¿Qué es el nuevo valor de referencia de Catastro?

Desde el 1 de enero de 2022 la Dirección General del Catastro ha determinado un nuevo valor denominado valor de referencia de Catastro.

Este valor de referencia se usa para el pago de importantes impuestos como el de Transmisiones, Actos Jurídicos, Sucesiones y Patrimonio.

Este valor de referencia no afecta al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ni al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal.

En este post comento algunos aspectos relevantes que deben considerarse desde el punto de vista del contribuyente o comprador de una vivienda.

¿Cómo afecta el valor de referencia de Catastro al contribuyente?

La Ley 11/2021 de lucha contra el fraude, establece este valor de referencia como base imponible mínima de tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), Sucesiones y Donaciones (ISD) y sobre Patrimonio (IP).

Anteriormente, para calcular estos impuestos se usaba el valor real del inmueble, es decir, el precio real efectivo que se hubiera indicado en la escritura de compraventa. 

Es importante aclarar que el valor de mercado, es el precio por el que se puede vender un bien en unas condiciones normales de mercado.

Evidentemente el valor de mercado fluctúa ya que depende de las circunstancias que se dan en el momento concreto de una compraventa como, por ejemplo, la relación entre la oferta y la demanda.

Para generar las menos dudas posibles a los contribuyentes, en el caso de la transmisión de vivienda, Hacienda asume que el valor de mercado es el valor de referencia de Catastro.

Este valor se obtiene anualmente analizando los precios de todas las compraventas hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad y en función de los datos que constan de cada inmueble en el Catastro.

Este valor es de dominio público y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro de su página web.

Según el Catastro, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, es decir, su uso como base imponible no implica un aumento en el pago de impuestos.

Esta presunción que hace Hacienda admite recurso por parte del contribuyente que esté en desacuerdo para que demuestre lo contrario aportando la carga de la prueba.

Esto cambia ya que anteriormente el valor escriturado de la vivienda se consideraba cierto y era Hacienda la que debía demostrar que no se correspondía con el valor real iniciando un procedimiento de comprobación de valores.

No obstante, el valor de escritura prevalece si es superior al valor de referencia y por tanto es la base imponible del ITP, AJD, ISyD e IP.

Si el contribuyente compra una vivienda y tributa por debajo del valor de referencia , incumple la Ley.

En este caso, Hacienda inicia un procedimiento de comprobación limitada que regularice la situación del contribuyente para que tribute por el valor de referencia.

Además, es posible que el contribuyente se enfrente también a un expediente sancionador.

Es importante no confundir el valor de referencia con el valor catastral que se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

¿Qué ocurre cuando la propiedad no tiene un valor de referencia?

En el caso de que la propiedad no tenga asignado un valor de referencia, el contribuyente tributa por el valor de mercado que debe coincidir con el valor de escritura.

En este caso, si Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado por el contribuyente, inicia un procedimiento de comprobación de valores.

Además, Hacienda es la responsable de acreditar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado, es decir, el valor de referencia.

¿Cómo se recurre el valor de referencia de Catastro?

La Ley del ITP y del ISyD estipula dos opciones posibles para impugnar el valor de referencia.

Hay que aclarar que el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) no prevé una alternativa concreta para impugnar el valor de referencia.

La primera opción, consiste en que el contribuyente tribute según el valor de referencia y después solicite la rectificación de la autoliquidación presentada y la correspondiente devolución.

En la segunda opción, el contribuyente tributa por el valor escriturado, siendo menor que el valor de referencia, para posteriormente recurrir la liquidación que se le notifique.

Hay que tener en cuenta que esta liquidación acarrea intereses de demora y puede suponer la imposición de una sanción.

En ambas opciones, la carga de la prueba recae sobre el contribuyente que es el que debe demostrar que el valor de referencia de Catastro de su vivienda no se corresponde con el de mercado.

En este sentido, el contribuyente puede emplear cualquier recurso de prueba que sea admisible en Derecho.

Por ejemplo, puede aportar una tasación oficial que demuestre que el valor de la vivienda se corresponde con el valor escriturado.

También puede ocurrir que un contribuyente compre un piso en mal estado para reformarlo, en este caso, se pueden hacer fotos y aportar un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda.

En definitiva, el contribuyente debe aportar pruebas válidas que demuestren que el valor de referencia de Catastro está desvirtuado.

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