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¿Cómo vender una vivienda que está alquilada?

como vender vivienda alquilada

Es muy frecuente que el propietario de una vivienda alquilada necesite liquidez y se vea obligado a venderla.

Vender una vivienda con inquilinos es posible ya que es una operación contemplada por la Ley, sin embargo, hay que saber que los inquilinos tienen derechos que deben respetarse.

Para realizar con seguridad y garantías la venta de la vivienda alquilada, es importante conocer cuál es la normativa al respecto.

 

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Vender una vivienda con un inquilino se puede hacer legalmente ya que esta circunstancia está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en sus artículos 14 y 15.

Cuando un propietario decide vender una vivienda que está alquilada se trata de una operación de compraventa diferente a la de vender una vivienda vacía.

El inquilino tiene ciertos derechos sobre la vivienda, es quien la habita y su modo de vida no puede verse interrumpido bruscamente por una venta.

Además, es posible que el inquilino tenga entre sus planes futuros la adquisición de la vivienda y quizás pueda ser un potencial comprador.

Por otro lado, es muy habitual encontrar en el mercado inmobiliario madrileño, multitud de pisos en venta que están alquilados.

Comprar una vivienda alquilada con un inquilino solvente y buen pagador, es interesante para los inversores que buscan rentabilidad inmediata.

 

¿Qué ocurre con el inquilino que habita en la vivienda?

La situación del inquilino depende de la fecha en la que se ha firmado el contrato de alquiler de la vivienda que se vende.

 

Contrato de alquiler firmado desde el 6 de marzo de 2019

Con la nueva LAU, el inquilino está protegido ante la venta de la vivienda, independientemente de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o no.

Es decir, se elimina la obligación de inscripción del contrato de alquiler para que este tenga efectividad frente a terceros.

Esto implica que el comprador de la vivienda se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, en definitiva, el nuevo propietario se convierte en el casero.

Si el inquilino se encuentra en los cinco primeros años de contrato, tiene derecho a permanecer en la vivienda según establece el artículo 14 de la LAU.

Además, el nuevo arrendador debe respetar estrictamente todo lo pactado en el contrato de alquiler.

 

Contrato de alquiler firmado entre el 6 junio de 2013 y el 5 marzo de 2019

En este caso, el nuevo propietario tiene derecho a extinguir el contrato de alquiler y debe dar un mínimo de tres meses de plazo para que el inquino abandone la vivienda.

No obstante, si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino tiene derecho a quedarse mientras dure la prórroga forzosa que es de un máximo de tres años.

La realidad es que la mayoría de los arrendadores no inscriben el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, en este caso pueden suceder dos situaciones diferentes.

Si el comprador no sabe que existe un alquiler, se entiende que actúa de buena fe y puede cancelar el contrato de alquiler, aunque el inquilino tiene tres meses para dejar la vivienda.

Si el comprador sabe que hay un alquiler, pero no está inscrito en el Registro de la Propiedad, no es necesario respetar el contrato de arrendamiento.

No obstante, el inquilino puede exigir el plazo de tres meses para abandonar la vivienda y reclamar al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios causados.

 

Contrato de alquiler firmado antes del 6 de junio de 2013

En este caso, el artículo 14 de la LAU indica que el inquilino puede seguir en la vivienda hasta los cinco primeros años de contrato, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el comprador ignora que existe un alquiler no inscrito puede finalizar el contrato en el momento de la venta, si se hace después de los primeros cinco años de contrato.

Si el comprador sabe que hay un alquiler no inscrito, debe respetar el contrato de alquiler hasta el final de la prórroga de los tres años.

Por último, hay que resaltar que, aunque se establezca que la venta de la vivienda extingue el alquiler, se debe respetar siempre los cinco primeros años de contrato.

 

 

Derechos de tanteo y retracto

El propietario que decide vender la vivienda alquilada debe comunicarlo al inquilino, fehacientemente por burofax, 30 días antes de la firma del contrato de compraventa.

Esta comunicación debe informar al inquilino del precio de venta, de las condiciones y de la fecha prevista para la firma de la escritura de compraventa.

Es importante saber que, si en el contrato de alquiler no existe la cláusula de renuncia al derecho de compra de la vivienda por parte del inquilino, éste puede adquirirla.

Así lo indica el artículo 25 de la LAU que regula el derecho de adquisición preferente que a su vez se divide en dos derechos: el de tanteo y el de retracto.

El derecho de tanteo da prioridad al inquilino frente a terceros compradores en las mismas condiciones en las que se les haya ofrecido la vivienda.

El inquilino dispone de 30 días naturales, siguientes a la fecha de la notificación, para decidir si compra la vivienda o no.

Si el inquilino no manifiesta su interés en la compra, el propietario arrendador puede vender la vivienda a un tercero sin que el inquilino tenga la posibilidad de frustrar la venta.

El derecho de retracto implica que el inquilino puede ejercer el derecho a comprar la vivienda una vez el arrendador la haya vendido sin haberlo notificado previamente.

Si esto ocurre, el inquilino dispone de 30 días para anular la compraventa y adquirir la vivienda por el mismo precio de venta y en las mismas condiciones.

Es decir, si el arrendador vende la vivienda a un tercero sin avisar al inquilino, éste puede revertir el proceso, por esta razón, siempre es mejor avisar y así evitar sorpresas.

Lo cierto es que la mayoría de los contratos de alquiler se pactan sin incluir los derechos de tanteo y retracto, es decir, el inquilino no tiene la posibilidad de comprar la vivienda.

 

Fiscalidad en la venta de una vivienda alquilada

En la declaración de la renta, el arrendador puede deducirse de los rendimientos del alquiler, el gasto de la amortización del 3% del valor de la construcción mientras dure el alquiler.

Esta amortización realmente es la pérdida de valor que sufre la vivienda por el transcurso del tiempo que ha estado alquilada.

Cuando se vende la vivienda alquilada se produce una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.

En este aspecto, es importante saber que se puede descontar del valor de adquisición de la vivienda, la amortización mínima durante el tiempo del alquiler de la vivienda.

 

Conclusiones

La venta de una vivienda en régimen de alquiler es un caso especial que afecta a tres partes diferentes: vendedor, comprador e inquilino.

La venta de una vivienda alquilada es posible, pero requiere tener unos conocimientos mínimos de la Ley que regula este tipo de transacciones.

Lo más recomendable, es contar con la ayuda de un asesor inmobiliario con experiencia en la venta de viviendas alquiladas para evitar complicaciones y quebraderos de cabeza.

Además de ofrecer garantías para el cierre de la venta, el asesor inmobiliario aporta seguridad al comprador y es capaz de poner a los inquilinos de su parte para facilitar la transacción.

 

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José Carlos Padrino
José Carlos Padrino
Soy asesor inmobiliario en Madrid. Ayudo a personas como tú a vender, alquilar o comprar sus casas con seguridad y comodidad. Si quieres que me encargue de todo para que no te preocupes de nada, llámame ahora mismo. Puedes ver aquí más información de mis servicios.

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