Guía para vender un piso heredado en Madrid sin errores legales ni fiscales

Vender un piso heredado en Madrid puede parecer sencillo: “lo pongo en venta, lo vendo y listo”, pero la realidad es bien distinta.

Una vivienda heredada es una operación inmobiliaria delicada, porque mezcla herencia, impuestos, registro, escrituras, posibles conflictos familiares y en ocasiones, cargas ocultas.

A veces los propietarios se enteran de los problemas cuando ya tienen un comprador, lo que provoca retrasos, renegociaciones e incluso la pérdida de la venta.

Esta guía te ayudará a entender qué pasos debes seguir para vender un piso heredado en Madrid sin errores legales ni fiscales.

¿Se puede vender un piso heredado sin aceptar la herencia?

La respuesta es NO. Para poder vender una vivienda heredada, primero debe existir un titular registral, es decir:

• o bien el fallecido todavía figura como propietario (lo habitual al principio)
• o bien los herederos ya han aceptado la herencia y se han inscrito como nuevos propietarios.

Mientras el piso siga a nombre del fallecido en el Registro, no se puede vender legalmente con normalidad y ningún comprador serio (ni su banco) lo aceptará.

Es aconsejable no esperar a tener comprador para empezar los trámites, ya que en Madrid los procesos pueden alargarse más de lo esperado.

Veamos cuáles son los pasos correctos para vender un piso heredado en Madrid.

Primeros pasos

El primer paso es solicitar el certificado de defunción, el proceso comienza por aquí.

El certificado de defunción es imprescindible para solicitar el certificado de últimas voluntades, iniciar los trámites notariales y justificar el fallecimiento ante organismos públicos.

Sin este documento, no hay herencia que valga.

Si existe testamento, se pide una copia autorizada en la notaría correspondiente.

Si no existe testamento, hay que iniciar un procedimiento de declaración de herederos, lo que suele alargar los plazos.

Para ello, se debe acreditar quiénes son los herederos legales, en la mayoría de los casos normalmente se tramita ante notario aportando:

• libro de familia / certificados de nacimiento
• certificados de matrimonio, si procede
• DNI de los herederos
• testigos, en algunos casos

Este trámite es fundamental porque, sin él, nadie puede adjudicarse legalmente el inmueble.

En Madrid es bastante habitual encontrarse con herencias sin testamento, sobre todo en viviendas antiguas o propiedades familiares.

Documentos básicos que se necesitan desde el principio

Antes de firmar la herencia conviene reunir estos documentos:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Copia autorizada del testamento (si existe)
• Escritura de propiedad del inmueble
• Recibo del IBI (Ayuntamiento de Madrid)
• Certificado de deuda cero con la comunidad (si existe)
• Nota simple registral actualizada
• Referencia catastral
• Certificado energético (si ya se prevé venta)

La nota simple es fundamental porque permite comprobar rápidamente quién figura como propietario, si hay hipoteca, si hay embargos o si existen usufructos u otras limitaciones.

Aceptación y adjudicación de herencia: el trámite imprescindible

Una vez acreditado quién hereda, hay que hacer la escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se firma ante notario.

En esta escritura se indica:

• quiénes son los herederos
• qué bienes se heredan (incluida la vivienda)
• qué porcentaje corresponde a cada heredero
• el valor económico asignado a la vivienda

Es importante tener en cuenta que ese valor económico no es un simple número al azar, ya que tiene consecuencias directas en impuestos presentes y futuros.

Cómo valorar correctamente un piso heredado en Madrid

Este es el error más frecuente: se valora según lo que veo en idealista, esto no es valorar,  es  mirar anuncios.

Para valorar bien un piso heredado en Madrid hay que considerar:

• precio de cierre de operaciones similares (no anuncios)
• estado real del inmueble
• altura, ascensor, orientación
• calidad del edificio y estado de la finca
• zona y microzona (Madrid no es uniforme)
• ITE / IEE y posibles derramas
• distribución aprovechable
• posibilidad de reforma y revalorización

Para evitar sobreprecios que espanten a los compradores o precios bajos que hagan perder dinero, lo más recomendable es hacer una valoración profesional.

Pago de impuestos: el punto donde más errores se cometen

Aquí suele haber cierta confusión, cuando se hereda una vivienda en Madrid, normalmente hay que liquidar dos impuestos:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

En la Comunidad de Madrid hay bonificaciones importantes para familiares directos (por ejemplo, hijos, padres o cónyuge), pero eso no significa que no haya que presentarlo.

Muchos herederos se confían y cometen el error típico de que como está bonificado, no hay que hacer nada: error grave.

Aunque salga a pagar poco o incluso cero, hay que presentarlo y liquidarlo para poder inscribir la vivienda a nombre de los herederos.

Plusvalía municipal (IIVTNU) “mortis causa”

Este impuesto se paga al Ayuntamiento de Madrid por el incremento de valor del terreno urbano.

Desde los cambios normativos de los últimos años, este impuesto se calcula con dos métodos y se aplica el más favorable según el caso.

Es recomendable revisar bien la presentación de este impuesto porque en algunos casos puede reclamarse o reducirse si no hay incremento real.

En general, el plazo para liquidar los impuestos de una herencia suele ser de 6 meses desde el fallecimiento. En algunos casos se puede solicitar prórroga, pero debe hacerse dentro del plazo.

Inscripción en el Registro de la Propiedad: el paso que algunos olvidan

Una vez firmada la herencia y pagados los impuestos, hay que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Esto es lo que convierte a los herederos en propietarios oficiales a todos los efectos.

Sin inscripción, aunque exista escritura, la venta se complica muchísimo, porque el comprador y su banco exigirán seguridad jurídica.

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

En este caso, se pueden generar inconvenientes ya que la negociación familiar puede ser el origen de problemas o fricciones.

Cuando hay varios herederos, la vivienda pasa a estar en proindiviso, es decir, pertenece a todos en el porcentaje que les corresponda.

Para vender el piso, todos los herederos deben estar de acuerdo y todos deben firmar.

Si uno se opone, el proceso se bloquea, en esos casos se puede llegar a soluciones como:

• compra de la parte del heredero que no quiere vender
• extinción de condominio (si procede)
• procedimientos judiciales (la peor opción: lenta y costosa)

Lo más aconsejable es que antes de poner el piso en venta, conviene dejar clara la posición de cada heredero para evitar problemas.

Usufructo: el gran “enemigo invisible”

Este es uno de los casos más frecuentes en Madrid, sucede cuando los hijos heredan la vivienda, pero el cónyuge viudo tiene el usufructo.

Esto significa que los hijos son nudos propietarios, pero el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda.

Se puede vender un piso con usufructo, pero es más complicado.

Normalmente hay dos opciones:

1. Vender solo la nuda propiedad (menos compradores, precio inferior)
2. Extinguir el usufructo (por acuerdo, compensación económica, etc.)

No es la primera vez que los herederos descubren este detalle cuando ya están negociando la venta de la vivienda con un posible comprador.

Hipoteca pendiente o deudas: ¿qué pasa si el piso heredado tiene cargas?

Es otra de las situaciones que se da con relativa frecuencia.

El fallecido puede tener una hipoteca, un embargo sobre la vivienda o deudas con la comunidad de vecinos.

Para vender un piso heredado con hipoteca, primerodebe cancelarse antes de la venta o pactar con el comprador que con el dinero de la venta se cancele la hipoteca en el momento de firmar la escritura.

En el caso de las deudas y derramas pendientes de la comunidad vecinos, lo normal es que sea el vendedor quien cancele dichas deudas justificándolo conun certificado del administrador de la finca.

¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado en Madrid?

Una vez el piso está a nombre de los herederos, ya se puede vender.

Además de los impuestos específicos de la herencia, es importante tener en cuenta todos los gastos e impuestos al vender un piso en Madrid, es habitual que los herederos calculen mal el coste final y se llevan una sorpresa después de firmar.

A) IRPF (Ganancia patrimonial)

Los herederos tributan por la diferencia entre el valor de adquisición declarado en la herencia
y el precio de venta de la vivienda.

Si se hereda un piso y se vende más caro, hay ganancia patrimonial y la Agencia Tributaría quiere su parte.

B) Plusvalía municipal por venta

Otra vez se paga la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid, en este caso porque es una transmisión “inter vivos”.

La plusvalía municipal se paga tanto en la herencia como en la venta, porque son transmisiones distintas, la primera es por adquisición y la segunda por transmisión.

¿Conviene reformar el piso heredado antes de venderlo?

Depende del tipo de vivienda y del perfil del comprador, en Madrid suele ocurrir que los pisos heredados están anticuados, necesitan reforma y esto afecta al precio y al tiempo de venta.

En estos casos es importante saber qué tipo de reforma aporta valor para no tirar el dinero.

En la mayoría de casos, una reforma integral no compensa si el objetivo es vender rápido, pero sí compensa pintar, acuchillar, hacer pequeñas reparaciones y hacer una limpieza profunda.

Esto puede aumentar el atractivo del piso y mejorar el precio de venta sin grandes inversiones.

¿Cuánto se tarda en vender un piso heredado en Madrid?

El tiempo depende de la duración de los trámites legales previos y del tiempo de venta de la vivienda, una vez que sale al mercado.

Si la herencia no está aceptada y registrada, el proceso puede tardar entre 1 y 2 meses, si todo va fluido.

En Madrid, un piso bien situado y bien valorado puede venderse rápido en un plazo medio de 3/4 meses.

Sin embargo, un piso heredado con mala presentación y precio fuera de mercado puede quedarse meses “muerto” en los portales inmobiliarios.

Conclusión: vender un piso heredado en Madrid requiere estrategia, no improvisación

Una vivienda heredada no es sólo “una casa que se vende”, es una transacción inmobiliaria  donde se cruzan aspectos importantes a considerar: notaría, registro, impuestos, herederos, cargas, negociación y mercado inmobiliario.

Si todo está bien planificado desde el inicio, puede ser una venta ágil y rentable.

Pero si se improvisa, suele convertirse en un proceso lento, frustrante y con pérdidas económicas evitables: “tenemos comprador, pero no podemos firmar”.

Si necesitas vender un piso heredado en Madrid con tranquilidad y sin sorpresas, no lo hagas sólo, llámame para ayudarte.

Puedes ver aquí lo que dicen sobre mí en Google.

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