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Es frecuente que las comunidades de propietarios aprueben desembolsos extraordinarios para el pago de los gastos derivados de mejoras en el inmueble.
Las denominadas derramas pueden ser una fuente de conflictos en la compraventa de una vivienda si no se toman las debidas precauciones.
En estos casos es importante que el comprador compruebe que el vendedor está al día con la comunidad de vecinos y si existen derramas pendientes de pago.
Índice de contenidos
¿Qué es una derrama?
La derrama es un gasto extraordinario aprobado en una comunidad de propietarios cuyo objeto es recaudar dinero para hacer frente al gasto de una obra o mejora no prevista.
Se denominan derramas porque obligan a los propietarios al pago de una cantidad adicional a los gastos ordinarios.
Como ejemplos de derramas habituales pueden darse estos casos:
- Derramas para ejecutar obras de rehabilitación del edificio o en zonas comunes.
- Gastos judiciales de reclamación a vecinos por incumplimiento de sus obligaciones.
- Gastos de indemnización a un propietario perjudicado por la comunidad.
Dependiendo de lo aprobado en la junta de propietarios, hay dos tipos de derramas:
- Derramas en concepto de provisión de fondos para futuros pagos, en este caso se aprueba una cuota de comunidad extraordinaria periódica para generar un fondo suficiente de tesorería.
- Derramas que se distribuyen por cada propietario para el pago del gasto de un presupuesto de obra o compromiso de pago previamente aprobado.
¿Se puede vender una vivienda con una derrama pendiente?
En efecto, si se puede vender, aunque el comprador debe estar informado de esta circunstancia antes de firmar un contrato de compraventa.
Cuando se está enseñando una vivienda, es obligación del vendedor o del asesor inmobiliario informar al comprador de las deudas pendientes.
Para ello, el vendedor debe aportar un certificado del estado de las deudas emitido por el administrador o secretario de la comunidad validado por el presidente.
Hay que considerar que la Ley no obliga a que este certificado indique el importe de la deuda pendiente de los recibos de la comunidad ni la existencia de derramas presentes o futuras.
Este documento solo acredita si se está al corriente de pago de los recibos de la comunidad hasta la fecha de la transmisión de la propiedad.
Siempre es aconsejable que el administrador de la finca indique en su certificado de deuda que hay derramas aprobadas en junta de propietarios y que se hayan pendientes de abono.
Derrama aprobada por la junta antes de la compraventa
La mayoría de los problemas surgen cuando desde la aprobación de una derrama hasta la realización de la mejora en el inmueble se vende la vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica en su artículo 17.11 que «las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.»
Es decir, para determinar quién es el responsable del pago no se considera el momento de la aprobación del gasto, sino cuando se cobra el recibo correspondiente.
Por lo tanto, el responsable de pagar es la persona que sea el propietario en el momento en que se emita y sea pasado al cobro el correspondiente recibo.
Es importante que el comprador sea consciente que puede encontrarse con la casuística de que la derrama esté aprobada y todavía no se haya empezado el pago.
En este caso, además del precio de compra de la vivienda, el adquirente debe sumar el importe de la derrama, en ocasiones son elevadas y el presupuesto inicial se ve incrementado.
Es muy común que se llegue a un acuerdo entre las partes para rebajar el precio de compraventa de la vivienda considerando el importe de la derrama.
Suele ocurrir con cierta frecuencia que se apruebe una derrama antes de la firma de la escritura de compraventa y la fecha de pago sea después de la compraventa.
Cuando ocurre esto, hay que tener en cuenta la fecha de aprobación de la junta de la comunidad de propietarios y la fecha de devengo, es decir, cuando se paga la derrama.
Si ambas fechas son anteriores a la compraventa, le corresponde al vendedor pagar la derrama.
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de devengo posterior, según el artículo 9.1.e) de la LPH, es el comprador quién paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación.
En caso de que el vendedor oculte información y el comprador lo sepa una vez adquirida la vivienda, es el vendedor el que está obligado a pagar las derramas previas a la compraventa.
Además, las derramas pueden ser consideradas como vicios ocultos y ser reclamadas legalmente.
Consejos antes de la compraventa de una vivienda
Es recomendable que en la compraventa de una vivienda el vendedor considere la derrama a la hora de fijar el precio y que el comprador se asegure de que esto se contempla en el acuerdo de la compra.
En el contrato de compraventa debe indicarse claramente que el vendedor es el que se hace cargo de las derramas ya aprobadas sobre un presupuesto concreto y conocido.
En el caso de las derramas periódicas de provisión fondos, son abonadas por quien es el titular en el momento de la emisión del recibo correspondiente.
Es decir, el comprador las abonará desde el momento del otorgamiento de escritura de compraventa.
También, es conveniente que el comprador pregunte por escrito al administrador si existen derramas ya que es muy habitual que en el certificado de deuda no se especifique este extremo.
Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que se hace en la vida, muchos compradores prefieren tener la ayuda de un buen asesor inmobiliario para no cometer errores.
Si si necesitas vender , comprar o alquilar tu casa en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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