorarse de que las instalaciones de luz, gas y agua funcionan perfectamente y que se está al corriente del pago de los recibos.

 

10. No atender bien al inquilino

Los inquilinos merecen ser atendidos adecuadamente y el propietario debe responder a sus quejas y solicitudes de forma amistosa.

Es conveniente ser un buen propietario porque es la mejor manera de evitar conflictos y a la larga, compensa tener al inquilino satisfecho.

El alquiler es un negocio rentable y conviene retener a un inquilino que es riguroso en los pagos mensuales de la renta y no es problemático.

No merece la pena discutir por una reparación o dar siempre la negativa a cualquier solicitud que sea razonable, si se tiene un inquilino serio, cuidadoso y solvente.

 

Conclusiones

Lo más cómodo y seguro para alquilar una vivienda es recurrir al asesoramiento de un profesional del sector inmobiliario para que se encargue de todo.

Un buen profesional asesora durante todo el proceso y busca al inquilino ideal, así los trámites se agilizan y se obtiene la rentabilidad del alquiler cuanto antes.

El asesor inmobiliario puede encargarse del día a día del alquiler con un servicio adicional que resuelva las incidencias o averías que surjan en la vivienda y atienda las reclamaciones del inquilino.

La mayoría de los propietarios prefieren despreocuparse de las tareas que supone gestionar un alquiler y disfrutar de su tiempo.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus casas con seguridad y comodidad. Si quieres que me encargue de todo para que no te preocupes de nada, llámame ahora mismo. Puedes ver aquí más información de mis servicios.

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