¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Esta es la pregunta más frecuente que se hacen los inquilinos y los propietarios cuando hay que hacer una reparación en un piso de alquiler.

Para evitar conflictos, es conveniente que el arrendador y el arrendatario sepan cuáles son sus obligaciones cuando surge una avería en un piso de alquiler.

Este post pretende despejar todas las posibles dudas que surjan para determinar si el responsable de una reparación es el propietario o el inquilino.

¿Qué dice la Ley sobre quién se hace cargo de una avería?

Antes de entrar a valorar lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hay que tener en cuenta lo que se ha pactado en el contrato de alquiler.

El contrato de arrendamiento regula la relación entre el inquilino y el propietario y ambas partes deben someterse a los pactos acordados sin vulnerar la LAU.

Es decir, si en el contrato de alquiler se han especificado una serie de reparaciones a cargo del inquilino, predomina dicho acuerdo.

Es conveniente indicar en el contrato de alquiler que los muebles y electrodomésticos están en buen estado para así evitar futuros conflictos con el inquilino.

Los aspectos relativos a quién paga las reparaciones en un piso de alquiler se recogen en el artículo 21 de la LAU.

En este artículo se establecen las obligaciones de propietarios e inquilinos relativas al mantenimiento y las reparaciones necesarias de la vivienda.

El articulo 21.1 indica que el arrendador está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro se deba al mal uso del inquilino.

Por otro lado, el artículo 21.4 expresa que las pequeñas reparaciones debidas al desgaste por el uso diario de la vivienda serán a cargo del inquilino.

Estas pequeñas reparaciones no se consideran indispensables para que la vivienda cumpla su condición de habitabilidad. 

¿Qué es una pequeña reparación en un piso de alquiler?

Los conflictos precisamente surgen al interpretar cuando realmente se trata o no de una pequeña reparación.

No obstante, existen ciertos criterios que la jurisprudencia ha usado para determinar si se trata de una pequeña reparación, veamos cuáles son:

• Si el importe económico de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
• Si el deterioro se produce en elementos de uso diario que requieren un mantenimiento periódico, por ejemplo, grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, cristales y otros similares.
• Si el tiempo de uso por parte del mismo inquilino es dilatado.
• Si el bien a reparar es a estrenar o tiene poco tiempo de uso.
• Si se trata de tareas de mantenimiento de juntas, suelos, muebles, bañera, inodoro, fregadero o desagües en cocinas y baños.

No se considera una pequeña reparación, cuando un objeto agota su vida útil, ya que el deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado por el inquilino.

¿Cuáles son las responsabilidades del propietario del piso?

Se puede afirmar que en general, los arreglos considerados como reparaciones de conservación están a cargo del arrendador.

El art. 1554.2 del Código Civil dice que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en buen estado para el uso a la que fue destinada.

Además, es responsable de hacer las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y sin aumentar el precio de la renta mensual.

También debe mantener el suelo, paredes y techos siempre que el inquilino haya hecho un uso adecuado de los mismos.

Asimismo, debe hacerse cargo del mantenimiento o sustitución de las instalaciones del agua, luz o calefacción.

El propietario también se debe hacer cargo de la reparación o sustitución de la caldera o termo, así como de su mantenimiento.

Los electrodomésticos serán reparados o sustituidos por el propietario, ya que son necesarios para conservar la vivienda, con la excepción de daños por mal uso o reparaciones mínimas.

¿Cuáles son las responsabilidades del inquilino?

El inquilino está obligado a mantener el piso de alquiler en las condiciones en las que lo recibió.

Debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones por el uso frecuente y diario y de cualquier deterioro por mal uso.

Las reparaciones más comunes suelen ser las siguientes:

• Pintar las paredes por mal uso o tener agujeros.
• Arreglos de muebles y utensilios de la vivienda dañados.
• Solucionar una avería eléctrica por una sobrecarga al conectar demasiados aparatos que no soporta la instalación.
• Sustitución de bombillas o lámparas.
• Reparar una persiana o cambiar la cinta.
• Reparar la cisterna del inodoro.
• Reparar o sustituir un grifo.
• Sustitución del cristal de una ventana o puerta por rotura o golpe.
• Arreglo o sustitución de una cerradura.

¿Qué ocurre si hay conflicto entre el propietario y el inquilino?

Se pueden producir situaciones en las que el propietario y el inquilino discrepen sobre quién debe hacerse cargo de la avería o reparación.

En estos casos, lo más aconsejable es dialogar para intentar llegar a un acuerdo acerca de la responsabilidad de la avería y buscar una solución razonable. 

Si hay un desacuerdo, es importante que el inquilino no deje de pagar el alquiler, ya que el propietario puede demandarle por impago.

Puede ocurrir que después de dialogar persista el desacuerdo porque no se concreta si la avería es por el desgaste normal o por mal uso del inquilino.

Llegados a este punto, lo mejor es acudir al arbitraje o a los juzgados para que sea un perito quien determine con un informe el origen de la avería y se zanje la disputa.

En este sentido, el inquilino debe saber que en la jurisprudencia se utiliza un principio rector para gestionar las dudas que hay sobre las reparaciones de las viviendas en alquiler.

Es el principio de la presunción de culpa del inquilino (art. 1563 del Código Civil), ya que es la persona que ocupa la vivienda y quien la usa.

Es decir, es el inquilino el que debe probar que no tuvo responsabilidad en el daño ocasionado.

Por último, siempre es aconsejable que el arrendador contrate un buen seguro de hogar que se encargue de reparar las averías que surjan durante el alquiler.

Si necesitas alquilar tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.

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