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Desde hace unos años ha surgido con fuerza en el mercado inmobiliario de Madrid una nueva tendencia para invertir, se trata del flipping inmobiliario.
El flipping inmobiliario o flipping house, es un término originado en Estados Unidos que en esencia se refiere a la compra de una vivienda para renovarla y venderla en poco tiempo a un precio superior.
Esto no es nada nuevo, se viene haciendo en España desde los años 70, aunque ahora esta fórmula está de moda y despierta mucho interés entre los pequeños inversores.
El motivo es que hay una gran demanda de pisos en el centro de Madrid, pero muchos están obsoletos y requieren una reforma antes de venderlos.
Índice de contenidos
¿En qué consiste el flipping inmobiliario?
El flipping inmobiliario es un negocio rentable si se compra una vivienda a un precio bajo y se vende a un precio que supere la inversión inicial y los costes de la reforma.
Para ello, el inversor debe comprar el piso a un precio por debajo del mercado ya que la vivienda está deteriorada y precisa de una reforma para su venta en el mercado.
Es importante que el inversor realice solo las mejoras necesarias en el piso para obtener la máxima rentabilidad, ya sea para vender o alquilar.
Los expertos aconsejan no aventurarse en este tipo de operaciones si no se está seguro de obtener como mínimo una rentabilidad del 20% o 30% en la venta del piso.
Las tres fases del flipping inmobiliario
Este tipo de inversiones requieren prestar especial atención a tres procesos que son claves para asegurar el éxito y la rentabilidad de la operación:
- La elección del piso
- La reforma del piso
- La venta del piso
Elección del piso
El principal objetivo del inversor o house flipper es encontrar pisos para reformar con precios muy por debajo de mercado.
Este tipo de compradores se focalizan en áreas de Madrid con gran demanda y poca oferta de viviendas listas para entrar a vivir.
En el mercado inmobiliario madrileño hay buenas oportunidades, por ejemplo, pisos de herencia, propietarios que tienen cierta urgencia en vender o viviendas muy anticuadas.
El inversor inmobiliario se guía por la regla del 70% de VDR (valor después de la reforma) que indica que no debe pagarse más del 70% del valor después de la reforma.
Es decir, conviene pagar en la compra del piso solo el 70% del precio de venta que se espera conseguir en el mercado, menos los costes de la reforma.
Es importante que el comprador considere dos aspectos críticos antes de la compra, el primero, es saber detectar el grado real de deterioro del piso y el segundo, analizar si compensa realizar una reforma.
Existe el riesgo de encontrarse con sorpresas una vez iniciada la reforma por no conocer el verdadero estado de un piso.
En este sentido, es recomendable disponer de un informe técnico que garantice que el piso está libre de defectos o vicios ocultos que puedan arruinar la operación.
También, es conveniente contar con un asesor inmobiliario que valore las posibilidades de venta del piso analizando la ubicación, los servicios y el precio de mercado en la zona.
En definitiva, el inversor debe estar completamente seguro de que la operación es rentable.
La reforma del piso
Una vez se ha comprado el piso, la siguiente fase es hacer una reforma muy ajustada en precio que busque la máxima rentabilidad en el menor tiempo posible.
El inversor debe buscar una empresa de reformas seria con buenos profesionales que sea capaz de cumplir sus compromisos respecto a plazos y presupuestos.
En este punto, no conviene elegir cualquier empresa de reformas, esta tarea requiere “bucear” entre tanta oferta disponible en Madrid para dar con una empresa solvente.
El flipping inmobiliario es un negocio que requiere poner a la venta la vivienda cuanto antes para evitar incurrir en costes adicionales que reduzcan la rentabilidad.
Por esta razón, es fundamental encargar la reforma a un equipo profesional cualificado y bien coordinado que haga la reforma con calidad, a tiempo y en precio.
Venta del piso
Esta última fase es decisiva para que el inversor asegure el éxito de la operación.
Vender el piso al mejor precio de mercado se basa en una estrategia que requiere de cierta planificación y promoción.
En estos casos, lo más cómodo y rápido es apoyarse en un buen asesor inmobiliario para que se encargue de este trabajo.
Riesgos del flipping inmobiliario
Este tipo de inversiones inmobiliarias no están exentas de posibles riesgos.
La rentabilidad de la operación puede verse afectada por gastos no previstos, por ejemplo, un retraso en el permiso de la obra, demoras en la entrega de fases del contratista o falta de suministro de materiales.
Otro posible riesgo, es un cambio en las tendencias de precios del mercado zonal donde esté ubicado el piso.
Esto puede producirse en ciertas zonas de Madrid cuando hay una amplia oferta de viviendas que tienen poca demanda y los vendedores tienden a bajar los precios.
No limitar el riesgo financiero es una imprudencia ya que el objetivo de esta operación es maximizar el retorno de la inversión en el menor tiempo posible.
En este sentido, es importante calcular el precio de compra ideal de la vivienda y asegurarse de saber cuál es el coste de la reforma.
Alargarse en el tiempo para vender el piso implica tener gastos de mantenimiento, cada día que pasa sin encontrar un comprador se pierde dinero.
Si la vivienda tarda en venderse, quizás es conveniente bajar el precio de salida, esto reduce el beneficio estimado.
El flipping house es una buena opción para invertir con éxito en el sector inmobiliario si se realiza con criterio y con una estrategia planificada.
Comprar un piso en Madrid es una inversión importante y para hacerlo con éxito es aconsejable contar con un personal shopper inmobiliario para analizar profesionalmente la amplia oferta del mercado.
Si necesitas comprar tu piso en Madrid, llámame, estaré encantado de atenderte.
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