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29 abril, 2022

Extinción de condominio Vs. compraventa, ¿qué es mejor?

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Hay dos formas de extinguir la copropiedad de una vivienda, la más común es la compraventa y la otra, menos conocida, es la extinción de condominio.

La extinción de condominio es una de las formas más económicas de transmitir una vivienda por su bajo coste fiscal.

Es una operación que suele plantear dudas entre los copropietarios, en este post se aclara qué es una extinción de condominio y como se realiza.

¿Qué es la extinción de condominio?

El término condominio hace referencia a una comunidad de bienes, es decir, que una propiedad pertenece a más de una persona.

Por tanto, la extinción o disolución de condominio supone terminar con la situación de pertenencia de una propiedad entre varias personas.

Esto implica que unas personas ceden su parte a un único propietario del condominio por lo que desaparece la comunidad de bienes.

La persona que se queda con la propiedad tiene que aportar una contraprestación económica a los otros propietarios cuyo valor equivale al precio de cada una de las partes.  

Para realizar la extinción de condominio es necesario que el bien no pueda dividirse como es el caso de una vivienda.

La extinción de condominio es una figura jurídica que está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil que tratan de la división de la cosa común.

Los motivos para realizar una extinción de condominio pueden ser varios, por ejemplo, cuando una pareja se separa y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra.

Otro caso muy frecuente es cuando en una herencia hay que repartir una vivienda entre varios herederos.

En la mayoría de los casos, la extinción de condominio va asociada a una contraprestación económica por la parte que adquiere la titularidad del 100% de la vivienda.

No obstante, puede ocurrir que no haya contraprestación económica, como por ejemplo una vivienda que está gravada con una hipoteca.

En este caso, la parte que adquiere la propiedad de la vivienda asume la hipoteca subrogándose en el préstamo que tenía la otra parte y liberándola de la deuda.

Es importante no confundir el proindiviso con el condominio

El condominio es en realidad la propiedad compartida de un bien indiviso, es decir, una propiedad que no se puede dividir, por ejemplo, un piso.

Sin embargo, las comunidades proindiviso, hacen referencia a bienes divisibles como un terreno u una parcela

¿Cómo se ejecuta una extinción de condominio?

Cuando se trata de una separación o divorcio, si las partes están de acuerdo en hacer la extinción de condominio, deben acudir al notario para firmar la correspondiente escritura.

En la escritura constan las personas que participan en la operación y el derecho de la propiedad que tiene cada parte antes de la extinción, además aparecen los términos del acuerdo y el precio pactado.

También existe la posibilidad de hacer la extinción de condominio a través del convenio regulador junto a la demanda de divorcio que después se aprueba judicialmente. 

Es importante tener en cuenta que la extinción de condominio debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Si no hay acuerdo entre las partes para extinguir el condominio, se debe acudir a la vía judicial e iniciar la pertinente demanda.

Una vez admitida a trámite, comienza un procedimiento ordinario en el que las partes son notificadas, se exponen pruebas y se dictamina una sentencia judicial

Tras el juicio, empieza un procedimiento ejecutivo en el que un perito tasador valora económicamente la vivienda para ponerla a la venta. 

En el caso de que no haya compradores o las partes no lleguen a un acuerdo para aceptar al comprador interesado en la vivienda, esta se saca a subasta pública

¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?

La ventaja de la extinción de condominio respecto a una compraventa, es que solo se tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el tipo impositivo general en la Comunidad de Madrid es el 0,7%.

Esto es debido a que la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial ya que solo es un cambio en la participación de una comunidad de bienes.

El copropietario que compra la totalidad de la vivienda al resto de las partes es el que paga el citado impuesto.

Sin embargo, la compraventa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en Madrid es el 6% del valor escriturado, además se tributa en el IRPF y se paga la plusvalía municipal.

Es decir, la extinción de condominio es una forma fiscalmente beneficiosa de adjudicarse la propiedad de una vivienda cuando ya se tiene parte de la misma.

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a la plusvalía municipal (IIVTNU), ya que no se considera una transmisión patrimonial y por tanto no se produce el hecho imponible.

Respecto al IRPF, la Ley de este impuesto establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común.

En este sentido, una extinción de condominio no generaría un incremento o disminución patrimonial en la renta y por tanto no se tributa. 

Aunque, no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación por ceder su parte, obtiene un importe mayor que el valor de mercado de la parte de la vivienda que cede.

En esta situación hay que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación.

¿Qué gastos tiene una extinción de condominio?

Lo más frecuente es que el copropietario que se queda con la totalidad de la vivienda es el que paga los gastos.

No obstante, las partes implicadas pueden pactar el compartir el pago de alguno de los gastos.

Los gastos asociados a una extinción de condominio son los siguientes:

  • Gastos de notaría para realizar la escritura.
  • Gastos de gestión si se contrata los servicios de un gestor para tramitar el proceso y que se encargue de pagar los tributos.
  • Gastos del perito que hace la tasación de la vivienda.
  • Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, el coste depende del valor de la vivienda.

Conclusiones 

La principal ventaja de la extinción de condominio es que la carga fiscal es mucho menor que la de una compraventa, además se exime del IRPF en determinadas condiciones económicas de los copropietarios.

Por otro lado, es una solución óptima para una pareja que se divorcia y tienen una vivienda en común o cuando varios herederos deben dividir una vivienda familiar. 


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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus casas con seguridad y comodidad. Si quieres que me encargue de todo para que no te preocupes de nada, llámame ahora mismo. Puedes ver aquí más información de mis servicios.

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